Czyżby koniec załamania w nieruchomościach? Mieszkania już dawno nie sprzedawały się tak dobrze

Tak dobrej sprzedaży mieszkań nie było od stycznia zeszłego roku - wynika z raportu Otodom Analytics, w którym branych pod uwagę jest siedem największych rynków nieruchomości w Polsce. Odbicie widać też w innych danych, na temat kredytów hipotecznych. A jak wyglądają ceny?

Wygląda to tak, jakby na rynku mieszkaniowym nastała prawdziwa wiosna. Według portalu Otodom w marcu na siedmiu rynkach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach) sprzedano 4,8 tys. mieszkań. Mowa o mieszkaniach od deweloperów, czyli o rynku pierwotnym.

Zobacz wideo Pomaska: Mechanizm dla ludzi, których nie stać na mieszkanie, to nasz priorytet

Sprzedaż mieszkań od deweloperów wyraźnie wzrosła

Marcowy wynik jest o 10 proc. lepszy niż ten z lutego i o 30 proc. lepszy od sprzedaży z marca ubiegłego roku. A to jedynie mieszkania, których sprzedaż już zamknięto. Tylko w ubiegłym miesiącu klienci zarezerwowali jeszcze 3,2 tys. mieszkań. Wszystkich rezerwacji czekających u deweloperów na koniec marca było 7,6 tys. W całym pierwszym kwartale sprzedaż mieszkań wyniosła 12,1 tys. i była o ponad jedną trzecią - o 35 proc. - wyższa niż kwartał wcześniej. Jeszcze w styczniu nie było widać mocnego wzrostu, ale już luty i marzec pokazały wyraźne odbicie. 

Dzisiejsi kupujący, to w głównej mierze ci, którzy jeszcze kilka miesięcy temu w badaniach prowadzonych na obido i Otodom odpowiadali 'wstrzymuję się z decyzją o finalizacji zakupu do czasu ustabilizowania się sytuacji'. Nieprzypadkowo wzrosty sprzedaży zaczęły się wtedy, kiedy RPP kolejny raz nie podniosła stóp procentowych, a rząd zapowiedział ułatwienia dla kupujących. Nastroje poszybowały

- mówi Katarzyna Kuniewicz kierująca badaniami rynku Otodom Analytics. 

- Możemy śmiało powiedzieć, że to, co obserwujemy dziś na rynku, to realizowanie odłożonego w czasie popytu z ubiegłego roku. Kupujący, którzy zostali zamrożeni przez rygorystyczną politykę wyliczania zdolności kredytowej, albo wstrzymali się z zakupem ze względu na niepewność w odniesieniu do polityki monetarnej NBP, dziś realizują swoje zamiary. Jakaś część oczywiście czeka na "bezpieczny kredyt". Jeśli jednak przyjmiemy, że przyrost ogólnej liczby rezerwacji pomiędzy lutym a marcem wyniósł niecałe pół tysiąca, a liczba marcowych rezerwacji przekroczyła 3 tys, tzn. że zdecydowanie większa liczba nabywców realizuje swoje zakupy tu i teraz niż czeka - dodaje Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom. 

Przypomnijmy, stopy procentowe po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej pozostały bez zmian - główna to nadal 6,75 proc., a prezes NBP i przewodniczący RPP Adam Glapiński sądzi, że pierwsze obniżki stóp nie są wykluczone jeszcze pod koniec tego roku (choć wielu ekonomistów tego podejścia, optymistycznego na tle obecnych uwarunkowań, nie podziela). Do tego mamy zapowiedziany przez rząd program zwany "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", który ma ułatwić finansowo zakup pierwszego mieszkania. Program w środę trafia pod obrady Sejmu i choć nie gwarantuje on, wbrew nazwie, oprocentowania kredytu na dokładnie maksymalnie 2 proc., to jednak może być uznany za atrakcyjny przez potencjalnych kupujących (a ucieszą się zapewne i deweloperzy).

Więcej na temat rządowego programu mieszkaniowego, w którym znajdują się nie tylko zapisy dotyczące kredytów hipotecznych, ale i np. mieszkaniowy program oszczędnościowy, Mikołaj Fidziński pisze w poniższym tekście:

Popyt na kredyty hipoteczne też rośnie. A co z cenami mieszkań? 

Wróćmy jeszcze do danych o sprzedaży mieszkań. Widać wzrost popytu, także na kredytowanie zakupu nieruchomości. W najnowszym, marcowym raporcie Biura Informacji Kredytowej można przeczytać, że choć rok do roku liczba wniosków o kredyt hipoteczny jeszcze silnie spadała (o 58,4 proc.), to jednak w porównaniu do lutego wyraźnie wzrosła - o 16,8 proc. W ubiegłym miesiącu takie wnioski złożyło łącznie 22,23 tys. potencjalnych kredytobiorców. Jeszcze bardziej imponujący wzrost widać w porównaniu do stycznia - o 67,6 proc. 

- Jednak w interpretacji wyniku z marca tego roku, należy wziąć także pod uwagę specyfikę sytuacji, jaka miała miejsce w marcu 2022 r. Mieliśmy wówczas do czynienia ze skokowym wzrostem popytu na kredyty mieszkaniowe w reakcji na zapowiedź podwyżki o 2,5 p.p. buforu na stopę procentową, wprowadzonej w kwietniu 2022 r. - mówi, cytowany w komunikacie, prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK. Zwraca też uwagę na średnią kwotę wnioskowanego kredytu, która odzwierciedla wzrost zdolności kredytowej Polaków (związany z obniżeniem wymagań KNF). Ta średnia  wyniosła 372,89 tys. zł, o 3,7 proc. więcej niż w lutym - i jest rekordową kwotą w historii. 

Jak ten popyt przekłada się na dostępność mieszkań od deweloperów? 

Patrząc na gospodarkę, nadal nie mamy powodów do świętowania. 16-proc. wzrost inflacji, to nadal wzrost, a nie spadek. Nikt chyba się nie łudzi, że ceny towarów i usług zaczną spadać. Wydaje się jednak, że przestali się łudzić również ci, którzy w połowie ubiegłego roku wieszczyli rychły spadek cen i właśnie finalizują zakupy. Obecny popyt od tego sprzed roku czy dwóch różni się jednak tym, że jest dużo bardziej wrażliwy na wahania nastrojów i zmiany w otoczeniu. Nieprzypadkowo deweloperzy ostrożnie podchodzą do wprowadzeń

- mówi Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics. W trzech ostatnich kwartałach deweloperzy sprzedali 42 proc. mieszkań więcej, niż ich wprowadzono do oferty. Analitycy Otodom zauważają, że czerwcowa górka ofertowa już w zasadzie została wyrównana. Według Katarzyny Kuniewicz deweloperzy mogą tę podaż zwiększać - na to wskazują dane o liczbie pozwoleń na budowę, udzielonych na początku jeszcze zeszłego roku, w których znajduje się "baza" pod blisko 17 tys. nowych mieszkań. Ekspertka podkreśla jednocześnie, że tamte projekty niekoniecznie mogą być dobrze dopasowane do potrzeb zakupowych Polaków, bo są np. z wyższego segmentu, czyli droższe. 

No właśnie, na koniec zobaczmy, jak kształtują się ceny. W marcu najmocniejszy wzrost cen widać w Katowicach - aż o 23,1 proc. rok do roku. Na kolejnym miejscu pod tym względem uplasowały się Wrocław (+17,6 proc.) i Warszawa (+11,1 proc.). Ogólnie najwięcej za metr kwadratowy wciąż trzeba płacić w stolicy - średnio 14,3 tys. zł za m2. Spośród analizowanych przez Otodom siedmiu największych rynków tylko w Łodzi średnia cena metra kwadratowego mieszkania od dewelopera to mniej niż 10 tys. zł (8,9 tys.). Drugim "najtańszym" rynkiem jest Poznań z 10,4 tys. za m2, w Katowicach i Wrocławiu to ponad 11 tys., a w Krakowie i Gdańsku ponad 12 tys. zł za metr kwadratowy. 

Polacy jednak ustawiają się w biurach sprzedaży po nowe mieszkania. Dlaczego? - Dla wielu z nich jednak ważniejsze jest zainwestowanie środków, które do tej pory udało im się zgromadzić - wyjaśnia Ewa Tęczak, ekspertka Otodom. Do tego dochodzi jednak ciągły wzrost cen. Powyżej przytoczyliśmy dane roczne, ale widać je i w kwartalnym ujęciu, w którym są na poziomie od 3 do 8 proc. 

Porannej Rozmowy, Zielonego Poranka i Studia Biznes możecie słuchać też w wersji audio w dużych serwisach streamingowych, np. tu:

 

Więcej o: