Ostatnie miesiące to ciekawa lekcja tego, jak działają rynkowe oczekiwania co do decyzji Rady Polityki Pieniężnej ws. stóp procentowych. Widać to po stawce WIBOR. To na niej (zwykle WIBOR 3M lub WIBOR 6M) bazuje oprocentowanie zmienne m.in. kredytów mieszkaniowych w złotych.
Zwykło się mówić, że na poziom rat tych kredytów mają wpływ stopy NBP, ale będąc bardziej konkretnym - nie chodzi o same stopy ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej, ale właśnie o stopy WIBOR, które oddają OCZEKIWANIA banków co do poziomu głównej stopy NBP (ustalanej przez RPP) za trzy miesiące (WIBOR 3M) czy sześć miesięcy (WIBOR 6M).
Gdy RPP od października 2021 r. do września 2022 r. podnosiła stopy procentowe, stawka WIBOR rosła jeszcze szybciej. Dla rynku było bowiem oczywiste, że kolejne podwyżki nadejdą. W tych przewidywaniach jednak tak się rozpędzono, że WIBOR urósł nawet do ponad 7,6-7,8 proc., choć od października 2022 r. RPP już stóp nie podnosi z poziomu 6,75 proc. Gdy stawało się coraz bardziej jasne, że kolejnych podwyżek Rada już nie zaordynuje, WIBOR zaczął się dostosowywać do głównej stopy NBP - spadł w okolice 6,9-7 proc. (taka delikatna nadwyżka WIBOR-u nad główną stopą NBP jest już normalna).
WIBOR spada poniżej głównej stopy NBP
Teraz rozpoczął się kolejny wyraźniejszy ruch WIBOR-u w dół. Stan na 26 lipca to WIBOR 3M na poziomie 6,73 proc., a WIBOR 6M 6,65 proc. Te stawki są niżej od głównej stopy NBP (nadal 6,75 proc.) pierwszy raz od 2015 r.
Impulsem do tych spadków była przede wszystkim konferencja prasowa prezesa NBP Adama Glapińskiego 7 lipca br. W zasadzie nie pozostawił on wówczas wątpliwości, że we wrześniu lub najpóźniej w październiku Rada Polityki Pieniężnej pod jego przewodnictwem zarządzi pierwszą obniżkę stóp. Oczekiwanie rynku na rychłe cięcie stóp znalazło więc swoje odzwierciedlenie w trwających spadkach stopy WIBOR. Od czasu wystąpienia Glapińskiego WIBOR 3M zjechał o 17 punktów bazowych, a WIBOR 6M o 27 pb.
Innymi słowy, nie trzeba było obniżyć stóp, aby stawka WIBOR - od której zależy oprocentowanie kredytów mieszkaniowych - zaczęła spadać. Wystarczyło wysłać sygnał, że się to wkrótce zrobi.
Oczywiście nie jest tak, że oto teraz WIBOR już runie. Natomiast jeśli tzw. forward guidance (czyli zapowiedzi kolejnych ruchów) ze strony RPP będzie jasne, no i Rada będzie oczywiście "dowozić" te obniżki, to WIBOR z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem będzie już działania RPP "konsumować". Na razie można podejrzewać, że w tym roku Rada dokona jednej lub dwóch obniżek głównej stopy o 25 punktów bazowych (czyli do 6,25-6,50 proc.), w kolejnych latach np. ekonomiści PKO BP oczekują obniżek po 150 pb rocznie (a więc do okolic 5 proc. na koniec 2024 r. i 3,5 proc. na koniec 2025 r.). Jednakowoż tu muszę postawić istotną gwiazdkę, którą rozszerzam nieco niżej (we fragmencie pod śródtytułem "WIRON zastępuje WIBOR").
Co to oznacza dla kredytobiorców?
Spadek WIBOR-u oznacza niższe raty dla kredytobiorców, acz ten efekt nie będzie widoczny od razu. Oprocentowanie zmienne złotowych kredytów mieszkaniowych jest uaktualniane zwykle co 3 lub 6 miesięcy. Na niższe raty przyjdzie więc chwilę poczekać.
Trzeba też uczciwie przyznać, że dotychczasowy spadek WIBOR-u - z 6,90 proc. 7 lipca do 6,73 proc. obecnie (dla WIBOR 3M) - oznacza raczej symboliczną oszczędność na racie. Dla raty modelowego kredytu na 300 tys. zł na 25 lat zaciągniętego w styczniu 2018 r. to spadek z ok. 2332 zł do ok. 2304 zł. Natomiast - o ile oczywiście rzeczywiście teraz stopy w Polsce będą stopniowo obniżane - jesteśmy dopiero na początku tych spadków. Przykładowo, zakładając, że pod koniec 2024 r. WIBOR wynosiłby 5 proc., to rata tegoż kredytu spadłaby już do ok. 2036 zł (a później jeszcze niżej).
WAŻNE! Wciąż przygniatająca liczba kredytów mieszkaniowych w Polsce (ponad 90 proc.) ma oprocentowanie zmienne - czyli zmieniające się co kilka miesięcy, zależnie od stopy WIBOR. Na popularności zyskują jednak kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu (na 5 lat). Wyłącznie w takim modelu udzielane są kredyty w ramach rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. W przypadku kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu, jak sama nazwa wskazuje, bieżące zmiany stóp nie mają znaczenia. Oprocentowanie przez 5 lat się nie zmienia! Chyba że pójdziemy do banku i renegocjujemy umowę (albo zrefinansujemy kredyt, czyli przeniesiemy go do innego banku, który zaoferuje lepsze warunki). Tu jednak kluczowe zastrzeżenie - na mocy najnowszego stanowiska KNF nie można przejść z oprocentowania stałego na zmienne! Możliwa jest wyłącznie zamiana oprocentowania stałego na inne, niższe oprocentowanie stałe.
WIRON zastępuje WIBOR
No i jeszcze obiecana gwiazdka. Zgodnie z obecnymi planami grupy roboczej przy KNF, w 2025 r. WIBOR ma odejść do lamusa. Przestanie być wówczas wyliczany. Jego miejsce powoli zajmuje WIRON. Pierwsze banki już oferują kredyty mieszkaniowe czy firmowe oparte nie o WIBOR, a właśnie WIRON. Zapewne w 2025 r. ta stopa zastąpi też WIBOR w zmiennym oprocentowaniu trwających już kredytów mieszkaniowych w złotych.
To zmiana techniczna, nad którą prace trwają już od lat. WIRON jest uznawany za stawkę bardziej przejrzystą od WIBOR-u. O ile WIBOR bazuje na transakcjach czy deklaracjach (a częściej właśnie "tylko" deklaracjach - co jest traktowane jako poważny zarzut, choć dozwolone unijnymi przepisami) części banków między sobą, o tyle WIRON opracowywany jest na podstawie większej liczby operacji - transakcji banków z instytucjami finansowymi oraz dużymi przedsiębiorstwami.
Bardzo ważne jest jednak też to, że WIRON nie reaguje już na przewidywania rynku co do obniżek stóp (jak WIBOR), ale dopiero na faktyczne decyzje RPP. Dlatego WIRON nie spada na sam sygnał, że RPP może obniżać stopy (ale też nie będzie gnał przodem w górę, czy RPP będzie planować podwyżki stóp). Widać to dobrze teraz - WIBOR spada, a WIRON rośnie.
Póki co radzę też nie śpieszyć się z radością, iż WIRON jest niższy od WIBOR-u, a więc przejście na nową stawkę obniży raty. Po pierwsze, taka relacja nie musi trwać wiecznie. Po drugie, zapowiadane przejście z WIBOR-u na WIRON w trwających kredytach ma być ciut bardziej skomplikowane niż tylko zamiana jednej stawki na drugą. Różnicę między stawkami powinien wyrównać bowiem odpowiedni współczynnik (tzw. spread korygujący) tak, aby przejście było w miarę neutralne dla klienta i banku.
