Mieszkanie Plus to porażka, ale są i większe wpadki. Na Węgrzech i w Kanadzie też nie wyszło

Państwa albo pompują pieniądze w rynek mieszkaniowy, albo ograniczają budowę mieszkań. Takie wnioski nasuwają się z analizy państwowych programów takich jak Mieszkanie Plus, które przeanalizował Bartosz Turek z HRE Investment Trust. Węgry, Kanada, Niemcy i Szwecja bardzo chciały zapanować nad rynkiem, ale bardzo im to nie wyszło. Przykłady? Na Węgrzech ceny nieruchomości wzrosły w dekadę o 199 proc. Pensje ich oczywiście nie dogoniły.

Mieszkanie Plus miało być programem, który odmieni polski rynek nieruchomości. W praktyce jednak zamiast zapowiadanych 100 tys. mieszkań, do tej pory udało się wybudować ok. 20 tys. (choć w kolejnych latach następne lokale jeszcze będą trafiać do użytkowników). Nawet sam Jarosław Kaczyński przyznał, że rządowy projekt to klapa. Nie omieszkał przy tym podjąć próby zrzucenia odpowiedzialności na deweloperów, ale to już inna historia. Okazuje się bowiem, że programy mieszkaniowe wymyślane przez rządy często bywają mało skuteczne. Ich przeglądu dokonał Bartosz Turek z HRE Investment Trust. Z analizy wyłaniają się dwa wnioski. Państwa albo lekkomyślnie pompują pieniądze w rynek mieszkaniowy, albo ograniczają budowę mieszkań. 

Turcja. Mieszkania drożeją na potęgę

Z powodu szalejącej inflacji w równie szaleńczym tempie rósł popyt na mieszkania. W Izmirze, Stambule czy Ankarze są one dzisiaj 2,5 raza droższe niż rok wcześniej. W marcu 2023 r. inflacja w Turcji wynosiła ponad 50 proc. Nieoficjalne szacunki publikowane przez ENAGrup wskazują jednak, że może to być nawet około 113 proc. Turecki bank centralny wydaje się być na te dane ślepy, bądź nieczuły -  utrzymuje stopy procentowe na relatywnie niskim poziomie - aktualnie oprocentowanie podstawowej stopy procentowej to 8,5 proc. To oznacza, że pomimo dynamicznie zmieniających się cen, istnieje możliwość uzyskania kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem 10-15 proc. w skali roku. Jeśli ktoś wziął rok temu kredyt na zakup pięciu mieszkań, to po roku może sprzedać dwa lub trzy z posiadanych lokali, a za otrzymane pieniądze spłacić wszystkie długi i cieszyć się pozostałymi nieruchomościami wolnymi od jakichkolwiek obciążeń.

Węgry. Stymulowanie rynku jest zbyt mocne

Jeśli szukamy innego przykładu, gdzie ceny nieruchomości szybko rosły, warto spojrzeć na Węgry. W latach 2013-2022 mieszkania podrożały tam aż o 199 proc. Czyli ich ceny niemal się potroiły. Dla porównania, w tym samym czasie wynagrodzenia na Węgrzech rosły znacznie wolniej, bo zgodnie z danymi Eurostatu przeciętne wynagrodzenie netto wzrosło o niecałe 88 proc. w latach 2013-2021. Skąd więc aż tak dynamiczny wzrost cen nieruchomości? Według analizy przygotowanej przez portal Global Property Guide, ważnym powodem węgierskich podwyżek cen była bardzo aktywna polityka prowadzona przez rząd premiera Orbana. Najpierw w 2013 roku wprowadzono dopłaty do kredytów. Później, w 2015 roku, postawiono na system dopłat i preferencyjnych pożyczek (CSOK) dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom, a także tych, którzy własny dach nad głową chcą zbudować. Oba rozwiązania pozwalały liczyć na nawet po 10 milionów forintów (równowartość około 125 tys. złotych). Oczywiście, im więcej dzieci, tym większe wparcie państwa. Młode Węgierki mogą też liczyć na preferencyjne pożyczki, umarzane przy okazji narodzin kolejnych dzieci. Nie bez znaczenia była też obniżka VAT-u na nowe mieszkania, która działała w latach 2016-2019. Z jednej strony rząd miał bardzo konkretny cel - chciał reanimować rynek mieszkaniowy, dla którego ciosem były konsekwencje ostatniego kryzysu finansowego. Dane o dynamicznych wzrostach cen mieszkań sugerują, że rząd przesadził jednak ze skalą zaordynowanej interwencji.

Kanada zachęcała inwestorów, skorzystali Chińczycy 

Kolejny program, który się nie udał, to kanadyjski Immigrant Investor, który obcokrajowcom z majątkiem netto na poziomie 1,6 mln dolarów kanadyjskich pozwalał na przyjazd i zamieszkanie w Kanadzie. Gdy uzyskiwali stały pobyt i mieszkali w Kanadzie przez trzy z czterech kolejnych lat, mogli kwalifikować się do kanadyjskiego obywatelstwa. Wszystko, co musieli zrobić, to pożyczyć Kanadzie 800 tys. dolarów na pięć lat bez oprocentowania. Program lokowania kapitału w nieruchomości cieszył się dużym zainteresowaniem wśród zamożnych Chińczyków. Niestety, jego oddziaływanie było bardzo słabe, dlatego postanowiono ostatecznie go zakończyć. Badanie przeprowadzone w 2018 roku pokazało, że likwidacja programu doprowadziła do spadku dynamiki wzrostów cen nieruchomości miedzy 1,7 a 2,6 pkt proc. Szczególnie w regionach takich jak Vancouver, gdzie program ten był popularny. Kanadyjczycy wyciągnęli ważne wnioski. Postawili na inne rozwiązanie. Zamiast programu ściągającego do kraju zamożnych inwestorów, wprowadzili dodatkowy podatek od zakupu nieruchomości przez cudzoziemców. Dziś np. w prowincji Ontario takie transakcje obarczone są dodatkową 25-proc. daniną.

Szwedzi i pomysł na tanie kredyty. Spłacasz same odsetki

Szwecja to kolejny kraj, w którym wzrost cen nieruchomości wywołany został zbyt dużym napływem kapitału. Trend wzrostowy cen nieruchomości trwa tam niemal nieprzerwanie od lat 90. Jednym z powodów może być fakt, że, jak jeszcze niedawno różne źródła sugerowały, aż 70 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych w Szwecji stanowiły hipoteki, w ramach których spłacało się tylko odsetki. Brak tzw. raty kapitałowej powodował oczywiście, że Szwedzi oddawali do banków mniej, a ich zdolność kredytowa była wyższa, ale nie pozbywali się ciążącego na nich długu. Posiadacze takich kredytów byli w efekcie bardziej narażeni na wzrosty stóp procentowych. Szwecja podjęła szereg działań zmierzających do ograniczenia ekspansji kredytowej. Wprowadzono między innymi regulacje, które ograniczały udzielanie kredytów, w przypadku których spłaca się same odsetki. Zgodnie z danymi Global Property Guide problem w tym, że ograniczenia te chwilowo zniesiono w trakcie epidemii, aby wesprzeć popyt na mieszkania. Dziś już wiadomo, że nie był to dobry pomysł, bo wraz ze spadkiem kosztu kredytów, ograniczeniem nowych budów i wzrostem kosztów materiałów i robocizny, doprowadziło to do kolejnych gwałtownych wzrostów cen nieruchomości.

Niemcy. Dwa poważne błędy zaważyły na rynku nieruchomości

Szereg nietrafionych pomysłów wpłynął też na problemy mieszkaniowe, z którymi borykają się berlińczycy. Najpierw bardzo aktywne na tym rynku były fundusze inwestycyjne. Kupowały całe portfele mieszkań od władz Berlina. Do tego dane firmy Guthmann sugerują, że w Berlinie przez lata zakupy portfelowe mieszkań dominowały w ogólnej liczbie sprzedanych nowo budowanych nieruchomości. To znaczy, że inwestorzy częściej kupowali tam mieszkania od deweloperów niż berlińczycy nabywający je na własne potrzeby. Problemem było to, że napływ kapitału ze strony inwestorów był nadmierny. Był to ważny czynnik, który spowodował, że w Berlinie ceny mieszkań czy stawki najmu rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia ludności. W uproszczony sposób mechanizm ten wyglądać mógł tak, że duży napływ kapitału inwestycyjnego skutkował wzrostem cen mieszkań. Przy wyższych cenach mniej osób stać było na zakup, a więc mniej budowano. Ludzie musieli jednak gdzieś mieszkać. Niedoszli nabywcy zasilali więc grono najemców. Skoro chętnych na najem było coraz więcej, a mieszkań w tym tempie nie przybywało, to prowadziło to do wzrostu czynszów. Dane Guthmann dowodzą, że średnia cena za metr jeszcze w 2011 roku wynosiła 1700 euro, a dekadę później było to już ponad 5000 euro. Za to w latach 2008-2018 czynsze ofertowe najmu rosły w Berlinie 4 razy szybciej niż wynagrodzenia ludności.

Widząc ten problem, władze Berlina postanowiły działać i zaczęły kontrolować czynsze. Znowu było to rozwiązanie przeciwskuteczne. I nie chodzi już nawet o to, że odpowiednik naszego Trybunału Konstytucyjnego cofnął w Niemczech te regulacje. To w sumie spowodowało, że ktoś, kto przez pewien czas cieszył się, że płaci mniej, dziś może być zmuszony sporo zapłacić. To najprostszy sposób na to, aby dotychczasowych najemców się pozbyć. W 2021 roku do tego całego zamieszania doszło jeszcze referendum, w którym berlińczycy opowiedzieli się za nacjonalizacją mieszkań należących do dużych funduszy inwestycyjnych. Od samej nacjonalizacji mieszkań nie przybędzie, co więcej - takie działanie może kosztować dziesiątki miliardów euro. Nawet jeśli doszłoby do nacjonalizacji po cenach niższych niż rynkowe, to wcześniej czy później fundusze inwestycyjne mogą w sądach udowodnić, że należy im się odszkodowanie i to jeszcze z odsetkami oraz wynagrodzeniem za utracone korzyści. Aktualni najemcy tych mieszkań oczywiście mogliby odnieść korzyści w postaci niższych czynszów, ale wciąż nie rozwiązałoby to problemu braku mieszkań. Ten problem można jedynie rozwiązać, budując więcej.