Na rynku mieszkaniowym kierunek na zderzenie czołowe. "Nie są w stanie odpowiedzieć na potrzeby Polaków"

Najnowsze dane BIK potwierdzają odbicie na rynku kredytów hipotecznych. W kwietniu banki pożyczyły na cele mieszkaniowe najwięcej pieniędzy od 10 miesięcy. Jednocześnie spada liczba rozpoczynanych budów mieszkań. - Firmy budujące mieszkania nie są w stanie płynnie odpowiedzieć na potrzeby Polaków - komentuje Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

3,4 mld zł - tyle pieniędzy banki w Polsce pożyczyły w kwietniu br. w ramach kredytów mieszkaniowych. Oczywiście dane nie umywają się do tych choćby z przełomu 2021 i 2022 r. - są o ponad połowę niższe. Ale jednocześnie są najlepsze od czerwca 2022 r. i o grubo ponad połowę lepsze niż te z okresu sierpień 2022-luty 2023 r. Wówczas banki miesięcznie pożyczały jakieś 2,1-2,2 mld zł.

Oczywiście jednocześnie odbiła także liczba udzielonych kredytów - do 9,5 tys. w kwietniu wobec ok. 6,2-6,8 tys. w drugiej połowie 2022 r. i na początku obecnego. Tutaj wprawdzie mamy delikatny spadek względem marca (wtedy 9,8 tys. umów), ale jakiś wpływ mógł tu mieć efekt mniejszej liczby dni roboczych w kwietniu.

Główny analityk Grupy BIK prof. Waldemar Rogowski łączy wzrost liczby udzielanych kredytów z liberalizacją wymagań KNF w zakresie liczenia zdolności kredytowej dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. To przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej nawet o około 30 proc. - wylicza Rogowski. Wśród innych przyczyn odwilży pewnie można też wymienić przekonanie rynku, że kolejnych podwyżek stóp w Polsce już nie będzie (a więc kredyty już nie podrożeją, teraz - kiedyś tam w przyszłości - będą już tylko tańsze).

Wzrost sprzedaży "hipotek" jest oczywiście pochodną pewnej odwilży na rynku mieszkaniowym. Z najnowszych danych Otodom Analytics wynika, że w kwietniu br. na siedmiu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) deweloperzy sprzedali ok. 5 tys. mieszkań, najwięcej od piętnastu miesięcy. Do tego zarezerwowano ponad 2,9 tys. mieszkań, czyli o ponad 100 proc. więcej niż latem 2022 r. 

Popyt na mieszkania rośnie, z podażą zaczyna być bardziej krucho

W drugiej połowie roku (i kolejnych latach) sprzedaż mieszkań oraz akcja kredytowa w bankach będą wspierane przez rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% (a może i 0%, jak władzę przejmie Donald Tusk?). Można się też spodziewać, że popyt na kredyty mieszkaniowe będzie rósł wraz z obniżkami stóp procentowych (może pod koniec 2023 r., może już w 2024 r.).

Jest tylko jeden problem - ten wzmożony popyt na mieszkania i kredyty będzie szedł na zderzenie czołowe z coraz wolniej rosnącą podażą mieszkań. To zdaniem ekspertów doprowadzi do wzrostu cen mieszkań. Zresztą - już to widać, bo rynek już czeka na Bezpieczny Kredyt 2%.

Tego typu programy automatycznie przekładają się na wzrost popytu, co przy sztywnej podaży w Polsce wzmaga presję na wzrost cen. Osoby, które skorzystają na początku z takich programów nieco zyskają. Kolejne grupy już nie odczują specjalnej różnicy. A pozostała część społeczeństwa będzie miała dodatkowo utrudniony dostęp do zakupu mieszkań, bo ich ceny będą wyższe. Zyskają natomiast ci, którzy mieszkania kupili wcześniej, zwłaszcza bogaci posiadający wiele nieruchomości

- ocenia w rozmowie z Gazeta.pl dr Adam Czerniak, dyrektor ds. badań Polityka Insight i kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w SGH.

Na razie z tą podażą jest jeszcze nieźle. Z danych GUS wynika, że w pierwszych czterech miesiącach 2023 r. do użytku oddano prawie 75,6 tys. mieszkań, czyli o 3,1 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok temu (a przecież ubiegły rok był najlepszy pod tym względem od ponad 40 lat). Tyle, że jednocześnie wydano o 32 proc. mniej pozwoleń na budowę (lub zgłoszeń budowy) i rozpoczęto o prawie 28 proc. mniej budów. W budowie pozostawało na koniec kwietnia br. ok. 810,5 tys. mieszkań, czyli o ok. 7 proc. mniej niż przed rokiem. To może sugerować przynajmniej czasowe problemy z dopasowaniem rosnącego popytu z nienadążającą zań podażą mieszkań.

Do biur sprzedaży deweloperów wrócili kupujący. Niestety, formalności i problemy organizacyjne powodują, że firmy budujące mieszkania nie są w stanie płynnie odpowiedzieć na potrzeby Polaków. To powoduje, że od co najmniej kilku miesięcy topnieje oferta mieszkań w biurach sprzedaży deweloperów. Prace nad uruchomieniem kolejnych inwestycji idą pełną parą, ale chwilę musi to potrwać

- komentuje Bartosz Turek, główny analityk HREIT. Jak zauważa, "plac budowy to nie piekarnia" i w obliczu rosnącego popytu deweloperzy nie są w stanie z dnia na dzień uruchamiać nowych inwestycji.

Nawet posiadając działkę z projektem i pozwoleniem na budowę przeważnie nie możemy momentalnie uruchomić sprzedaży i budowy. Wprowadzenie inwestycji wymaga co najmniej przygotowania dokumentów, materiałów marketingowych i biura sprzedaży. W dokumentach trzeba ponadto zadeklarować termin oddania mieszkań do użytkowania. Bez widoków na ekipę budowlaną i doprowadzenie mediów byłoby to ryzykowne. W idealnych warunkach przygotowanie wszystkiego trwać może kilka tygodni, ale zazwyczaj czas ten liczymy w miesiącach czy nawet kwartałach

- ocenia ekspert. Jednocześnie zauważa, że co najmniej część deweloperów ma w zapasie projekty, które mogą dość sprawnie zaoferować na rynku - bo "kitrała" pozwolenia na budowę, jednocześnie nie rozpoczynając tychże budów. 

Coraz gorzej spłacane kredyty mieszkaniowe

Na koniec - trochę na marginesie - dwie ciekawostki z przywoływanego na początku raportu BIK o sprzedaży kredytów.

Po pierwsze, rośnie szkodowość kredytów mieszkaniowych. W przypadku złotowych to oczywiście efekt podwyżek stóp procentowych. Wakacje kredytowe nie powstrzymały tego trendu. Z kolei pogorszenie jakości portfela kredytów walutowych (głównie frankowych) łączone jest z coraz częstszym zaprzestawaniem spłaty rat do czasu rozstrzygnięć prawnych.

Po drugie, to bardzo dynamiczny wzrost liczby udzielanych kredytów ratalnych. W kwietniu udzielono ich o blisko 64 proc. więcej niż przed rokiem, a w kategorii kredytów do 1 tys. zł wzrost jest blisko 160-procentowy! Jak wyjaśnia Waldemar Rogowski z BIK, tak wysoka dynamika niskokwotowych kredytów ratalnych to efekt "przekształcania zobowiązań z odroczonym terminem płatności w kredyt ratalny poprzez zakup wierzytelności". Słowem - bardzo chętnie przyjęliśmy usługi typu "kup teraz, zapłać za miesiąc", tyle że... za miesiąc nie płacimy, tylko jesteśmy zmuszeni rozłożyć płatność na raty.