Pomysły posłów PO, którym przewodzi Lidia Staroń, nie są nowe, bo już w poprzednim Sejmie próbowali wcielić je w życie.
Projekt zupełnie nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zablokowała jednak wówczas opozycja. Poza tym nie wszyscy posłowie PO go poparli. Teraz jest podobnie. Ponadto suchej nitki na projekcie radykalnej reformy, z różnych względów, nie pozostawiły m.in. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, Krajowa Rada Notarialna, Krajowa Rada Sądownictwa i Prokurator Generalny.
Ten ostatni zarzuca wręcz niekonstytucyjność niektórym propozycjom posłów PO. Ci dostali jednak wsparcie np. ze strony Sądu Najwyższego. To pokazuje, jak bardzo kontrowersyjny jest to projekt. Co prawda, sejmowa komisja nadzwyczajna, do której on trafił, ma jeszcze do wyboru projekty PiS i SLD. Ale ponieważ większość w Sejmie ma koalicja złożona z Platformy i PSL, najpewniej ten pierwszy stanie się projektem bazowym. Kwestią otwartą pozostaje w tej sytuacji jedynie jego ostateczny kształt.
PO chce zlikwidować spółdzielnie?
Tak twierdzi Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (skupia ok. 600 spółdzielni). Projekt PO zakłada, że w spółdzielczych budynkach, w których choć jedno mieszkanie jest w pełni własnościowe (ma status prawa odrębnej własności), powstawałaby automatycznie wspólnota mieszkaniowa. W dodatku inny przepis miałby umożliwić przekształcenie spółdzielczych praw do lokali w pełną własność bez udziału notariusza, a więc odbywałoby się to niemal bez kosztów. Wystarczyłoby, że władze spółdzielni wydadzą uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności poszczególnych lokali w danej nieruchomości. Jedyną formalnością byłoby wtedy założenie księgi wieczystej, do której sąd wpisałby nazwisko nowego właściciela.
Autorzy projektu zapewniają, że ich celem nie jest likwidacja spółdzielni. Chodzi głównie o to, by także posiadacze mieszkań o statusie prawa odrębnej własności, którzy zrezygnują z członkostwa w spółdzielni mieli wpływ m.in. na sposób zarządzania całą nieruchomość, a więc i wysokość opłat.
Działacze spółdzielczy ripostują, że przecież nikt nie zmusza właścicieli mieszkań do występowania ze spółdzielni. Ba, jeśli to robią, to sami na własne życzenie pozbawiają się niektórych praw właścicielskich. Sęk w tym, że może się zdarzyć, że ktoś "wyleci" ze spółdzielni, np. pod pretekstem "działania na jej szkodę". Sytuacja faktycznie jest wtedy kuriozalna.
Na pierwszy rzut oka inną zaletą proponowanych przez posłów Platformy rozwiązań jest też to, że członkowie wspólnot uzyskaliby udział w majątku spółdzielni, np. w działce, na której jest parking, w wewnętrznych drogach czy osiedlowym domu kultury. Projektodawcy nazywają to "pełnym upodmiotowieniem właścicieli mieszkań". Zresztą, reformatorzy spod znaku PO na każdym kroku podkreślają, że spółdzielczość mieszkaniowa jest siedliskiem patologii, że zwłaszcza w tzw. spółdzielniach-molochach na porządku dziennym jest korupcja i marnotrawstwo, a jej skutkami obciążani są mieszkańcy. Poseł Staroń określiła nawet spółdzielców mianem "niewolników XXI wieku".
W PO uspokajają, że dobre spółdzielnie niczego nie muszą się obawiać, bo dopóki byłaby taka wola większości członków wspólnot, nadal zarządzałyby ich nieruchomościami. Spółdzielnie musiałyby jednak bardziej się starać, czyli m.in. dbać o kieszeń mieszkańców. W efekcie opłaty najpewniej byłyby mniejsze niż obecnie.
Groźne skutki uboczne
Niestety, musisz mieć świadomość, że konsekwencje tego typu reformy mogą być dla ciebie niekorzystne. W Związku Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych RP ostrzegają m.in., że tylko na warszawskim Ursynowie w krótkim czasie w miejsce spółdzielni powstałoby nawet 600 wspólnot mieszkaniowych (projekt PO preferuje wspólnoty jednobudynkowe). Według Związku, w tzw. spółdzielniach osiedlowych groziłoby to niewyobrażalną anarchią, bo np. z dnia na dzień spółdzielczy parking miałby 1,5 tys. współwłaścicieli.
Działacze przekonują, że nie da się zarządzać majątkiem, który jest współwłasnością tak wielu osób. Do podjęcia decyzji dotyczących tych nieruchomości potrzebna jest bowiem zgoda wszystkich. W efekcie sprawy trzeba byłoby przeprowadzać przez sądy.
Zapytany przez nas partner kancelarii prawnej Wolf Theiss Paweł Kuglarz przyznaje, że najbardziej obawia się chaotycznego podziału majątku spółdzielni. Na spółdzielczych osiedlach istnieje bowiem wspólna infrastruktura drogowa, socjalna itd. Według tego prawnika, przekształcenie spółdzielni we wspólnoty mogłoby mieć sens, ale tylko wówczas, gdyby obejmowały one całe osiedle lub zintegrowane części osiedla, co umożliwiłoby precyzyjny podział majątku i odpowiedzialności za istniejąca infrastrukturę.
Niższe opłaty? Może być różnie
Np. wbrew temu co mówią posłowie PO, to nie jest tak, że właściciele mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni, są całkowicie bezbronni. Spółdzielnia w każdym przypadku jest obowiązana na żądanie zainteresowanego przedstawić mu kalkulację wysokości opłat. Mało tego, zarówno posiadacz mieszkania o statusie spółdzielczym własnościowym, jak i prawa odrębnej własności, i bez względu na to czy jest członkiem spółdzielni, czy nie, może zakwestionować podwyżkę opłaty bezpośrednio na drodze sądowej. To spółdzielnia musi wówczas udowodnić, że zasadność takiej podwyżki.
Druga sprawa - szef rady nadzorczej Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP Tomasz Jórdeczka zwrócił uwagę w czasie niedawnej dyskusji w Radiu Tok FM, że rocznie do Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wpływa ok. 600-650 skarg od spółdzielców. Zdaniem Jórdeczki to niewiele, jeśli wziąć pod uwagę, że w zasobach ok. 3,5 tys. spółdzielni jest prawie 3,5 mln mieszkań.
Nie sposób jednak odmówić racji poseł Lidii Staroń, która ripostowała, że tak mała w stosunku do liczby członków spółdzielni liczba skarg świadczy jedynie o tym, że nie wierzą oni w skuteczność tego typu działań. Problem w tym, że politycy PO nie mają w ręku żadnych wyników badań., np. rzeczywistej skali patologii w spółdzielniach mieszkaniowych. A przecież może być i tak, że ogromna większość członków spółdzielni nie ma w stosunku do nich większych zastrzeżeń, albo tym ludziom po prostu jest tak wygodnie (bo nie muszą podejmować żadnych decyzji).
Jeśli jesteś w grupie "zadowolonych", lub zależy ci wyłącznie na wygodzie, posłowie PO będą cię przekonywali, że dzięki ich reformie będziesz płacił mniej za swoje mieszkanie. W czasie wspomnianej dyskusji w TOK FM prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców Ryszard Matusiak jako przykład podał "kilka bloków w Koninie" i "dwa bloki w Poznaniu", które wyzwoliły się spod kurateli spółdzielni. Kiedy wspólnoty mieszkaniowe wzięły tam sprawy we własne ręce, opłaty spadły od 40 do 60 proc.
Jednak musisz wiedzieć, że nikt nie zagwarantuje, że tak będzie w przypadku twojej wspólnoty. Zresztą, prezes Matusiak nie wyjaśnił, o jakie opłaty chodzi. A pamiętaj, że rachunek, który dostajesz od spółdzielni zawiera wiele pozycji, a większość kosztów (np. energii cieplnej, wody czy wywozu śmieci) nie zależy od niej.
Z drugiej strony, zdarza się, że o pomstę do nieba woła sposób, w jaki niektóre spółdzielnie rozliczają te koszty (np. być może zawyżają je, by pokryć straty wynikające z niegospodarności). Wspólnocie jest o wiele łatwiej zaprowadzić porządek. Jednak, po pierwsze, to jak będzie ona funkcjonować, zależy przede wszystkim od ludzi, którzy ją tworzą - od ich aktywności, ale także od statusu materialnego. Bo jeśli mieszkasz w bloku, w których duża część rodzin zalega z płatnościami, sytuacja może nie być wesoła.
Po drugie, ważna jest liczba mieszkań w budynku oraz jego stan techniczny. Np. osiągnięcie porozumienia w kwestii remontów (ich finansowania) zawsze jest trudne. Nie można też wykluczyć, że do rządzenia we wspólnocie dorwą się ludzie, którzy chcą załatwić własne interesy, np. doprowadzić do wycięcia drzew na terenie posesji, aby mogli zaparkować w tym miejscu samochody. Tak czy siak sytuacji konfliktowych może być wiele.
A może rewolucja nie jest potrzebna?
Wspólnota mieszkaniowa najlepiej sprawdza się wtedy, gdy budynek jest stosunkowo niewielki, a wszyscy lub prawie wszyscy mieszkańcy chcą pchać ten "wózek" w jednym kierunku. Jednak w takim przypadku już obecna ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala założyć wspólnotę mieszkaniową. Możliwe jest to w dwóch sytuacjach: na wniosek większości właścicieli lokali (obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) oraz gdy w danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali. Innymi słowy, gdy wszyscy posiadacze lokatorskiego bądź własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu przekształcili je w prawo odrębnej własności.
Sęk w tym, że przeprowadzenie takiej operacji wymaga dużej determinacji, zaś jak pokazuje życie, spółdzielcy nie palą się do tego. Być może wielu nie widzi sensu wyodrębniania własności mieszkania ze względu na koszty notarialne. Tym bardziej, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i prawo odrębnej własności są tak samo zbywalne, czyli że można je sprzedać, zamienić, podarować dzieciom. Wygląda więc na to, że posłowie PO proponują uwłaszczenie bez aktu notarialnego po to, aby przyspieszyć proces powstawania wspólnot bez udziału spółdzielni.
Ci, którym podoba się ta perspektywa muszą wziąć jednak pod uwagę, że oprócz niewątpliwych zalet pełnej własności, jest także kilka niedogodności z tym związanych. Np. w przypadku wzrostu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, który może być bardzo duży, będą musieli samodzielnie walczyć o jej obniżenie w Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Obecnie tę sprawę bierze na siebie spółdzielnia, bo formalnie to ona jest użytkownikiem wieczystym gruntu.
W ogniu krytyki
Na początku wspomnieliśmy, że wiele rozwiązań w projektowanej ustawie krytykują nie tylko działacze spółdzielczy. Np. według Krajowej Rady Notarialnej, uwłaszczania spółdzielców bez udziału notariuszy jest bardzo groźne dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Wprawdzie poseł Staroń uspokaja, to nie jest transakcja kupna-sprzedaży, i że w tym przypadku przeniesie własności jest czystą formalnością, a akt notarialny tylko niepotrzebnie ją podraża.
Notariusze przekonują, że ich praca nie polega tylko na zweryfikowaniu dokumentów. O wiele ważniejsze jest wyjaśnienie kwestii: kto nabywa własność, a w konsekwencji zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Uchwała zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni ma charakter dokumentu wewnętrznego. Figuruje w nim zazwyczaj pojedyncza osoba, a przecież mieszkanie może być wspólną własnością małżonków. Wyjaśnienie tego jest obowiązkiem notariusza. Nie dopuści więc on do sytuacji, gdy wyłącznym właścicielem mieszkania zostanie tylko jeden z małżonków. Ponadto notariusz dopilnuje kwestii spadkowych.
Z kolei Krajowa Rada Sądownictwa (KRS) kwestionuje m.in. celowość zmuszania wszystkich spółdzielni do zakładania strony internetowej, na której miałyby być opublikowane m.in. statut, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, protokoły lustracji oraz roczne sprawozdania finansowe. KRS zwraca uwagę, że część spółdzielni, zwłaszcza małych, nie ma własnej strony internetowej, bo wiąże się to z niemałymi kosztami jej stworzenia, utrzymywania i aktualizowania.
Zarzuty cięższego kalibru stawia prokuratur generalny, bo zarzuca on niekonstytucyjność m.in. propozycji posłów PO dotyczącej uregulowania kwestii własności gruntów. Chodzi o to, że wiele spółdzielni wybudowało domy na cudzym gruncie. Projekt zakłada, że w ciągu dwóch lat uzyskają grunt na własność za darmo przez tzw. przemilczenie. Oczywiście, o ile w tym czasie nie zgłosi się właściciel. Istnieje spore prawdopodobieństwo, że w przypadku gruntów należących do osób prywatnych tak się może stać.
Ale załóżmy, że właściciel nie przegapi tej sprawy. Pół biedy, jeśli jest nim państwo lub gmina, bo mogłaby oddać spółdzielni grunt w użytkowanie wieczyste. Osoba prywatna miałaby roszczenie o odszkodowanie. W Warszawie w grę wchodzą ogromne kwoty. W praktyce może to oznaczać chęć przerzucenia na spółdzielców finansowych skutków dekretów nacjonalizacyjnych z PRL (państwo lub gmina nie musiałyby wypłacać odszkodowań dawnym właścicielom gruntu lub ich spadkobiercom).
Prawdziwe wybory
W każdej spółdzielni walne zgromadzenie członków jest najwyższym organem władzy, co oznacza, że to tu zapadają najważniejsze decyzje. W walnym zgromadzeniu może uczestniczyć - z prawem udziału w głosowaniach - każdy członek spółdzielni. Każdy więc może mieć wpływ na gospodarowanie w budynkach i osiedlach spółdzielczych i na koszty tego gospodarowania.
Niestety, frekwencja na zgromadzeniach jest na ogół mizerna. Prezesi niektórych spółdzielni zarządzają więc nimi, jak chcą, bo mają poczucie bezkarności.
Posłowie PO liczą, że dzięki proponowanej przez nich reformie aktywność spółdzielców wzrośnie. Szczególnie w dużych spółdzielniach, gdzie walne zgromadzenie dzielone jest na części. Obecnie trzeba się liczyć z tym, że na obrady będą wpuszczani tylko ci członkowie, którzy zostali zaliczeni do danej części. Może to prowadzić do tego, że autor lub autorzy projektu uchwały nie mogą jej prezentować i bronić wobec wszystkich członków spółdzielni, a więc na wszystkich częściach walnego zgromadzenia, a nie tylko na tej, do której formalnie należą.
Projekt ustawy zakłada, że każdy członek spółdzielni będzie mógł uczestniczyć także w innych częściach walnego zgromadzenia, ale bez prawa udziału w głosowaniu.
I uwaga! Posłowie chcą, by do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należało podejmowanie uchwał w sprawie wyboru i odwołania prezesa. Obecnie tę kwestię - czy prezesa i pozostałych członków zarządu wybiera walne, czy rada nadzorcza - regulują statuty spółdzielni. To nie wszystko. W dużych spółdzielniach (liczących powyżej 500 członków) cały zarząd oraz rada nadzorcza ma być wybierana w "wyborach tajnych, bezpośrednich, wyznaczanych na dzień wolny od pracy, spośród nieograniczonej liczby kandydatów". Statut określi, oprócz trybu i terminu zarządzania wyborów, także m.in. skład, tryb wyboru i odwoływania członków spółdzielczej komisji wyborczej oraz zakres jej działania. Chodzi w szczególności o ustalanie zasad zaliczania członków spółdzielni do okręgów wyborczych, informowanie o spisie kandydatów z uwzględnieniem podziału na obwody wyborcze oraz przeprowadzenie głosowania i podanie jego wyników do wiadomości mieszkańców. W statucie mają też znaleźć zasady tworzenia, tryb i zakres działania obwodowych komisji wyborczych oraz zasady tworzenia, tryb i zakres działania komitetów wyborczych. Te będą zgłaszały m.in. kandydatów na prezesa, członków zarządu i członków rady nadzorczej. Głosowanie ma się odbywać "w lokalu wyborczym, między godziną 8.00 a 20.00, z wykorzystaniem kart wyborczych, których wzór określa spółdzielcza komisja wyborcza".
Jednym zdaniem, w spółdzielniach mają się odbywać prawdziwe wybory. Czy to rozwiązanie ma jakieś wady? Krajowa Rada Notarialna zwraca uwagę, że jest to "niezwykle kosztowna i rażąco niewspółmierna do celu oraz uciążliwa procedura". Z drugiej strony, jest szansa, że w ten sposób uda się pobudzić spółdzielców do działania.
Sprawy, które nie powinny czekać
Paweł Kuglarz z kancelaria Wolf Theiss obawia się, że prace nad nową ustawą dotyczącą spółdzielni mieszkaniowych potrwają wiele miesięcy. Tymczasem, zdaniem tego prawnika, co najmniej dwie kwestie wymagają pilnego uregulowania. Pierwsza dotyczy wykupu od spółdzielni tzw. mieszkań zakładowych. Za trzy dni najemcy zajmujący takie mieszkania utracą taką możliwość. Wejdzie bowiem w życie wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który uchylił przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zobowiązujący je do oddawania takich mieszkań za darmo. Dodajmy, że Trybunał dał rządowi i parlamentowi rok na uregulowanie tej kwestii. Jednak dopiero niedawno Senat wniósł do Sejmu projekt stosownej nowelizacji ustawy. Zakłada on, że z możliwości wykupu mieszkania na preferencyjnych warunkach skorzystają lokatorzy, którzy zajmowali mieszkania w momencie, kiedy zakład pracy przekazywał je spółdzielni. Jeśli to przekazanie było nieodpłatne, lokator miałby zwrócić spółdzielni jedynie jej późniejsze wydatki na utrzymanie budynku oraz na zwiększenie jego wartość (np. ocieplenie, wymiana instalacji). Natomiast, gdy spółdzielnia kupiła blok od zakładu, najemca musiałby wnieść stosowny wkład budowlany.
Po drugie, od stycznia tego roku nie można już przekształcić spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe. Problem w tym, że ustanowienie odrębnej własności lokalu nie jest możliwe, gdy spółdzielnia nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym stoi budynek. Zdaniem Pawła Kuglarza, do czasu uregulowania tej kwestii powinno się przywrócić możliwość przekształcenia spółdzielczego prawa lokatorskiego we własnościowe, bo tylko dzięki temu taki lokal można sprzedać oraz podlega on dziedziczeniu.
