Ile to kosztuje i dlaczego tak drogo: Mieszkania

W powszechnym odczuciu Polaków nowe mieszkania są wciąż zbyt drogie w stosunku do przeciętnych zarobków. A może to zarobki są zbyt niskie w stosunku do cen mieszkań?
Jakkolwiek by na to patrzeć, bardzo wiele rodzin, zwłaszcza młodych, o własnym mieszkaniu może jedynie pomarzyć. Niestety, nic nie wskazuje na to, by w dającej się przewidzieć perspektywie ich dochody wyraźnie wzrosły. A ceny - czy możliwy jest ich radykalny spadek? Spróbujemy odpowiedzieć na to pytanie.

Największą pozycją w cenie metra kwadratowego są koszty budowy. Wydawnictwo Sekocenbud obliczyło - biorąc pod uwagę ceny materiałów budowlanych i robocizny w końcu 2012 r. - że w typowym bloku koszt metra kwadratowego mieszkania w standardzie deweloperskim wynosił w kraju średnio 2895 zł. Z kolei w apartamentowcu koszt był dużo wyższy, bo sięgnął 4533 zł. Skąd tak duża różnica? Oba budynki mają inną konstrukcję oraz standard wykończenia elewacji, przestrzeni wspólnych i mieszkań. Jeden przykład: w budynku standardowym, którego koszt budowy obliczył Sekocenbud, garaż podziemny jest jednokondygnacyjny, w apartamentowcu zaś dwukondygnacyjny. W dodatku jest on wykonany w technologii ścian szczelinowych, co bardzo winduje wydatki.

Z drugiej strony należy uwzględnić to, że deweloperzy sprzedają najczęściej oddzielnie miejsca parkingowe w garażu podziemnym i komórki lokatorskie (schowki). Trudno jest precyzyjnie obliczyć rzeczywisty koszt ich wykonania. W praktyce cena miejsca parkingowego w garażu podziemnym czy komórki często nie jest powiązana z kosztami ich wybudowania. Po prostu deweloper żąda od klientów tyle, ile ci są skłonni zapłacić, czyli w przypadku garażu średnio ok. 22,7 tys. zł (bez podatku VAT i innych dodatkowych kosztów inwestycyjnych).

W Sekocenbudzie przyznają, że po uwzględnieniu tego zarobku dewelopera koszt budowy w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania w stanie deweloperskim spadnie w budynku standardowym do 2562 zł, w apartamentowcu zaś do 4129 zł. Pamiętajmy jednak, że dochodzą tzw. dodatkowe koszty inwestycyjne, czyli m.in. projektu, wszelkiego rodzaju badań i analiz oraz nadzoru. Po doliczeniu VAT koszty budowy wyniosą odpowiednio: 3044 zł oraz 4906 zł za m kw. Przypomnijmy raz jeszcze: to średnia krajowa. W poszczególnych miastach koszty budowy porównywalnych budynków mogą się różnić. Np. według wyliczeń Sekocenbudu w Warszawie są o ok. 12 proc. wyższe.

Potwierdza to firma doradcza REAS. Według niej średnia cena metr kwadratowego mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów pod koniec 2012 r. wynosiła 7810 zł. Przy czym same koszty budowy pochłaniają ok. 3470 zł na metrze.

Uwaga! Do określonych przez Sekocenbud kosztów budowy trzeba jeszcze doliczyć m.in. koszty zakupu i zagospodarowania działki, wykonania przyłączy do budynku, koszty finansowe (obsługa kredytu) oraz element, który wzbudza najwięcej emocji - marża dewelopera. Według firmy REAS ta w przypadku warszawskich inwestycji mieszkaniowych wynosi średnio 18 proc., czyli zarobek dewelopera w cenie metra kwadratowego mieszkania to ok. 1,4 tys. zł.

Narodowy Bank Polski (NBP) zwraca jednak uwagę w swoim ostatnim raporcie, że w ubiegłym roku marże deweloperskie zaczęły topnieć. Firmy zmusił do tego spadający popyt na mieszkania. W przypadku inwestycji rozpoczętych w trzecim kwartale ubiegłego roku w największych aglomeracjach marże nie przekraczały 1 tys. zł za m kw. A gdyby tak deweloperzy obniżyli je jeszcze o 500-600 zł na metrze? "Biorąc pod uwagę rosnące ryzyko działalności, oznaczać to może przybliżanie się do granic opłacalności produkcji mieszkań oraz powodować wstrzymywanie nowej działalności" - ocenia NBP. Ale równocześnie przyznaje, że "ta granica może się okazać dosyć elastyczna". Innymi słowy, przesunie się ona w dół, jeśli tylko spadną ceny działek oraz koszty finansowania i budowy. Według Sekocenbudu te ostatnie w ubiegłym roku praktycznie nie drgnęły. Pamiętajmy jednak, że - jak podaje NBP - w większości dużych miast (wyjątkiem jest Warszawa) nowe mieszkania są droższe od używanych. Tam tańszej alternatywy należy więc szukać na rynku wtórnym.