Rynek gruntów w Polsce coraz mocniej odczuwa nierównowagę między liczbą dostępnych nieruchomości a zainteresowaniem kupujących. Jak informuje propertynews.pl, z raportu Otodom i Hectares "Nieruchomości gruntowe w Polsce" wynika, że podaż gruntów zmniejszyła się o 13 proc., a popyt wzrósł o 7 proc. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na decyzje właścicieli i inwestorów jest reforma planowania przestrzennego.
Ceny działek w Polsce mocno się różnią. Warszawa i Kraków są najdroższe
Warszawa pozostaje zdecydowanie najdroższym spośród analizowanych rynków. Cena ofertowa działki sięga tam niemal 900 zł za mkw., podczas gdy w Krakowie wynosi około 600 zł. Jeszcze większy dystans dzieli stolicę od Poznania, który zajmuje trzecie miejsce. Różnica przekracza 400 zł za mkw. Tak wysokie stawki pokazują, że dwa największe rynki wyraźnie odstają od pozostałych miast. Skalę tych różnic dobrze widać po zestawieniu ze średnią dla 16 stolic województw, która wynosi 372 zł za mkw. i jest o 6,8 proc. wyższa niż przed rokiem. Na drugim końcu rynku znajduje się Opole ze średnią ceną 184 zł za mkw., a w Olsztynie stawka nadal nie przekracza 200 zł. Oznacza to, że lokalizacja może zmieniać koszt zakupu podobnej powierzchni gruntu nawet kilkukrotnie.
- Rynek gruntów w Polsce wyraźnie przyspieszył: spadek podaży o 13 proc. i wzrost popytu o 7 proc. tworzą presję cenową, której efekty widzimy w wielu miastach. W części regionów wzrosty przekraczają 20 proc. r/r, co świadczy o rosnącej wartości gruntów budowlanych i pewnych planistycznie - poinformowała Monika Myszka, doradca ds. nieruchomości, Land Developer w Hectares. Wysoki poziom cen nie zawsze oznacza jednak najszybsze podwyżki. Pod względem rocznej dynamiki liderem jest Gdańsk, gdzie ceny wzrosły o 24 proc. Dane pokazują więc nie tylko dużą różnicę stawek między miastami, lecz także odmienne tempo zmian na poszczególnych lokalnych rynkach. W perspektywie dwóch lat mocne wzrosty odnotowały również Białystok i Kielce.
Działki budowlane są coraz bardziej poszukiwane. Liczba dostępnych ofert spada
Największe zmiany dotyczą gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Popyt na działki budowlane zwiększył się o 21 proc., natomiast ich oferta zmalała o 11 proc. Kurcząca się podaż przy jednoczesnym wzroście zainteresowania kupujących tworzy warunki sprzyjające dalszej presji cenowej w tym segmencie. Problem z dostępnością atrakcyjnych terenów jest widoczny między innymi w południowych częściach Warszawy, w tym na Wilanowie i Mokotowie, oraz w Konstancinie. Właściciele rzadziej zgadzają się tam na obniżki, a deweloperzy i klienci indywidualni szybciej podejmują decyzje zakupowe. Wysokie koszty gruntów w największych miastach zwiększają również znaczenie lokalizacji podmiejskich. - Utrzymujące się wysokie ceny sprawiają, że zakup działki pod miastem lub małego domu w stanie deweloperskim stał się ciekawą alternatywą, co jest widocznym trendem - dodał Marcin Zamojda CCIM, pośrednik nieruchomości, Land Developer.
Cena działki zależy także od jej powierzchni. Małe grunty mają wysoką stawkę za metr
Wielkość nieruchomości ma duży wpływ na cenę jednego metra kwadratowego. Działki o powierzchni do 800 mkw. kosztują średnio 211 zł za mkw. W przypadku gruntów większych niż hektar średnia spada do 38 zł. Metr kwadratowy najmniejszych parceli jest więc wyceniany ponad pięć razy wyżej niż w przypadku największych gruntów. Osobną kategorią są działki o powierzchni od 3 tys. do 5 tys. mkw. Dane wskazują na przesunięcie zainteresowania kupujących w kierunku takich nieruchomości. Łączą one niższy koszt jednostkowy z potencjałem wykorzystania większego terenu, dlatego w części regionów notują wysoką dynamikę zmian.
Plan ogólny może wpłynąć na wartość działki. Przed zakupem trzeba sprawdzić dokumenty
Reforma planowania przestrzennego dokłada do ceny kolejny ważny czynnik. Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 roku. Szczególne znaczenie zmiany mają dla nieruchomości, których możliwość zabudowy zależy od decyzji o warunkach zabudowy. Dla właściciela lub kupującego kluczowe jest sprawdzenie, jakie możliwości inwestycyjne daje konkretny grunt. Przed zakupem działki zwykle należy zweryfikować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku sytuację dotyczącą warunków zabudowy. Potrzebna jest również analiza dokumentów określających stan prawny nieruchomości. Nie istnieje jeden zestaw formalności właściwy dla wszystkich gruntów, ponieważ zakres potrzebnej dokumentacji zależy od konkretnej parceli i planowanej inwestycji. Jednym z typowych błędów jest kierowanie się wyłącznie ceną działki i jej lokalizacją. Pominięcie analizy możliwości zabudowy może oznaczać dodatkowe koszty, opóźnienie inwestycji, a w określonych przypadkach brak możliwości realizacji pierwotnych planów.
