Przełom na rynku nieruchomości? Nie ma co jeszcze przesądzać, ale na pewno pojawił się na nim promyk nadziei. Z danych Otodom Analytics wynika, że październik był pierwszym miesiącem od półtora roku, gdy oferta deweloperów rozszerzyła się.
Przez ostatnie półtora roku z miesiąca na miesiąc deweloperzy znacznie więcej mieszkań sprzedawali, niż wprowadzali do oferty. W Warszawie czy Krakowie, a szczególnie w Krakowie, oferta spadła o połowę. To "wyczyściło" też rynek wtórny. Aktualnie w Krakowie poszukiwanie mieszkania to jest mordęga
- mówi w rozmowie z next.gazeta.pl Marcin Krasoń, analityk Otodom Analytics. Zauważa, że nawet w rzeczonych Krakowie i Warszawie deweloperzy wprowadzili do oferty więcej mieszkań, niż sprzedali.
Czy można już ogłaszać odwrócenie trendu? Z tym lepiej poczekać na dane z kolejnych miesięcy, choć Krasoń zauważa, że dotychczasowe statystyki z listopada są obiecujące.
Deweloperzy wyciągają z szuflad pozwolenia na budowę?
Co takiego się stało, że podaż mieszkań w październiku w końcu była na przyzwoitym poziomie? Najogólniej rzecz biorąc - i oczywiście pod warunkiem, że kolejne dane pokażą, że październik to nie był jednorazowy "wybryk" - wygląda na to, że deweloperzy uwierzyli, że ożywienie na rynku nieruchomości jest prawdziwe i trwałe, a sytuacja gospodarcza względnie stabilna. Deweloperzy posiadają spore banki ziemi i "zapasy" pozwoleń na budowę, ale od miesięcy wstrzymywali się z nowymi inwestycjami, tłumacząc to niepewnością co do kosztów, trudniejszym dostępem do finansowania i słabym popytem ze strony klientów. W efekcie liczba rozpoczynanych budów i wprowadzanych do oferty mieszkań spadała.
Teraz wiele z tych czarnych chmur przerzedziło się, więc "zachomikowane" pozwolenia na budowę zostały wyciągnięte z szuflad. Dobry moment, którego wyczekiwali deweloperzy, pojawił się. Po stronie kosztów budów pojawiła się ciut większa przewidywalność, ale przede wszystkim ruszyła sprzedaż mieszkań. Bardzo duża (choć niewyłączna) rola w tym programu Bezpieczny Kredyt 2 procent - wręcz samej zapowiedzi jego wprowadzenia. Wtedy mieszkania zaczęły rezerwować nie tylko osoby, które planowały skorzystanie z programu dopłat do kredytów, lecz także ci, którzy w obawie przed wymieceniem rynku przez tych pierwszych przyspieszyli swoje decyzje zakupowe.
To ożywienie sprzedaży trwa już od ładnych paru miesięcy, każdego miesiąca na siedmiu głównych rynkach sprzedaje się ponad pięć tysięcy mieszkań. Takiej stabilizacji sprzedaży deweloperów nie było bardzo dawno
- mówi Marcin Krasoń.
Ożywienie zawdzięczamy nie tylko Bezpiecznemu Kredytowi 2 procent. Generalnie poprawiają się nasze nastroje. Inflacja wyraźnie spadła (choć wciąż jest wysoka), podobnie jak stopy procentowe (obniżając koszty kredytu, podnosząc zdolność kredytową - to dotyczy także deweloperów, którym poprawiły się możliwości finansowania). Średnio nasze dochody już rosną realnie (czyli szybciej od inflacji) i - według prognoz - tak też ma być w kolejnych kwartałach.
Choć - żeby nie było tak cukierkowo - niepokój wzbudza np. los Bezpiecznego Kredytu 2 procent. Pula środków topnieje. Jeśli rząd Tuska na początku 2024 r. nie dosypie do niej pieniędzy (lub nie uruchomi obiecywanego programu kredytów 0 procent), to środków zabraknie szybko. Niepewność wzbudza też przyszła polityka pieniężna NBP - czyli co ze stopami. Ostatnie wypowiedzi z RPP sugerują, że stopy będą dalej obniżane powoli, o ile w ogóle. - Jest ostrożność, ale z drugiej strony nie brakuje chętnych na mieszkania - mówi Krasoń. Ci chętni to wciąż nie tylko osoby, które szukają mieszkania dla siebie, ale też te, dla których mieszkanie ma mieć cel inwestycyjny lub tezauryzacyjny (przechowywania wartości pieniądza). Stąd też, jak mówi Krasoń, cały czas nie brakuje popytu na bardzo drogie mieszkania.
- Więcej o gospodarce przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl
Ceny mieszkań? Rosną i będą rosnąć
W górę idą ceny wszystkich mieszkań. Ostatni rok to jest ponad 20 proc. na niektórych rynkach, na innych kilkanaście. Ten wzrost przyhamuje, ale absolutnie nie widzę możliwości, żeby ceny mogły zacząć spadać
- nie pozostawia wątpliwości Krasoń w rozmowie z next.gazeta.pl. Wzrosty cen nie dotyczą tylko największych miast, ale i mniejszych (o ile się rozwijają, mają potencjał miejsc pracy itd.). Jak wynika z danych Otodom Analytics, w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach Polski wzrosły od 11 proc. w Katowicach do 23 proc. w Krakowie. W Łodzi ceny poszły o 15 proc., we Wrocławiu o 18 proc., a po 20-21 proc. w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu.
Odbudowana podaż mieszkań na rynku najmu
Jak mówi Krasoń, ustabilizowała się także sytuacja na rynku najmu. Ta "stabilność" oznacza dużo wyższe ceny niż np. dwa lata temu, niemniej oferta po wojnie się już odbudowała i jest najwyższa od dwóch lat. - Ceny już nie rosną, w niektórych segmentach nawet spadają - mówi ekspert Otodom Analytics.
Ofertę mieszkań na wynajem dosłownie wyssał wybuch wojny w Ukrainie. - Liczba mieszkań dostępnych w Polsce na wynajem w ciągu 1,5 miesiąca od wybuchu wojny spadła, w zależności od miasta, o nawet 60-70 procent. Mieszkania zostały wymiecione przez przyjezdnych z Ukrainy - mówi Krasoń. Wraz z wyjazdami tych osób z Polski sytuacja się uspokoiła. Wiele zależy oczywiście od rynku, ale generalnie ceny najmu drastycznie rosły przez cały 2022 r., a w 2023 r. wzrosty ustały lub są dużo mniejsze.
Z danych Otodom Analytics wynika, że średnia cena najmu mieszkania w Warszawie to obecnie niemal 5 tys. zł. W Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku trzeba płacić średnio po około 3,2-3,3 tys. zł miesięcznie, w Gdyni ponad 3 tys. zł. W okolicach 2,5-2,7 tys. zł kosztuje wynajem mieszkania w Lublinie, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie i Płocku. Oczywiście to średnie, konkretna cena zależy m.in. od metrażu i lokalizacji mieszkania.
***
Zapraszamy do wysłuchania rozmów ze "Studia Biznes" Gazeta.pl w dużych serwisach streamingowych, np. tu:
