Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej. Jak poinformował PAP Biznes Jacek Barszczewski, rzecznik UKNF, urząd właśnie przekazał bankom informację o możliwości obniżenia przez nie z 5 pp. do 2,5 pp. minimalnego poziom bufora przy wyliczeniu zdolności kredytowej dla kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu (w polskich warunkach to zwykle 5 lat).
Dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu (tj. opartych na WIBOR-ze, a niebawem WIRON-ie) bufor ma być "adekwatnie wyższy". - Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie adekwatnych rozwiązań w tym obszarze jest odpowiedzialny zarząd banku - poinformował Barszczewski.
Warto zauważyć, że kredyty o okresowo stałej stopie procentowej zaczęły być mocniej oferowane (i popularne wśród kredytobiorców) w 2022 r. Wstępnie można szacować, że wybrała je około połowa wszystkich nowych kredytobiorców.
Zdolność kredytowa poszła w dół, bo KNF podkręciła reguły
O co chodzi? Banki badając zdolność kredytową klienta, są zobowiązane sprawdzać, czy byłby on w stanie spłacać kredyt również, gdyby oprocentowanie jeszcze wzrosło. Do marca ub.r. tym minimalnym buforem wymaganym przez KNF było 2,5 pp. (czyli banki musiały przy badaniu zdolności kredytowej badać, czy klient spłacałby kredyt, gdyby oprocentowanie wzrosło wobec aktualnego jeszcze o 2,5 pp.). Ale od kwietnia 2022 r. Komisja przykręciła śrubę i podniosła bufor do 5 proc. Tym samym zdolność kredytowa Polaków obniżyła się.
Nowe zasady były wymieniane jako jedna z przyczyn załamania sprzedaży kredytów mieszkaniowych (obok m.in. podwyżek stóp procentowych i obaw Polaków przed skutkami spowolnienia gospodarczego) - choć KNF taką opinię odrzuca. Według najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej, w styczniu 2023 r. o kredyty mieszkaniowe wnioskowało ok. 13,3 tys. osób - wobec ponad 28 tys. rok temu i blisko 37,5 tys. przed dwoma laty.
- Więcej o gospodarce przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl
Zdolność kredytowa wzrośnie, KNF luzuje bufor. Rząd wywierał presję?
Oczywiście decyzja KNF o pewnym "rozkręceniu" śruby regulacyjnej, szczególnie dla kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu, była z pewnością w pełni samodzielną. Rzecznik UKNF Jacek Barszczewski cytowany przez PAP Biznes mówi, że powodem złagodzenia podejścia nadzoru jest chęć pobudzenia akcji kredytowej na okresowo stałą stopę, a także niższe prawdopodobieństwo znacznego wzrostu stóp procentowych.
W związku z ustabilizowaniem poziomu stóp procentowych i obniżeniem prawdopodobieństwa ich wzrostu oraz aktualnym zachowaniem portfeli kredytów mieszkaniowych banków, na znaczeniu tracą przesłanki zalecenia podwyższenia do 5 pp. poziomu minimalnej zmiany stopy procentowej, stosowanej w procesie oceny zdolności kredytowej
- poinformował Barszczewski. KNF pracowała nad tym już pod koniec 2022 r.
Nie ulega jednak wątpliwości, że w przestrzeni publicznej mieliśmy w ostatnich dniach kilka wypowiedzi członków rządu w kwestii bufora. Były one niezobowiązujące i oczywiście niepodważające niezależności KNF, ale jednak chyba pokazujące, że rząd byłby szczęśliwy, gdyby warunki udzielania kredytów zostały poluzowane.
Sądzę, że wraz z porozumieniem z sektorem bankowym, może dojść do poluzowania warunków kredytowych
- mówił w rozmowie z interia.pl premier Mateusz Morawiecki.
Z kolei minister rozwoju i technologii Waldemar Buda mówił kilka dni temu (cytat za portalem 300gospodarka.pl), że "nasze dyskusje z KNF prowadzą do wniosku, że trzeba bufor ograniczyć do co najmniej 2,5 pkt procentowego". - Jest zrozumienie w tej sprawie, choć oczywiście KNF jest niezależna i sama podejmie decyzję - mówił Buda. Wkrótce mówił także, że jego resort "nie naciska", ale jednak dziś tak wielki bufor [5 pp. - red.] nie ma sensu.
Warto też zauważyć, że informacja KNF o poluzowaniu reguł oceny zdolności kredytowej przychodzi raptem kilka dni po tym, jak resort rozwoju wysłał do konsultacji publicznych projekt ustawy wprowadzający program dopłat do rat "Pierwsze Mieszkanie". Co więcej, minister Buda dawał do zrozumienia, że chciałby, aby dla kredytów w ramach programu reguły dla wyliczania zdolności kredytowej zostały poluzowane. Warto przypomnieć, że kredyty w programie "Pierwsze Mieszkanie" będą obowiązkowo udzielane na okresowo stałą (przez 5 lat) stopę procentową.
Zdolność kredytowa wzrośnie. O ile?
Jak wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, obniżenie bufora z 5 pp. do 2,5 pp. podwyższy dostępną kwotę zwykłego (bez dopłat) kredytu o 19 proc. Oznacza to np. wzrost z 269 tys. zł do 321 tys. zł w przypadku pary bez dzieci i z dochodem 6000 zł netto.
Jest to zbyt mało, aby znacząco zmienić sytuację na rynku. Wzrost jest niewielki, ponieważ nawet przy niższym buforze oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż jest wysokie. Dodatkowo wzrosły koszty utrzymania, które banki muszą przecież uwzględniać w wyliczeniach
- komentuje Sadowski.
Zauważa przy tym, że znaczący wzrost zdolności kredytowej - o ponad 70 proc. - pojawi się natomiast w przypadku kredytów z dopłatą udzielanych w ramach programu "Pierwsze Mieszkanie".
W takim przypadku dostępna kwota dla wspomnianej pary wzrośnie z 369 tys. zł do 461 tys. zł. Tu wzrost jest dużo wyższy dzięki dopłatom, które pomniejszają raty w pierwszych 10 latach oraz ze względu na spłatę przez pierwszych 10 lat w ratach malejących. Ten ostatni element powoduje, że po zakończeniu dopłat rata wciąż będzie dość niska, co pozwala udzielić wyższego kredytu
- dodaje Sadowski.
- Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina
***
Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, jak kształtują się ceny mieszkań i koszty ich utrzymania oraz co się dzieje z kredytami hipotecznymi? Więcej na te tematy czytaj pod tym linkiem: next.gazeta.pl/nieruchomosci
