Szykuje się rewolucja w kredytach mieszkaniowych. Chodzi m.in. o zasadę "klucz za dług"

Komisja Nadzoru Finansowego przekazała do konsultacji publicznych projekt rekomendacji dla banków. Zakłada ona m.in. obowiązek oferowania kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu czy pojawienie się kredytów z opcją "klucz za dług".

Aktualnie absolutna większość kredytów mieszkaniowych udzielanych w Polsce to zobowiązania oparte na zmiennym oprocentowaniu. Składa się ono z marży banku oraz stawki rynkowej, zwykle tzw. WIBOR 3M (to stopa, po której banki pożyczają sobie między sobą pieniądze). WIBOR zależy m.in. od stóp procentowych w kraju, a te wszak mogą być podnoszone lub obniżane przez Radę Polityki Pieniężnej przy Narodowym Banku Polskim. Co za tym idzie, wysokość rat kredytów również może iść w górę lub w dół z miesiąca na miesiąc (czasem np. po 2-3 miesiącach od zmiany WIBOR-u, w zależności jak często bank aktualizuje oprocentowanie kredytu).

Poza tym, choć kredyty mieszkaniowe są zabezpieczone wpisem banku w hipotece nieruchomości, to tak naprawdę kredytobiorcy odpowiadają za dług CAŁYM swoim majątkiem. To ryzyko widać szczególnie przy kredytach walutowych (teraz na szczęście już niemal nieudzielanych), gdy wskutek wzrostu ceny np. franka, zadłużenie w przeliczeniu na złote przekraczało wartość mieszkania. Ale w przypadku kredytów w złotych również może się zdarzyć, że np. klient niepłacący rat, zmuszony do sprzedaży mieszkania po cenie, której nie wystarczy na całkowitą spłatę kredytu, musi oddać bankowi także resztę długu.

Teraz to wszystko może się zmienić.

KNF proponuje nową Rekomendację S

Komisja Nadzoru Finansowego skierowała właśnie do konsultacji publicznych projekt zmian w tzw. Rekomendacji S, dotyczącej "dobrych praktyk" w zakresie kredytów hipotecznych.

Propozycje KNF są wręcz rewolucyjne. Po pierwsze, zakładają, iż każdy bank udzielający kredytów hipotecznych będzie musiał mieć w ofercie nie tylko kredyty o zmiennym oprocentowaniu, ale także także kredyty oprocentowane stałą albo okresowo stałą stopą procentową. Kredyty ze stałym oprocentowaniem polegają na tym, że przez cały czas trwania umowy kredytowej stopa oprocentowania się nie zmienia. Kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem z kolei zakładają, oprocentowanie jest takie samo przez określony czas (według projektu rekomendacji - co najmniej 5 lat), niezależnie od zmian stóp na rynku. Kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem bywają już oferowane w Polsce, ale tylko nielicznym klientom. Z jednej strony takie stałe przez pewien czas raty dają większą kontrolę w budżecie domowym. Z drugiej jednak - zmiana wysokości raty po pięciu latach może być drastyczna, jeśli w tym czasie doszło do dużych podwyżek stóp (w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem takie zmiany są "dawkowane", raty rosną stopniowo). Projekt rekomendacji pozwala także osobom już posiadającym kredyty o zmiennym oprocentowaniu na ich zamianę na kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu. 

Po drugie, rekomendacja zakłada także wprowadzenie kredytów z opcją "klucz za dług". To znana choćby z amerykańskiego rynku zasada, iż klient niespłacający kredytu może zwolnić się z zobowiązań wobec banku pod warunkiem przeniesienia na bank własności domu/mieszkania. Czyli "oddajemy" bankowi klucze do mieszkania, ale jesteśmy wolni od długu.

Rekomendacja zakłada, że kredyty z opcją "klucz za dług" będą dostępne wyłącznie dla niektórych klientów. Będą oni musieli wykazać się dochodami wyższymi od przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania, a wysokość ich rat nie będzie można przekraczać 35 proc. dochodów. Wymagane będzie też wniesienie min. 30-procentowego wkładu własnego.

KNF czeka na opinie odnośnie projektu, między innymi od środowiska bankowego, do 21 września. Warto dodać, że choć określenie "rekomendacja" sugeruje pewną dowolność w stosowaniu reguł weń zapisanych, to banki (i SKOK-i), jeśli już zmiany wejdą w życie, raczej pokornie się do nich dostosują. Nie wiadomo, kiedy ewentualne nowe reguły mogłyby zacząć funkcjonować.

Warto też zwrócić uwagę, że rekomendacja nic nie mówi o warunkach cenowych różnych typów i opcji kredytów hipotecznych. Może się zatem okazać, że banki, owszem, wprowadzą np. kredyty z opcją "klucz za dług", ale oprocentowaniem będą "odstraszały" od nich klientów. 

***

Magdalena Kruszewska: Zarządzanie strachem podcina ludziom skrzydła i odbiera im kreatywność [NEXT TIME]