W środę 8 marca Rada Polityki Pieniężnej (RPP) jak co miesiąc podejmie decyzję ws. stóp procentowych. Inna decyzja niż pozostawienie ich obecnym poziomie (główna stopa NBP 6,75 proc.) będzie dużą niespodzianką. Ostatni raz RPP podniosła stopy we wrześniu 2022 r., od tego czasu ich nie rusza.
Decyzje RPP są oczywiście ważne m.in. dla kredytobiorców złotowych. Zdecydowana większość z ponad dwóch milionów kredytów hipotecznych w złotych ma zmienne oprocentowanie (takie o stałym, np. na pięć lat, zyskały popularność dopiero w 2022 r.), oparte na rynkowej stawce WIBOR. Stawka WIBOR odzwierciedla z kolei przewidywania rynku (a konkretnie: banków) co do przyszłych decyzji RPP.
WIBOR urósł w 2022 r. niebotycznie
Doskonale było to widać w 2022 r. Szczególnie w pierwszej połowie roku WIBOR rósł - ku irytacji kredytobiorców i oburzeniu polityków - bardzo mocno, zdecydowanie wyprzedzając tempo, w jakim podwyżki stóp procentowych ordynowała Rada Polityki Pieniężnej. Nie było jednak w tym nic dziwnego - WIBOR "przewiduje" poziom stóp NBP za kilka miesięcy (na trzy miesiące w przypadku WIBOR 3M i sześć w przypadku WIBOR 6M - a na tych dwóch stopach najczęściej opiera się oprocentowanie kredytów mieszkaniowych), a podwyżki były pewne.
W ten właśnie sposób WIBOR 3M urósł aż do 7,61 proc., a WIBOR 6M do 7,82 proc. (kwotowania z 7 listopada 2022 r.) - czyli o ok. 1 pp. ponad ówczesną i obowiązującą do dziś główną stopę NBP 6,75 proc. Gdy jednak wiara w kolejne podwyżki przez RPP stopniowo gasła, WIBOR zaczął spadać, dostosowując się do poziomu głównej stopy NBP.
)
Pod koniec stycznia WIBOR 3M wynosił nawet 6,91 proc., a WIBOR 6M 6,99 proc. To już takie "normalne" wartości WIBOR-u dla głównej stopy NBP 6,75 proc. (zawsze WIBOR jest ciut wyższy od niej). I takie poziomy WIBOR-u utrzymują się do dziś - drobne wahnięcia o kilka punktów bazowych są bez większego znaczenia. Stan na 7 marca to WIBOR 3M 6,94 proc. i WIBOR 6M 7 proc. Co zresztą jasno pokazuje, że rynek nie spodziewa się podwyżki stóp przez RPP - gdyby brał to na serio pod uwagę, WIBOR byłby wyżej (żeby "wyprzedzić" decyzję RPP).
Zachowanie stawek WIBOR 3M i WIBOR 6M oraz głównej stopy procentowej NBP w 2022 r. doskonale widać na poniższym wykresie.
)
- Więcej o gospodarce przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl
WIBOR najniższy od czerwca 2022 r. Co to oznacza?
Obecnie WIBOR jest na najniższym poziomie od drugiej połowy czerwca 2022 r., czyli niemal dziewięciu miesięcy. Choć oczywiście wciąż jest piekielnie wysoki - nie licząc tych ostatnich dziewięciu miesięcy, najwyższy od ponad 20 lat.
To oznacza dobre i złe wiadomości dla złotówkowiczów. Dobre są takie, że na skutek obniżek WIBOR-u od listopada, raty kredytobiorców delikatnie spadły lub wkrótce spadną (zależnie od terminów aktualizacji wysokości oprocentowania). Nie są to duże spadki względem impetu wcześniejszych wzrostów, zwykle o kilkadziesiąt czy np. około 100 zł, podczas gdy w 2022 r. rata urosła np. o tysiąc złotych. No ale jednak jakiś drobny spadek jest, a ryzyko ponownych podwyżek jest raczej małe (choć oczywiście wszystko się może zdarzyć).
Wszystko zależy oczywiście od konkretnego kredytu, ale np. rata modelowego kredytu na 300 tys. zł na 25 lat, zaciągniętego w styczniu 2021 r. (przy oprocentowaniu WIBOR 3M plus marża 2 proc.) wynosi ok. 2450 zł względem ok. 2580 zł przy najwyższym WIBOR-ze z listopada 2022 r. Z drugiej strony, we wrześniu 2021 r., czyli tuż przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp z najniższych w historii do najwyższych od dwóch dekad, rata tego kredytu wynosiła tylko ok. 1300 zł.
I to jest właśnie jedna z tych złych wiadomości - raty wciąż są bardzo wysokie i niewiele wskazuje na to, aby miały wyraźniej spaść. Potrzebna byłaby już do tego obniżka stóp procentowych przez RPP (WIBOR "sam z siebie" już wyraźnie nie spadnie) lub przynajmniej poważniejsze sygnały z Rady o takiej możliwości. Tych na razie nie ma i (to stan prognoz na dziś) raczej pojawią się dopiero w 2024 r., w najlepszym wypadku pod koniec 2023 r.
- Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina
)
WIBOR długo nie będzie niski
Warto przy tym mieć świadomość, że czasy rekordowo niskich stóp jak z lat 2020-2021 nie wrócą (a na pewno dobrze, gdyby nie wróciły, bo to by znaczyło, że trzeba na gwałt ratować gospodarkę). Z centralnej prognozy z grudniowej Ankiety Makroekonomicznej NBP (przeprowadzonej wśród profesjonalnych prognostów) wynika, że w ostatnim kwartale 2023 r. stopa referencyjna NBP wyniesie 6,62 proc. (czyli tylko symbolicznie mniej niż dziś), a pod koniec 2024 r. 5,22 proc. Decyzje RPP będą oczywiście zależeć w głównej mierze od perspektyw inflacji.
Gdyby rzeczywiście na koniec 2024 r. główna stopa NBP oscylowała w granicach 5,20 proc., to rata modelowego kredytu z przykładu powyżej byłaby na poziomie ok. 2170 zł. Słowem, z jednej strony byłaby o ok. 300 zł niższa niż obecnie, ale z drugiej - wciąż bardzo wyraźnie wyższa (o blisko 900 zł) niż przed cyklem podwyżek stóp procentowych rozpoczętym w październiku 2021 r.
Biorąc pod uwagę, że zapewne w 2025 r. stawka WIBOR zostanie ostatecznie ukatrupiona - zniknie z obecnych umów kredytowych, zastąpi ją nowa stopa WIRON - to można wręcz powiedzieć, że WIBOR już nigdy nie będzie niski.
***
Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, jak kształtują się ceny mieszkań i koszty ich utrzymania oraz co się dzieje z kredytami hipotecznymi? Więcej na te tematy czytaj pod tym linkiem: next.gazeta.pl/nieruchomosci
