Warszawa. Spór mieszkańców ze spółdzielnią o teren zielony. "Mamy prawo protestować, bo my tutaj mieszkamy"

- Jeżeli dojdzie do sprzedaży działek, to my, jako mieszkańcy, nie mamy żadnego wpływu na to, co na nich powstanie - zaznacza w rozmowie z portalem Gazeta.pl jeden z mieszkańców osiedla na warszawskim Natolinie, który sprzeciwia się działaniom spółdzielni mieszkaniowej. - Teren zielony jest naszym prawem, a nie kolejna działka pod zabudowę - podkreśla. Spółdzielnia dementuje informacje, jakoby zamierzała sprzedać ten teren i zasłania się dobrem mieszkańców. Jednocześnie mówi o "ryzyku".

W połowie maja portal haloursynow.pl poinformował, że Spółdzielnia Mieszkaniowa "Przy Metrze" przymierza się do sprzedaży czterech atrakcyjnych działek na warszawskim Natolinie. Temat ten znalazł się w proponowanym porządku obrad walnego zgromadzenia spółdzielni, które ma odbyć się już 4 czerwca.

"Teren zielony jest naszym prawem, a nie kolejna działka pod zabudowę"

Mieszkańcy osiedla nie zgadzają się jednak na sprzedaż działek, ponieważ nie wyobrażają sobie, żeby w miejscu zielonego skweru stanął na przykład 10-piętrowy blok. Zaczęli więc działać. O tym, co obecnie dzieje się na Natolinie, porozmawialiśmy z Andrzejem Tietzem, mieszkańcem osiedla i współorganizatorem protestów.

Magdalena Bojanowska, Gazeta.pl: O co chodzi w sporze mieszkańców ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Przy Metrze"?

Andrzej Tietz: Mniej więcej 12 maja pojawiły się doniesienia, że spółdzielnia planuje na walnym zgromadzeniu, łagodnie mówiąc, sprzedać działki. Oficjalnie wystosowali pismo, tzn. na drzwiach do klatek bloków pojawiło się pięć ogromnych pism, że zwołują zgromadzenie na 4 czerwca, masa tekstu prawniczego. Ale był tam punkt piąty, który właśnie mówił, że chcą oni zmniejszyć ryzyko, gdyby miasto rościło sobie pretensje do ich działek. Mieszkańcy się skrzyknęli i 19 maja zorganizowali zebranie obok skwerku, któremu grozi de facto w dłuższej perspektywie sprzedaż.

Chodzi o to, że Spółdzielnia Mieszkaniowa "Przy Metrze" dostała w 1983 roku tereny, na których mieszkam od dwudziestu lat, gdzie jest moja była szkoła, w dzierżawę. Przeznaczeniem tych terenów jest zabudowa, przede wszystkim, mieszkalna. Spółdzielnia uważa, że miasto może jej zarzucić, że nie do końca wywiązuje się z tych działań, ponieważ są cztery działki, gdzie domów nie ma. Jak rozmawiałem z innymi mieszkańcami, to przecież cała ta umowa dzierżawy nie mówi o tym, że na każdej działce ma stać dom. Tylko ogólnie, że ten teren ma być zagospodarowany w celach mieszkaniowych.

Czyli spółdzielnia chce się zabezpieczyć przed wypowiedzeniem umowy dzierżawy?

Tak, w tym celu chce mieć możliwość sprzedaży działek, aby "chronić mienie mieszkańców", żeby te pieniądze nie przepadły. To absurdalne, bo chronimy działki, sprzedając je, a komu sprzedamy? Raczej deweloperowi, a jak deweloper na nich zarobi? Raczej nie zostawi terenów zielonych, tylko zabuduje.

Co znajduje się obecnie na tych czterech działkach, o których rozmawiamy?

Jest tam skwer, teren zielony, gdzie są drzewa, można wyjść z psem. Parking przy Lasku Brzozowym dla osób, które mają samochody, a mieszkają w blokach, gdzie nie ma garażu. Z kolei na trzeciej działce obecnie stoi sklep i na czwartej również. Zarówno skwer, jak i jedna z działek, na której stoi sklep, są w bezpośrednim sąsiedztwie szkoły. Po tych działkach chodzą dzieci. To też budzi nasze zastrzeżenia.

Dlaczego mieszkańcy protestują przeciwko sprzedaży działek?

Jeszcze przed pandemią spółdzielnia sprzedała jedną działkę na ul. Raabego 13. Tam stał dom ze sklepem i nagle w ciągu ostatniego roku to wyburzyli, i już kończą 10-piętrowy wieżowiec mieszkalny. Z tego, co czytałem w komentarzach ludzi na Facebooku, to mieli widok na szkołę nr 340 przy ul. Lokajskiego 3, a teraz mogą sobie pomachać z okna sąsiadom. Piszą tam, że spółdzielnia wcale ich nie informowała, bo gdyby wcześniej wiedzieli, to zaprotestowaliby.

Więc na tych dwóch działkach przy szkole będzie to samo. Tam też jest niska zabudowa. Jak deweloper zbuduje tam 10-piętrowy wieżowiec, będzie hałas, dodatkowe samochody, zniknie zieleń. A Ursynów i tak już jest bardzo gęsto zabudowany i przeciążony pod względem ruchu samochodowego, więc budowanie kolejnego bloku jeszcze bardziej pogorszy jakość życia w tej dzielnicy.

Miasto rzeczywiście chce wypowiedzieć umowę dzierżawy tych działek?

Na spotkaniu mieszkańców 19 maja przemawiał burmistrz Ursynowa, pan Robert Kempa, i zapewniał nas, że miasto nie ma żadnych roszczeń ani pretensji. Nawet same władze spółdzielni przyznają, że ryzyko jest znikome. Mimo tego usilnie chcą - domyślam się dlaczego - mieć zgodę od mieszkańców na zminimalizowanie "jakiegokolwiek ryzyka".

Jak patrzę na to, co się działo w ciągu ostatniej dekady, to jest ewidentna próba wyłudzenia terenów pod zabudowę. Bo im chodzi - jak to oni mówią - tylko o ochronę naszego dobra, naszego mienia. Skoro tak, to czemu chcą mieć możliwość sprzedaży? Czy w naszym interesie nie powinno być pozostawienie tych działek w rękach mieszkańców? Czy tego nie powinna od razu żądać spółdzielnia od miasta, skoro dbają o nasz interes? Zamiast tego prezes Pykało zarzucił burmistrzowi na sesji rady dzielnicy, że "protestuje przeciw sprzedaży, bo ma w tym prywatny interes". Tak, my mieszkańcy spółdzielni, do których zalicza się pan burmistrz, mają prywatny interes, aby przeciwko temu protestować. Mamy do tego prawo, bo my tutaj mieszkamy.

Rada Ursynowa podjęła uchwałę o wystąpieniu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednak uchwalenie tego planu może zająć nawet dekadę, a walne zgromadzenie jest 4 czerwca, więc trzeba działać tu i teraz. De facto teraz wszystko leży w rękach mieszkańców i tego, czy przyjdą.

Jaka była reakcja spółdzielni na protesty mieszkańców?

Spółdzielnia dopiero pod wpływem protestów zaproponowała dopisanie aneksu do umowy dzierżawy, który regulowałaby stan skweru. Sugerują żeby zapisać, że przez 20 lat na tym skwerku nie będzie trwałej zabudowy. Dla nas jest to niewiarygodne, bo takie aneksy można obejść. Jeden z radnych mówił, że już takie aneksy były na Ursynowie i omijano je. Dodatkowo, oni mówią o zabudowie trwałej, czyli jeśli ktoś kupi teren, to może przez 20 lat nie postawi tam żadnego bloku, ale może wyciąć zieleń i postawić tam np. jakieś kontenery albo namioty. To też jest z naszej perspektywy degradacja zieleni. Ta przestrzeń jest już dla mieszkańców zagospodarowana i ja nie wyobrażam sobie, że tam cokolwiek powstanie.

Wcześniej pojawiła się informacja o wykreśleniu punktu dot. sprawy z walnego zgromadzenia. Został wykreślony?

Oczywiście, że nie. Zobaczymy, co będzie na walnym zgromadzeniu, ale na pewno będzie gorąca debata na ten temat. Być może będzie wykreślony, a być może zostanie poddany pod głosowanie. Z naszej perspektywy spółdzielnia będzie robiła wszystko, aby ten punkt przeforsować. Mogą na przykład przeciągać spotkanie do późnych godzin wieczornych. Wszystkiego możemy się po nich spodziewać, planowali to od 2020 roku.

Ładnie to wszystko podsumował pan burmistrz Robert Kempa: "Argumentacja bzdurna, a ryzyko takie samo jak to, że dziś spadnie na mnie meteoryt… Zamiast zaproponować dostosowanie treści umowy do stanu aktualnego zagospodarowania zarząd spółdzielni proponuje zmiany zapisów dla dwóch działek na 'budownictwo mieszkaniowe'. Czyli 'problemu', którym straszą nie rozwiązują, a chcą zmiany żeby sprzedać na cele mieszkaniowe".

Skoro informacje pojawiły się około połowy maja, a walne zgromadzenie odbędzie się 4 czerwca, to mieszkańcy nie dostali dużo czasu na przygotowanie się.

Krótko mówiąc: idziesz na uczelnię, a tu nagle na drzwiach do klatki schodowej wisi plik kartek, gdzie jest enigmatyczny zapis, umożliwiający spółdzielni sprzedaż działek, a ty masz trzy tygodnie na zapoznanie się z tym wszystkim. Dodatkowo ustalili termin walnego, kiedy są pierwsze komunie. Czy to jest w porządku? Czy to jest poważna, godna zaufania komunikacja ze strony spółdzielni?

Jakie działania podejmujecie jako mieszkańcy?

Mieszkańcy się organizują, w czwartek 2 czerwca będzie kolejne spotkanie (LINK DO WYDARZENIA). Roznosimy ulotki, próbujemy walczyć. Nie damy się.

Jeżeli dojdzie do sprzedaży działek, to my, jako mieszkańcy, nie mamy żadnego wpływu na to, co na nich powstanie. Problem z "patodeweloperką" dotyczy nie tylko nas - teren zielony jest naszym prawem, a nie kolejna działką pod zabudowę. Wierzę, że jeżeli uda nam się wygrać, to być może będzie nie tylko inspiracja dla innych, ale także mały krok w kierunku miasta przyjaznego mieszkańcom.

Czym jest betonoza i jak z nią walczyć? Zachęcamy do obejrzenia debaty:

Spółdzielnia dementuje: Naszym zamiarem nie jest sprzedaż działek

O stanowisko w tej sprawie redakcja Gazeta.pl poprosiła Spółdzielnię Mieszkaniową "Przy Metrze". W odpowiedzi otrzymaliśmy informację, że zamiarem spółdzielni nie jest ani sprzedaż działek, ani wyzbycie się majątku, ale "jego ochrona poprzez zabiegi restrukturyzacyjne, zważywszy na ryzyka związane z rozwiązaniem przez odpowiednie organy samorządowe umów użytkowania wieczystego".

Spółdzielnia wyjaśniła, że na zbliżającym się walnym zgromadzeniu "pragnie uzyskać od najwyższego organu spółdzielni zgodę na zbycie prawa wieczystego użytkowania czterech obciążonym powyższym ryzykiem działek". "Z jednoczesnym zobowiązaniem do zakupu za uzyskane w ten sposób środki finansowe prawa odrębnej własności do lokali (użytkowych/mieszkalnych) wraz z udziałem w prawie własności gruntu. Lokale te, jako majątek spółdzielni, generować będą dla jej mieszkańców dochody. A dodatkowo zagwarantują Spółdzielni trwałe (pewne) prawa do uzyskanego majątku (czyli odrębną własność lokali) zamiast 'niepewnego' wieczystego, których status prawny pozostawać będzie wyłącznie w decyzji Walnego Zgromadzenia, nie zaś włodarzy miasta" - podkreślił Marek Pykało, prezes zarządu SM "Przy Metrze" w nadesłanej odpowiedzi.

"Celem, na jaki przeznaczone zostały nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste spółdzielni, było budownictwo mieszkaniowej lub budownictwo mieszkaniowe spółdzielcze. W chwili obecnej żadna z działek objętych przedmiotem proponowanej uchwały nie pozostaje zagospodarowana w taki sposób" - dodał. Jak zaznaczył, opierając się m.in. na analizie prawnej i ekonomicznej ryzyk, "spółdzielnia w obawie przed potencjalnym rozwiązaniem umów użytkowania wieczystego proponuje działania, które zapobiegną potencjalnej utracie majątku przez jej członków, jednak w trudnej do przewidzenia przyszłości i z istniejącym ryzykiem, którego oszacować obecnie nie ma możliwości".

Skwer ma pozostać zielony jeszcze 20 lat

Marek Pykało wyjaśnił, iż w projekcie uchwały zaproponowano również, aby dwie działki obecnie niezabudowanie - parking społeczny i skwer przed szkołą - pozostawione zostały zgodnie z aktualnym ich zagospodarowaniem przez okres minimum 20 lat albo do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej części dzielnicy. "Obowiązek ten został dodatkowo obwarowany wysoką karą umowną" - zaznaczył Marek Pykało.

W przesłanej do naszej redakcji odpowiedzi prezes zarządu SM "Przy Metrze" podkreślił również, że jeśli kiedykolwiek dojdzie do sprzedaży działek, to "wybór potencjalnego nabywcy nastąpi w trybie przetargu nieograniczonego, zgodnie z zasadami określonymi w uchwale oraz obowiązującym w Spółdzielni Regulaminie przetargów". "Czy będzie to deweloper, fundacja, czy inna spółdzielnia - trudno już dziś wskazać - kwestię tę rozstrzygnie ewentualny przetarg" - stwierdził przedstawiciel spółdzielni.

"Nie podejmowano żadnych działań prawnych zmierzających do zbycia praw wieczystego"

Zapytaliśmy spółdzielnię również o to, dlaczego podejmuje takie działania, skoro burmistrz dzielnicy zapewnia, że miasto nie ma zamiaru wypowiadać umowy dzierżawy tych czterech działek. "Należy zastanowić się, czy burmistrz, jako członek zarządu dzielnicy, nie dość że może samodzielnie o tym decydować, to czy rzeczywiście, zapewnienia te wynikają z kompetencji, które dzielnica posiada. W ocenie spółdzielni zarząd dzielnicy uprawniony jest jedynie do nadzoru czynności, które składają się na prawidłowe wykonywanie umów użytkowania wieczystego, a także do prowadzenia sporów sądowych w tym zakresie. Jednak kompetencja w zakresie możliwości złożenia oświadczenia o rozwiązaniu umów, pozostaje w decyzji prezydenta" - zaznaczył prezes zarządu SM "Przy Metrze".

Marek Pykało podkreślił także, że spółdzielnia nie podejmowała "żadnych działań faktycznych czy organizacyjnych ani tym bardziej prawnych zmierzających do zbycia prawa wieczystego użytkowania żadnej z przedmiotowych nieruchomości".

"Nie oferowano w żadnej formie takich transakcji, nie podpisano ani nie przygotowywano żadnych projektów umów przedwstępnych czy choćby założeń do specyfikacji przetargowej. W odniesieniu do działek z pawilonami handlowymi w ubiegłym roku zawarto wieloletnie umowy najmu z możliwością ich przedłużenia, co dodatkowo wykazuje brak intencji po stronie spółdzielni do przeprowadzenia 'błyskawicznej sprzedaży prowadzącej do zagęszczenia zabudowy', jak niestety często jest to stanowczo stwierdzane w oderwaniu od treści uchwały i jej uzasadnienia, które stanowi integralną część projektu tego dokumentu" - przekazał Marek Pykało, dodając, że wynik głosowania podczas walnego zgromadzania definitywnie określi wolę członków spółdzielni w tym zakresie, która będzie wiążąca dla zarządu i rady nadzorczej.