Ceny mieszkań i kredytów spadają. Kupować czy jeszcze poczekać?

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w największych aglomeracjach spadły do pułapu z 2006 r. - oceniają analitycy Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON). Tanie są również kredyty. Ale czy to wystarczy, by Polacy jak wtedy rzucili się do kupowania mieszkań?
- Nie warto odkładać tej decyzji - mówił w czasie czwartkowej konferencji Mariusz Kania, prezes Polskiej Izby Nieruchomości, a równocześnie agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Metrohouse & Partnerzy.

Tym, którzy myślą o kupnie mieszkania, Kania radzi, by sfinalizowali transakcję jeszcze w tym roku. I wymienił pięć powodów: ofert na rynku jest tak dużo, że można w nich przebierać jak w ulęgałkach; ceny spadły do poziomu sprzed górki cenowej przełomu 2007 i 2008 r.; kredyty na zakup mieszkań tanieją, zaś niektóre banki są skłonne sfinansować nawet 100 proc. ceny zakupu. Równocześnie - to czwarty powód nieodwlekania decyzji zakupowej - istnieje ryzyko, że w przyszłym roku dostępność kredytów pogorszy się, m.in. z powodu wymogu posiadania wkładu własnego. Wreszcie piąty powód to przewidywane przez tego pośrednika odbicie cen.

- Trend spadku cen na rynku mieszkaniowym ulega powolnemu wygaszaniu - wtórował mu szef Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON), a równocześnie Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich (ZBP) Jacek Furga. - Oczywiście na odbicie cen możemy jeszcze poczekać w zależności od lokalizacji i specyfiki lokalnego rynku nawet kilkanaście miesięcy - zastrzegł bankowiec.

Trudno to jednak sobie wyobrazić w sytuacji spadku dostępności kredytów. Przypomnijmy, że według prognozy ZBP z końca 2009 r. ceny mieszkań miały zacząć powoli rosnąć na przełomie 2010 i 2011 r. Te jednak w dalszym ciągu spadały, bo podaż mieszkań przewyższa liczbę chętnych na nie. Ponadto wskutek pogorszenia się sytuacji gospodarczej kraju w ubiegłym roku banki udzieliły zaledwie 196,6 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli aż o prawie 15 proc. mniej niż rok wcześniej.

Żeby nie dopuścić do zapaści na rynku kredytów, ZBP wystąpił do Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) o złagodzenie wymogu posiadania wkładu własnego. KNF chce, by od 2014 r. kredytobiorca musiał sfinansować z własnej kieszeni co najmniej 10 proc. ceny zakupu mieszkania, zaś rok później - 20 proc. ZBP proponuje, by dojście do tego pułapu wkładu własnego trwało cztery lata - po 5 proc. począwszy od 2014 r.

AMRON podaje, że po pięciu latach spadku cen średnia transakcyjna jest obecnie na takim samym poziomie jak sześć, siedem lat temu. Jacek Furga zastrzega, że to porównanie uwzględnia inflację. I tak np. w Krakowie cena m kw. dorównuje tej z początku, a w Warszawie - z połowy 2006 r. Z kolei w Gdańsku, Łodzi i Wrocławiu obecne ceny osiągnęły pułap z końca 2006 r. Tylko w Poznaniu średnia cena transakcyjna mieszkań znajduje się jeszcze na poziomie z początku 2007 r.

Także dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich Jacek Bielecki uważa, że z początkiem 2014 r. spadkowy trend cenowy się odwróci. Bielecki zauważył, że gwałtownie maleje liczba nowych inwestycji. W trzecim kwartale 2012 r. liczba rozpoczętych mieszkań spadła o 35 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej, zaś w czwartym kwartale ten spadek wyniósł 32 proc. - Oznacza to, że w 2014 r. oferta na rynku pierwotnym znacznie zmaleje, a co za tym idzie możliwy jest wzrost cen - wyjaśnił Bielecki.

Pamiętajmy jednak, że deweloperzy zaczynają budowę coraz mniejszej liczby mieszkań, bo inwestycje rozkładają na kilka etapów. Gdyby koniunktura się poprawiła, duże firmy są w stanie w stosunkowo krótkim czasie zwiększyć produkcję mieszkań, co nie było możliwe w 2005 czy 2006 r. Np. firma Dom Development poinformowała w ubiegłym tygodniu, że w przygotowaniu ma projekty na ponad 7 tys. mieszkań. Dodajmy, że obecnie buduje ich ok. 2,1 tys.

Z danych ZBP wynika ponadto, że za przeciętne wynagrodzenie można kupić 0,54 m kw. mieszkania. Siła nabywcza kupujących mieszkania w największych polskich miastach wróciła więc do poziomu z połowy 2006 r. (najniższa - 0,34 m kw. - była w połowie 2007 r.). Problem w tym, że rok wcześniej za przeciętną pensję można było kupić prawie 0,65 m kw. mieszkania.

Bankowiec proszący o zachowanie anonimowości ocenia, że ceny mieszkań będą się jeszcze obniżały. Jak długo? - Do czasu, aż nasza gospodarka powróci na ścieżkę wzrostu, co wiązać się będzie ze spadkiem bezrobocia - odpowiada bankowiec.

Eksperci są zgodni co do jednego: jeśli ktoś jest zdecydowany na zakup mieszkania, bo np. powiększy się mu rodzina albo ma dość mieszkania z rodzicami pod jednym dachem, zwlekanie z decyzją nie ma sensu. Nie musi jej jednak podejmować pod presją czasu.

Sprawdź ofertowe ceny nieruchomości w Twoim mieście.

Więcej o: