Edukacja w finansach: kredyt mieszkaniowy w euro czy złotych?

To jedna z najtrudniejszych i najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Kredyt w złotych czy w walucie obcej? A jeśli tak, to w jakiej?
Od dwóch tygodni przyglądamy się tematom związanym z walutami obcymi. Najpierw sprawdziliśmy, od czego zależą kursy złotego, euro lub dolara. Ustaliliśmy też, komu z was powinno zależeć na tym, by kursy walut obcych rosły, zaś złotego spadały. I odwrotnie. Tydzień temu przekuliśmy tę wiedzę w realne możliwości zarabiania pieniędzy na tym, że jedna waluta jest droższa, a druga tańsza. Dziś przyjrzymy się kredytom walutowym. Sprawdzimy, komu opłaca się je zaciągać, a kto powinien ich unikać jak ognia. Ustalimy, z jakim ryzykiem wiąże się zaciąganie kredytów w obcych walutach i jakie może przynieść korzyści.

Kilkaset tysięcy rodzin już podjęło wprawdzie decyzję w sprawie swojego zadłużenia i wybrało kredyty we frankach szwajcarskich bądź w euro, ale wielu przed tym wyborem dopiero stanie. I właśnie dla was jest dzisiejszy odcinek "Edukacji w finansach".

1. Kredyt walutowy, ale... spłacany w złotych

Ci z was, którzy interesowali się kredytami hipotecznymi, być może już się zorientowali, że kredyty w euro lub frankach szwajcarskich tak naprawdę są kredytami walutowymi trochę na niby. Bo przecież od banku wcale nie dostajemy do ręki lub na konto waluty obcej, tylko złotówki. Raty spłacamy również w złotych. W walucie obcej jest wyrażona jedynie wartość kredytu i wysokość spłacanej raty, ale bank za każdym razem przelicza euro lub franki na złote.

2. Skąd wziął się sukces kredytów w walutach obcych?

Jeśli ktoś z was rozważa zaciągnięcie kredytu hipotecznego, to waluta kredytu jest zapewne jednym z najważniejszych jego dylematów. Nic dziwnego, taki kredyt to zobowiązanie na wiele lat, dla większości z nas najpoważniejsza decyzja finansowa w całym życiu.

To, czy bardziej opłaca się wziąć kredyt w złotych, czy w euro, frankach lub dolarach, zależy od: ceny danej waluty na rynku międzybankowym oraz marży, jaką dolicza bank do tej ceny. Rozbierzmy te dwie sprawy na czynniki pierwsze.

WIBOR, LIBOR i EURIBOR... Cena pieniądza to podstawa wyliczenia oprocentowania każdego kredytu. Bank, żeby mógł udzielić ci pożyczki, przeważnie musi te pieniądze pożyczyć na rynku międzybankowym (czyli od innego banku) lub od własnych klientów, przyjmując od nich depozyty. Generalnie cena, po jakiej banki "kupują" pieniądze, jest zbliżona do wskaźnika WIBOR (jeśli mówimy o złotych), LIBOR (dla dolarów i franków szwajcarskich) lub EURIBOR (w przypadku euro).

Najważniejszą rzeczą wpływającą na wartość tych wskaźników jest polityka lokalnego banku centralnego. Jeśli godzi się on pożyczać bankom komercyjnym pieniądze na niski procent, niski jest też ów interesujący nas "BOR". Np. Europejski Bank Centralny, by zwalczyć kryzys gospodarczy, dostarcza swoim bankom komercyjnym bardzo tanie pożyczki, dlatego wskaźnik EURIBOR nie przekracza obecnie 0,8 proc. Narodowy Bank Polski nie jest tak łaskawy i pożycza bankom pieniądze drożej (uznając, że polska gospodarka jest w lepszym stanie niż zachodnioeuropejska). Dlatego nasz WIBOR wynosi obecnie ok. 3,8 proc.

Marża doliczana przez bank. Oprocentowanie kredytu powstaje w taki sposób, że bank dolicza do stawki WIBOR, LIBOR lub EURIBOR swoją marżę. Jeśli zależy mu na udzielaniu kredytów w danej walucie, to marża jest niższa, jeśli zaś chce klientów zniechęcić - narzuca wyższą. Generalnie jednak różnica między wartością stawki WIBOR, a LIBOR-em i EURIBOR-em jest tak duża, że po doliczeniu marży banku kredyt w walucie obcej prawie zawsze ma niższe oprocentowanie niż kredyt w złotych. Nawet jeśli marża kredytu w euro wynosi 3 proc., a kredytu w złotych tylko 2 proc., to po uwzględnieniu stawek EURIBOR i WIBOR okaże się, że oprocentowanie kredytu w złotych wynosi 5,8 proc., zaś tego w euro - tylko 3,8 proc. w skali roku.

3. Plusy kredytów w walutach obcych

Niższe raty. Nie ma co się oszukiwać - niższe oprocentowanie kredytu zawsze odbija się na wysokości raty. Jeśli zaciągasz kredyt liczony w setkach tysięcy złotych, na miesięcznej racie kredytu w euro lub we frankach możesz zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w każdym miesiącu (porównując obciążenia do kredytu w złotych). Przez kilkanaście lat oszczędności mogą urosnąć do kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Większa dostępna kwota kredytu. Bank, ustalając, ile pieniędzy możesz maksymalnie pożyczyć, za każdym razem sprawdza twoją zdolność kredytową. A jednym z istotnych parametrów jest wysokość raty, którą będziesz musiał spłacać. Im niższa rata, tym - przy takich samych kosztach utrzymania, stałych wydatkach i miesięcznych dochodach - wyższa maksymalna kwota kredytu.

4. Minusy kredytów w walutach

Niestabilność rat. Zaciągając kredyt w złotych, wiesz, jakie mniej więcej raty będziesz co miesiąc spłacał. Oczywiście wskaźnik WIBOR zmienia się w czasie, co oznacza, że przy stałej marży banku może się zmienić wysokość raty, ale to nic w porównaniu z niepewnością, która cię czeka, gdy zaciągniesz kredyt w walucie obcej. W takim wypadku twoja rata będzie się zmieniała z miesiąca na miesiąc w zależności od tego, po jakim aktualnie kursie stała wysokość raty w euro lub we frankach będzie przeliczana na złote.

Jeśli w danym miesiącu frank będzie po 3 zł, a twoja rata wynosi 500 franków, to zapłacisz 1500 zł raty. A jeśli w kolejnym miesiącu frank podrożeje do 3,30 zł, zapłacisz już 1650 zł.

Spread walutowy. Nawet jeśli różnica w oprocentowaniu kredytu złotowego i walutowego będzie bardzo duża, to musisz mieć świadomość, że twój zysk będzie niższy, niż wynikałoby to z prostego rachunku. Bank bowiem po drodze będzie naciągał cię na spreadzie. Pieniądze przekaże ci po niższym kursie, a raty będzie kazał spłacać po znacznie wyższym. Weź to pod uwagę, kalkulując, czy opłaca ci się kredyt w walucie obcej. Zapytaj bank, ile groszy wynosi spread dla danej waluty.

Możliwość wzrostu wartości kredytu. Jeśli masz kredyt w walucie obcej, to nie tylko comiesięczne raty będą się zmieniały jak w kalejdoskopie, ale i wartość całego kredytu. Jeśli pożyczyłeś 100 tys. franków i w jednym miesiącu kurs franka wynosi 3 zł, zaś w drugim - 3,30 zł, to w ciągu 30 dni twoje zadłużenie w banku wzrośnie o 30 tys. zł. Oczywiście ten pociąg jeździ w obie strony - jeśli frank spadnie do 2,50 zł, to jesteś do przodu 50 tys. zł. Rzecz jasna, póki nie chcesz spłacić całego kredytu, wartość długu nie ma zbyt wielkiego znaczenia, liczy się tylko wysokość comiesięcznych rat.

5. Ograniczenia w udzielaniu kredytów walutowych

Banki coraz mniej chętnie udzielają kredytów walutowych. Zniechęca je do tego Komisja Nadzoru Finansowego, która - podobnie jak duża część ekonomistów - uważa, że nie należy zadłużać się w walucie innej, niż się zarabia. Według KNF ryzyko zmian kursowych w przypadku jakiegoś - odpukać - kryzysu gospodarczego może położyć na łopatki zarówno wielu klientów banków, jak i same banki. Dlatego kredyt walutowy wziąć coraz trudniej. Jakie mogą cię spotkać ograniczenia?

Restrykcyjne badanie zdolności kredytowej. Bank, zanim udzieli ci kredytu w euro lub we frankach, wyjątkowo skrupulatnie sprawdzi twoją zdolność kredytową. Będziesz mógł dostać kredyt określonej wysokości, tylko jeśli byłoby cię stać na kredyt w złotych o 20 proc. wyższy niż w euro lub we frankach.

Wkład własny co najmniej 20 proc. Zaciągając kredyt w walucie obcej, w większości banków musisz wykazać się wkładem własnym. Część banków nie wymaga go przy kredytach w złotych. Wkrótce wchodzą w życie regulacje KNF, które zobowiążą wszystkie banki do udzielania kredytów walutowych wyłącznie z co najmniej 20-proc. wkładem własnym klienta. Kto nie będzie go miał - zapłaci drogie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Limity na kredyty walutowe. KNF chce, by banki nie mogły mieć w swoich portfelach więcej niż 50 proc. kredytów w walutach obcych. Jeśli regulacje te wejdą w życie, dostępność takich kredytów siłą rzeczy spadnie.

ZA TYDZIEŃ: Coś dla tych, którzy już mają kredyty walutowe. Jak bronić się przed ryzykiem zbyt wysokich rat?

Co jest dla Ciebie najbardziej wiarygodnym źródłem informacji o kredycie hipotecznym?