Mieszkanie na wynajem zamiast lokaty. Kupujący płacą gotówką

Mieszkania wracają do łask inwestorów. Wielu wycofuje z banków swoje oszczędności ze względu na topniejące odsetki. Co ciekawe w kilku miastach ceny transakcyjne mieszkań wzrosły pierwszy raz od wielu miesięcy
O tym zjawisku już na początku roku informowała firma Home Broker. Np. w lutym w co czwartej transakcji zawartej za jej pośrednictwem na rynku wtórnym kupujący w ogóle nie posiłkował się kredytem.

Mieszkania idą za gotówkę

Z podobną sytuacją mamy do czynienia na rynku pierwotnym. Firma doradcza REAS, informując o niezłych wynikach sprzedaży mieszkań w pierwszym kwartale, komentowała, że deweloperzy zawdzięczają ją zwiększającej się grupie nabywców określanych potocznie mianem "gotówkowych". - Wśród kupujących mieszkania nawet 45 proc. stanowią klienci nabywający nieruchomości za gotówkę - potwierdza dyrektor generalny firmy deweloperskiej Dolcan Robert Ziółek.

Tymczasem banki odczuwają spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi. Związek Banków Polskich (ZBP) poinformował we wtorek, że w pierwszym kwartale udzieliły ich ledwie 41,6 tys. To wynik o prawie 15 proc. gorszy od ubiegłorocznego. - Zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów okazały się najniższe od czterech lat - przyznaje przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP Jacek Furga.

Banki oszczędne w udzielaniu kredytów

A może być jeszcze gorzej. - Stosunkowo pesymistyczne przewidywania odnośnie rozwoju sytuacji gospodarczej kraju nie skłaniają do podejmowania długoterminowych zobowiązań kredytowych - martwi się Furga.

Dodajmy, że pomimo malejącego oprocentowania kredytów mieszkaniowych, równocześnie wzrosła ostrożność udzielających je banków. Np. rygorystycznie badają zdolność kredytową, a wiele z nich wymaga wkładu własnego.

- Banki niechętnie udzielają kredytów mieszkaniowych. Nabywcy mieszkań w celach konsumpcyjnych nie palą się do zakupów w niepewnym świecie. Za to na rynku pojawili się inwestorzy poszukujący lokat dla swoich oszczędności, wypłoszonych z banków przez malejące odsetki - komentuje prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej w najnowszym raporcie AMRON-SARFiN o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości.

Czytaj także: Oszczędzaj na dom lub mieszkanie, to nie zapłacisz podatku Belki

Lokaty znikają z banków, wynajem staje się inwestycją

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że tylko w kwietniu z lokat wyparowało niemal 6,7 mld zł. - Nigdy wcześniej rynek nie doświadczył takiego zdarzenia - mówi Michał Sadrak z Open Finance i dodaje, że w marcu saldo środków gospodarstw domowych znajdujących się na depozytach terminowych zmniejszyło się o ponad 3 mld zł. Wprawdzie większość wycofywanych oszczędności trafiła na rachunki bieżące. Jednak całkowite saldo depozytów w bankach skurczyło się o blisko 1,4 mld zł.

Najpewniej część tych pieniędzy trafiła na rynek mieszkaniowy. - Wszak dochody z czynszów są obecnie lepsze niż odsetki - zauważa prof. Łaszek.

Bernard Waszczyk z Open Finance policzył, że w marcu średnia oczekiwana roczna rentowność netto wynajmu mieszkań wynosiła 4,02 proc. Waszczyk zastrzega, że swoją analizę oparł na średnich stawkach czynszu w ofertach wynajmu pochodzących z serwisu Domiporta.pl oraz średnich cenach transakcyjnych mieszkań, po których klienci Open Finance kupowali mieszkania. Do wyliczeń analityk przyjął dane z Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Wziął też pod uwagę opłaty eksploatacyjne, podatek dochodowy oraz to, że mieszkanie jest wynajmowane przez 10,5 miesiąca w roku.

Waszczyk zastrzega, że w każdym przypadku realny zwrot z tej inwestycji może być inny. Ponadto wśród dostępnych ofert lokat bankowych można znaleźć wyżej oprocentowane niż średnia, która po uwzględnieniu podatku wynosi obecnie ledwie 2,7 proc. Z kolei rentowność netto obligacji dziesięcioletniej w pierwszym roku spadła do 3,24 proc.

Ceny mieszkań rosną

Z danych bankowego systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) wynika jednak, że popyt na mieszkania wciąż jest zbyt mały w stosunku do podaży, by spowodować wzrost cen. W Gdańsku, Warszawie, we Wrocławiu i w Poznaniu średnia cena transakcyjna wzrosła w pierwszym kwartale.

- Ale to nie jest jeszcze sygnał zmiany trendu - zastrzega Jacek Furga. Według niego jest to pokłosie zakończonego w tym roku programu "Rodzina na swoim". Ceny transakcyjne często były dostosowywane do limitów, których nie wolno było przekroczyć, żeby dostać budżetową dopłatę do kredytu. W niektórych przypadkach koszty zakupu mieszkań ukrywane były w cenach pomieszczeń przynależnych bądź garaży. - Można zaryzykować stwierdzenie, że odnotowane wzrosty cen były jedynie urealnieniem nienaturalnie zaniżonych poprzednio cen - komentuje bankowiec.

Czy uważasz, że już czas kupować mieszkania?