We wrześniu 2023 r. średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Krakowie przekroczyła pułap 15 tys. zł, a w Warszawie, która nie odpuściła w wyścigu o miano cenowego lidera wśród największych metropolii - 16 tys. zł. W Łodzi wrzesień przyniósł stabilizację cen, a w Trójmieście nawet jej minimalny spadek - wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
- Na rynku pierwotnym szaleństwo cenowe trwa. Nie dość, że deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, to najtańsze szybko znikają z ich oferty. Te, które w niej zostają, są więc coraz droższe - mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Ceny mieszkań raczej nie spadną, bo na rynku ciągle ich brakuje
Aby średnia cena metra kwadratowego przestała rosnąć, deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć podaż w segmencie mieszkań budowanych z myślą o klientach kredytowych. A tak się nie dzieje. W efekcie w większości największych polskich metropolii wrzesień nie przyniósł odwrócenia trendu cenowego. Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Krakowie i Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła o kolejne 2 proc.
Ceny mieszkań głównie rosły między sierpniem a wrześniem 2023 fot. bigdata.rynekpierwotny.pl
- Dwa miesiące temu informowaliśmy, że ta średnia przebiła w Krakowie pułap 14 tys. zł za mkw. We wrześniu pokonany został kolejny próg - 15 tys. zł. Jednak Warszawa wciąż nie daje się zepchnąć z pozycji lidera. W ubiegłym miesiącu średnia cena metra kwadratowego przekroczyła tu próg 16 tys. zł - komentuje ekspert RynekPierwotny.pl i Gethome.pl.
Problem podażowy w Krakowie najprawdopodobniej jeszcze bardziej się pogłębił. Pod koniec września w ofercie firm deweloperskich było tam aż o 49 proc. mniej mieszkań niż jeszcze dziewięć miesięcy temu. Natomiast w Warszawie oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 40 proc.
Na trzecim miejscu cenowego podium wciąż utrzymuje się Trójmiasto (13,6 tys. zł za m2), choć po gwałtownych zwyżkach średniej ceny metra kwadratowego w lipcu i sierpniu, wrzesień przyniósł tu obniżkę o 2 proc. Dodajmy, że oferta mieszkań w Trójmieście skurczyła się przez rok o 25 proc., ale we wrześniu wzrosła w porównaniu z sierpniem. I prawdopodobnie to jest przyczyną spadku średniej ceny mieszkań dostępnych w ofercie trójmiejskich deweloperów. Łódź z kolei po raz kolejny pokazała, że jest w tym roku oazą stabilności wśród największych metropolii. I to zarówno pod względem wielkości oferty, jak i średniej ceny mieszkań. We wrześniu utrzymała ona bowiem poziom z sierpnia (ponad 9,9 tys. zł). A co najważniejsze dla kupujących nowe mieszkania, właśnie w Łodzi podrożały w tym roku najmniej, bo "tylko" o 5 proc.
Wzrost cen mieszkań między grudniem 2022 a wrześniem 2023 roku fot. bigdata.rynekpierwotny.pl
Niestety, taką oazą przestały być we wrześniu miasta z aglomeracji katowickiej, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań z miesiąca na miesiąc podskoczyła aż o 7 proc. W efekcie była o 12 proc. wyższa niż grudniu ubiegłego roku. Dwucyfrowy wzrost średniej we Wrocławiu i Poznaniu nie jest niespodzianką, choć należy odnotować, że po sierpniowym przyspieszeniu cenowym we wrześniu odnotowano w tych metropoliach "tylko" jednoprocentową podwyżkę.
Wracając do Krakowa, Warszawy i Trójmiasta - już teraz można mówić o rekordowym od czasu kryzysu finansowego w 2008 r. wzroście średniej ceny metra kwadratowego. W ciągu 12 miesięcy nowe mieszkania dostępne w ofercie deweloperów w Krakowie podrożały średnio na metrze aż o 28 proc., w Trójmieście - o 19 proc., a w Warszawie - o 18 proc.
Wzrost cen mieszkań między wrześniem 2022 a wrześniem 2023 fot. bigdata.rynekpierwotny.pl
Z punktu widzenia kupujących rosnące ceny w ofercie deweloperów znacznie lepiej obrazuje ich struktura. Na przykład w Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła najbardziej, oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się w tym roku z 21 proc. do 5 proc. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 18 proc. do 46 proc.
Spektakularne zmiany w strukturze cenowej eksperci serwisów RynekPierwotny.pl i Gethome.pl odnotowali również m.in. w Warszawie i Trójmieście, a we wrześniu także w miastach Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej. Jeszcze miesiąc wcześniej 55 proc. mieszkań w ofercie śląskich deweloperów miało cenę poniżej 9 tys. zł za m kw. Obecnie udział takich lokali wynosi 46 proc. Natomiast z 14 proc. do 23 proc. zwiększył się odsetek takich, za które trzeba zapłacić ponad 12 tys. zł za metr.
Rząd zadziałał, ceny mieszkań będą mocno szły w górę. Inwestorzy w euforii. Ekspert ujawnia powody
W teorii światełkiem w tunelu poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym powinien być systematyczny wzrost liczby nowych inwestycji od kwietnia bieżącego roku. "W sierpniu 2023 r. liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy (ok. 10,8 tys.), była podobna do tej z sierpnia 2019 r., czyli ostatniego 'normalnego' roku przed COVID-19 i boomem mieszkaniowym w 2021 r." - zauważa na X Damian Kaźmierczak, członek zarządu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa i ekspert ekonomiczny w firmy DLA Piper. W praktyce jednak z tej informacji i ogólnej sytuacji na rynku mogą cieszyć się jedynie inwestorzy giełdowi, gdyż ceny akcji większości wielkich deweloperów na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie biją rekord za rekordem. I możliwe, że tak będzie dalej, bo - jak pisze ekspert - "inwestorzy gotówkowi, którzy w latach 2020-2022 liczyli na głęboki spadek cen mieszkań, doszli do wniosku, że ceny mieszkań będą w najbliższym czasie rosły, dlatego ponownie ruszają na zakupy. Poza tym perspektywa niższych stóp procentowych sprawia, że inwestycje w mieszkania znowu wydają się niektórym inwestorom bardziej atrakcyjne w porównaniu z innymi aktywami".
Deweloperzy są w niezłej sytuacji, choć mają nieco mniej powodów do optymizmu niż inwestorzy. Dla nich korzystne jest rozpoczęcie procesu dezinflacji i wprowadzenie przez rząd Bezpiecznego kredyt 2 proc., który znów im napędził klientów. "Deweloperzy wyrażają zadowolenie, że wysoki popyt przy ograniczonej podaży umożliwia im podnoszenie cen" - pisze dalej Kaźmierczak. Podkreśla jednak, że komfortowa dla nich sytuacja dotyczy "wyłącznie dużych aglomeracji miejskich, bo popyt w mniejszych miastach wciąż jest ograniczony i deweloperom trudniej jest podnosić tam ceny".
Rząd kompletnie zaniedbał stronę podaży, a bardzo mocno stymuluje popyt w mieszkaniówce. Powoduje to, że w krótkim i średnim terminie ceny mieszkań najprawdopodobniej będą szły mocno w górę. Nie ma żadnych argumentów, by w najbliższym czasie ceny nowych mieszkań nie rosły w szybkim tempie
- stwierdza Kaźmierczak.
I choć liczba inwestycji rośnie, to zdaniem Kaźmierczaka deweloperzy będą rozkręcali je bardzo powoli, co nie poprawi sytuacji podażowej i w efekcie nie pozwoli na spadek cen. "Poziom niepewności co do ogólnej sytuacji gospodarczej jest bardzo duży (wojna w Ukrainie bez widoków na rychłe zakończenie; ryzyko polityczne w okolicach wyborów parlamentarnych; niejasna sytuacja z poziomem inflacji w Polsce po 2023 r.; trudne do przewidzenia przez rynek ruchy stóp procentowych w najbliższej przyszłości)" - uważa ekspert.
