Bank Gospodarstwa Krajowego pokaże, jak zarobić na czynszu

Niewykluczone, że już na początku przyszłego roku na rynek wynajmu trafią pierwsze mieszkania z puli kupionych od deweloperów przez państwowy fundusz inwestycyjny. W ciągu czterech lat ma on zainwestować w czynszówki 5 mld zł.
Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) oficjalnie potwierdził we wtorek podaną przez nas w ubiegłym tygodniu informację, że w porozumieniu z Ministerstwem Finansów planuje utworzenie Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on kupować od firm deweloperskich całe czynszówki z mieszkaniami gotowymi do wynajęcia.

Skąd BGK weźmie na to pieniądze? Wiceminister finansów Wojciech Kowalczyk zapewniał, że jeśli zajdzie taka potrzeba, rząd dokapitalizuje ten bank akcjami spółek państwowych lub obligacjami skarbu państwa.

Kowalczyk, który jest równocześnie szefem rady nadzorczej BGK, oraz dyrektor zarządzający tym bankiem Piotr Kuszewski podkreślali, że fundusz będzie działał na zasadach rynkowych, czyli podobnie jak prywatny inwestor - dla zysku. Kuszewski przyznał jednak, że fundusz zadowoli się roczną stopą zwrotu na poziomie 4 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to, że przyszli najemcy zapłacą czynsz wyższy niż w czynszówkach komunalnych (przeciętnie 5-10 zł za m kw.), ale niższy od rynkowego (nawet 30-40 zł za metr). O ile? W BGK oceniają, że np. w Warszawie fundusz jest w stanie kupić 50-metrowe mieszkania po 250 tys. zł (w tym 200 tys. zł to koszt budowy, a 50 tys. zł - wykończenia). Miesięczny czynsz wyniósłby wówczas 833 zł (niespełna 17 zł za m kw.). Najemca pokrywałby jeszcze koszty eksploatacji oraz tzw. opłaty licznikowe (np. za energię), a to dodatkowe kilkaset złotych. Bartosz Turek z firmy Home Broker zwraca jednak uwagę, że w stolicy wynajęcie na wolnym rynku 50-metrowego mieszkania to wydatek średnio ok. 2,1 tys. zł miesięcznie.

Czy założenie pomysłodawców tego przedsięwzięcia nie jest zbyt optymistyczne? Min. Kowalczyk i dyr. Kuszewski twierdzą, że ze względu na swoją wielkość fundusz będzie w stanie kupować nieruchomości po atrakcyjnych cenach. Potwierdzają to eksperci - mieszkania budowane na zamówienie tego typu inwestora mogą być tańsze m.in. dlatego, że deweloperom odpada wiele wydatków, np. na marketing i biura sprzedaży. A to są duże koszty. Odpada także ryzyko, więc mogą oni zadowolić się niższą marżą.

Dyr. Kuszewski liczy się z tym, że początkowo po mieszkania od funduszu ustawi się kolejka chętnych. Fundusz opracuje więc kryteria, według których będzie wynajmował mieszkania (standardowo umowy mają być roczne). Nie wiadomo jeszcze, jakie to będą kryteria, ale gdy powstaną, mają być upublicznione.

Na początek fundusz odkupi od deweloperów nawet ok. 2 tys. mieszkań (preferowane mają być małe lokale, maksymalnie dwupokojowe), które są już gotowe. Gdzie? Pod uwagę brane są Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Trójmiasto i Poznań, czyli te miasta, w których popyt na mieszkania jest największy. W BGK liczą, że pierwsze lokale trafią na rynek już w pierwszym kwartale przyszłego roku. Na przeszkodzie stoi jedynie brak ustawy, dzięki której firmy zostaną objęte przepisami dotyczącymi tzw. najmu okazjonalnego (projekt tej ustawy jest już w Sejmie). Chodzi o to, by inwestor mógł łatwo pozbyć się lokatora w sytuacji, gdyby ten przestał płacić czynsz lub nie chciał się wyprowadzić z mieszkania. Najemca przed otrzymaniem do niego kluczy musi złożyć oświadczenie, że jeśli nie wywiąże się z warunków umowy, wyprowadzi się na żądanie właściciela. Takie oświadczenie poświadcza notariusz. Ponadto lokator wskazuje miejsce, w którym mógłby zamieszkać, a dysponent tego lokalu - wyrazić na to zgodę. W BGK zapowiadają, że czynsze będą twardo egzekwowane.

A jak ten pomysł przyjęli eksperci z branży nieruchomościowej? Rządową inicjatywę chwali np. dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki. Choć przyznaje, że docelowo lepszym rozwiązaniem, które stosowane jest na Zachodzie, byłyby dodatek mieszkaniowy na wynajem mieszkania na wolnym rynku dla potrzebujących.

Więcej opinii w dzisiejszej "Gazecie Dom" i serwisie Wyborcza.biz.

Więcej o: