Jak wziąć kredyt mieszkaniowy i nie zwariować? 5 porad, dzięki którym oszczędzisz czas, nerwy i pieniądze

Przyszedł czas, gdy w końcu przydałoby się mieć własne "cztery kąty". Co wtedy? Często bez kredytu mieszkaniowego się nie obejdzie, a to w mniemaniu wielu osób przedsięwzięcie wielkie i trudne. W tym artykule postaramy się trochę oswoić Cię z kredytem hipotecznym. Oto naszych pięć porad.

1. Przygotuj się do kredytu

Podstawowym pytaniem gdy dopiero zaczynamy myśleć o kupnie mieszkania na kredyt, jest to, czy w ogóle nas na to stać. Albo dokładniej– na ile nas stać? Czy nasza zdolność kredytowa pozwala na zakup mieszkania 50- czy 100-metrowego? W centrum czy raczej na obrzeżach miasta? Skąd się dowiedzieć, na czym w zasadzie stoimy?

Wstępne wyliczenia można poczynić np. w internetowych kalkulatorach zdolności kredytowej, bardziej miarodajne u doradców finansowych. Ale warto sprawdzić jeszcze inne narzędzie, a mianowicie Analizator Kredytowy od Biura Informacji Kredytowej. Na podstawie danych m.in. o planowanym kredycie (ile chcemy pożyczyć, na jaki okres), naszych zarobkach oraz o historii kredytowej, Analizator szacuje szanse na kredyt. Warto więc z niego skorzystać, bo tak naprawdę to samo bank bierze potem pod uwagę oceniając wniosek kredytowy. Bank bazuje właśnie m.in. na danych BIK o historii kredytowej, a Analizator Kredytowy jest jedynym dostępnym dla klientów kalkulatorem, który te informacje także uwzględnia.

Co więcej – Analizator poza szacunkiem szans na kredyt informuje także, jaka jest przyczyna ewentualnych mniejszych szans. Czy np. czy problemem jest terminowość spłat dotychczasowych kredytów, zbyt duże obciążenie nimi, czy nierównowaga między wydatkami a dochodami, czy zbyt słaba wiarygodność kredytowa (scoring). Analizator proponuje również zmianę parametrów kredytu (np. wydłużenie czasu kredytowania, obniżenie kwoty kredytu). Jeżeli jednak stwierdzi, że kolejny kredyt byłyby dla klienta zbyt dużym obciążeniem, ostrzega przez ryzykiem przekredytowania.

Analizator Kredytowy BIK może pozwolić więc uniknąć rozczarowania związanego z odmową kredytu w banku, i pozwoli zawczasu poprawić to, co może być dla banku problemem. Być może trzeba będzie np. zrewidować plany związane z kwotą kredytu, albo rozłożyć spłatę na dłuższy okres (to oznacza wszak niższe miesięczne raty), albo spłacić inne kredyty, albo nieco obniżyć domowe wydatki (lub zwiększyć dochody). To narzędzie zostało stworzone specjalnie po to, aby ułatwić nam przygotowanie się do zaciągnięcia kredytu. Jest obiektywne, bo nie stoją za nim oferty kredytowe.

2. Postaraj się zrozumieć kredyt

Kiedy już zapada decyzja o kredycie, trzeba oczywiście wybrać ten najlepszy. Dobrym rozwiązaniem jest wsparcie ze strony doradcy finansowego. Zna on formalności kredytowe i ma "wydeptane" ścieżki w różnych bankach, a to może być pomocne. Oczywiście korzystanie z usług doradcy nie zwalnia z uważności - warto np. zestawić oferty, które on przedstawia jako najlepsze z tym, co widnieje w rankingach czy internetowych porównywarkach finansowych.

Niemniej, choć oczywiście doradca podpowie, to decyzji za nas nie podejmie ani nie pomyśli. Dlatego postaraj się jak możesz "douczyć się" i doczytać z różnych źródeł o kredytach mieszkaniowych. Z czego składa się oprocentowanie kredytu (marża banku + zwykle WIBOR 3M), co to jest ten WIBOR 3M, z czego składa się rata kredytu (kapitał + odsetki), co ma wpływ na ratę (stopy procentowe w kraju), jak może się zmieniać wysokość raty (nawet jeśli nazywa się "równą"), kiedy i na jakich warunkach można nadpłacać kredyt, jak można obniżyć ratę i czy to się opłaca (promocje "cross-sellingowe", czyli np. "dostaniesz niższą marżę, tylko weź konto / kartę kredytową / ubezpieczenie"), jakie są dodatkowe ubezpieczenia do kredytu, co to jest ubezpieczenie pomostowe i jak długo się je płaci? To tylko przykładowe kwestie, które warto wiedzieć zaciągając kredyt. Doradca powinien ci o tym powiedzieć, ale dobrze żebyś Ty też wiedział, o co powinieneś go pytać.

Wiemy, że nie każdy czuje się fachowcem w dziedzinie kredytów. Chodzi jednak o zobowiązanie zwykle na dużą część życia. Zobowiązanie, które pochłonie dziesiątki czy setki tysięcy złotych. Dlatego warto przed podjęciem konkretnej decyzji poświęcić przynajmniej kilka dni na sprawdzenie ofert czy na "dokształcenie się".

3.  Na co zwracać uwagę? RRSO, ale nie tylko

Wszędzie przeczytasz, że najważniejszą liczbą jest RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Zbiera ona w sobie wszystkie koszty kredytu – odsetki, prowizje, ubezpieczenia, inne opłaty. Wskazuje więc, która oferta jest najlepsza. Jeśli jeden kredyt ma RRSO np. 4 proc., a drugi 5 proc., to lepszy jest ten pierwszy. Natomiast pamiętaj, żeby RRSO porównywać wyłącznie dla ofert o takim samym terminie spłaty czy typie rat (równe/malejące). Porównywanie po RRSO kredytów na 20 i 30 lat nie jest miarodajne!

Po drugie – zwracaj uwagę na marżę kredytu. Oprocentowanie nominalne (a od niego zależy kwota odsetek!)  to suma marży banku i rynkowej stopy WIBOR. Stawka WIBOR zmienia się jednak w zależności m.in. od stóp procentowych w Polsce, poza tym zmienia się tak samo dla każdego kredytu. Zatem to wysokość marży jest tym, co faktycznie pokazuje przy wyborze ofert, która wiąże się z wyższymi odsetkami.

Poza RRSO i marżą radzimy jednak spojrzeć także na inne cechy danej oferty i sprawdzić, czy pasują do naszych oczekiwań. Przykładowo – co z tego, że RRSO jednej oferty będzie lekko niższe niż drugiej, skoro konieczna będzie płatność prowizji za udzielenie kredytu np. 10 czy 20 tys. zł, a nam akurat zależy, żeby oszczędności przeznaczyć raczej na wykończenie mieszkania (nawet kosztem nieco wyższych rat). Albo - co z tego, że RRSO będzie niskie, skoro niekorzystne będą warunki nadpłaty czy wcześniejszej spłaty kredytu. Dlatego warto przed zaciągnięciem kredytu przemyśleć takie szczegółowe kwestie – żeby potem niby tani kredyt nie okazał się jednak niedopasowany do naszych potrzeb i sytuacji.

4. Raty równe czy malejące

To w zasadzie tylko jedna kratka w całym wniosku kredytowym, ale znaczy niezwykle wiele, a konsekwencje decyzji można liczyć w dziesiątkach tysięcy złotych.

Otóż kredyty można spłacać standardowo w dwóch systemach – w ratach równych i malejących. Każda ma swoje cechy, i zalety oraz wady.

Raty malejące są rzadziej wybierane przez klientów z dwóch głównych powodów. Po pierwsze, pierwsze raty malejące są zwykle o kilkaset złotych wyższe od alternatywnych rat równych (przykładowo - przy kredycie na 300 tys. zł na 30 lat z oprocentowaniem 5 proc. pierwsza rata malejąca wynosi ok. 2083 zł, zaś rata równa "tylko" 1610 zł). Biorąc pod uwagę, że początek okresu spłaty kredytu to czas wysokich wydatków związanych m.in. z wykańczaniem mieszkania, wysokie raty malejące nie są pożądane dla budżetu domowego. Po drugie – wybierając je mamy niższą zdolność kredytową, czyli możemy pożyczyć mniej pieniędzy. Bywa więc, że przy wyborze rat malejących nie można sfinansować zakupu wymarzonego, droższego mieszkania, i trzeba wybrać raty równe.

Raty równe są początkowo o kilkaset złotych niższe od malejących, ale jednak z dwóch powodów są "zdradzieckie". Po pierwsze, zasadniczo ich wysokość stoi w miejscu (przy założeniu niezmiennych stóp procentowych, ale już nie wchodźmy w szczegóły), tymczasem każda kolejna rata malejąca jest coraz niższa. Po mniej więcej jednej trzeciej okresu spłaty, początkowo wysokie raty malejące stają się niższe od równych, i tak jest już do końca. W ostatecznym rozrachunku osoby, które wybrały raty równe, płacą więcej odsetek niż gdyby wybór padł na raty malejące. Te różnice mogą iść w dziesiątki tysięcy złotych – w naszym przykładzie (kredyt na 300 tys. zł na 30 lat, oprocentowanie 5 proc.), to ok. 54 tys. zł!

Raty równe są "zdradzieckie" także dlatego, że początkowo w zdecydowanej większości składają się z odsetek. Kapitału – czyli tego co faktycznie pożyczyłeś i musisz oddać – jest w początkowych ratach zwykle ok. 20-30 proc. W szybkim tempie kapitał jest spłacany dopiero w drugiej części okresu spłaty (w przeciwieństwie do rat malejących – gdzie ta część kapitałowa w comiesięcznej racie jest zawsze równa, np. 1000 zł przy kredycie na 300 tys. zł spłacanym w 300 ratach). To z kolei oznacza, że dokonując wcześniejszej spłaty kredytu, osoba z ratami równymi musi zapłacić więcej. Przykładowo, przy kredycie na 300 tys. zł na 30 lat z oprocentowaniem 5 proc., po 15 latach (czyli w połowie okresu spłaty) osoba, która wybrała raty malejące, ma jeszcze dług 150 tys. zł (połowa pożyczonej sumy), a osoba z ratami równymi ponad 200 tys. zł.

Wniosek z tego jest jeden – pod względem czysto finansowym raty malejące są w ogólnym rozrachunku korzystniejsze. Jeśli tylko stać Cię na ten wybór – to jest lepsza opcja!

5. Bądź cierpliwy!

Poszukiwanie odpowiedniego mieszkania, formalności związane z zakupem, zaciąganie kredytu mieszkaniowego - to wszystko pochłania mnóstwo czasu i energii. Dlatego wszystko sobie dobrze i z dużym wyprzedzeniem zaplanuj. Ze sprzedawcą mieszkania czy deweloperem zawrzyj taką umowę dotyczącą płatności, żebyś w międzyczasie zdołał załatwić formalności kredytowe. Do kredytu także przygotuj się wcześniej, żeby nie okazało się, że transakcja czeka na dopięcie, a bank odmawia ci finansowania (tu pomoże Analizator Kredytowy BIK). I tak dalej.

A przede wszystkim - po prostu uzbrój się w cierpliwość, bo choćbyś wszystko dokładnie zorganizował, i tak coś może pójść nie tak. A to bankowi będzie jeszcze brakowało jakiegoś zaświadczenia, a to podpisu na jakimś dokumencie, a to któryś paragraf w umowie deweloperskiej trzeba będzie poprawić u notariusza. Nic na to nie poradzisz – po prostu trzeba to załatwić i basta. Najważniejsze, że każdy krok przybliża Cię do wymarzonego mieszkania.