Nowe trendy na rynku nieruchomości - wynajem lepszy od lokaty

Z powodu niskich stóp procentowych bardziej opłaca się zainwestować oszczędności w mieszkanie na wynajem, niż trzymać je w banku - twierdzą zgodnie analitycy. Gdzie można zarobić najwięcej?
Bernard Waszczyk z Open Finance policzył, że w sierpniu średnia roczna rentowność netto wynajmu mieszkań wynosiła 3,96 proc. Była więc prawie dwukrotnie wyższa od przeciętnej lokaty - daje ona nieco ponad 2 proc. po odliczeniu podatku. Z kolei rentowność netto obligacji dziesięcioletniej w pierwszym roku spadła do 3,2 proc.

Oczywiście w każdym przypadku realny zwrot z tych inwestycji może być inny. Np. wśród dostępnych ofert lokat bankowych można znaleźć wyżej oprocentowane. Trzeba też mieć na uwadze, że zakup mieszkania na wynajem jest inwestycją długoterminową.

Waszczyk zastrzega, że analizę opłacalności wynajmu oparł na obniżonych o 5 proc. średnich stawkach czynszu w ofertach wynajmu pochodzących z serwisu Domiporta.pl oraz średnich cenach transakcyjnych mieszkań, po których klienci Open Finance kupowali mieszkania. Do wyliczeń analityk przyjął dane z Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Wziął też pod uwagę opłaty eksploatacyjne, podatek dochodowy oraz to, że mieszkanie jest wynajmowane przez 10,5 miesiąca w roku.

Rzecz jasna, rentowność wynajmu mieszkań w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. Według Open Finance w Warszawie realny zwrot z tej inwestycji wyniósł ok. 4,4 proc.

Inną metodę obliczeń przyjęli analitycy agencji nieruchomości Metrohouse i serwisu Szybko.pl. Rentowność wynajmu sprawdzili na podstawie 50-metrowego lokalu kupionego na rynku wtórnym. Również oni uwzględnili opłaty ponoszone na rzecz wspólnoty lub spółdzielni oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.). Wprawdzie nie wzięli pod uwagę wydatków remontowych, ale założyli, że lokal wynajmowany jest przez 11 miesięcy. Okazało się, że najwięcej, bo aż 5,37 proc. w skali roku można zyskać, kupując mieszkanie na wynajem w Katowicach. A to dlatego, że mieszkania są tu stosunkowo tanie, nawet poniżej 3,5 tys. zł za m kw. Można je potem wynająć np. studentom. Według Metrohouse i Szybko.pl we Wrocławiu czy w Szczecinie rentowność z wynajmu mieszkań jest nieznacznie niższa i wynosi 4,9 proc. Poniżej progu 4 proc. znalazły się Poznań i Gdańsk, gdzie rentowność wynosi odpowiednio 3,94 i 3,72 proc.

Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl zwraca uwagę, że w Trójmieście właściciele mieszkań w centralnych dzielnicach oraz w bliskiej odległości do linii brzegowej mogą liczyć na wynajem sezonowy.

Dodajmy, że modelowo rentowność netto z inwestycji w mieszkania powinna przekraczać rentowność obligacji i być niższa od oprocentowania kredytów hipotecznych, które wynosi obecnie przeciętnie ok. 4,3 proc. Chodzi o to, by opłacało się podejmować ryzyko, a równocześnie, by lokatorzy nie rezygnowali z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania.

Rentowność wynajmu mieszkań

MiastoCena za m kw.Czynsz za m kw.Rentowność bruttoRentowność netto
Gdańsk5195 zł28,93 zł4,69%4,19%
Gdynia5058 zł25,71 zł4,15%3,70%
Kraków6240 zł31,21 zł4,10%3,65%
Łódź3711 zł22,18 zł4,66%4,13%
Poznań5438 zł27,14 zł4,14%3,69%
Warszawa7118 zł41,35 zł4,92%4,40%
Wrocław5535 zł30,11 zł4,41%3,93%
Średnia--4,44%3,96%
Źródło: Open Finance i Domiporta.pl

Czy wynająłbyś mieszkanie studentowi?
Więcej o: