Ceny mieszkań w sierpniu się ustabilizowały, ale kredyty trudno dostępne. Problemem wielkość wkładu

Sierpień był na rynku nieruchomości - tradycyjnie - miesiącem zastoju. Ceny się ustabilizowały, co nie oznacza, że sytuacja we wszystkich regionach kraju jest jednorodna. Co z polityką banków? Czy mając jedynie 10 proc. na wkład własny możemy zdobyć własne mieszkanie?

Z raportu Expandera i Rentier.io dotyczącego rynku nieruchomości wynika, że przeciętna cena metra kwadratowego w 16 badanych miastach niemal nie zmieniła się w porównaniu z marcem. Ceny mieszkań w ofertach sprzedaży są więc stabilne. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największy spadek nastąpił w Katowicach, gdzie średnia cena m2 wynosi 6 500 zł i jest o 4 proc. niższa niż w marcu. Największy wzrost zaobserwowaliśmy natomiast w Szczecinie, gdzie stawki wzrosły o 4 proc, (do 6 651 zł).

W zakresie kredytów hipotecznych uwagę zwraca obniżenie wymaganego wkładu własnego przez ING Bank Śląski i BOŚ. Niestety jednocześnie po raz kolejny banki podwyższyły koszty kredytów z najniższym (10 proc.) wkładem własnym. Nie dość, że takich ofert jest niewiele, to jeszcze ich średnia marża przekroczyła właśnie symboliczny poziom 3 proc. (wynosi 3,05 proc) i jest najwyższa od 10 lat.

Stabilizacja cen na rynku mieszkaniowym

Obserwacja cen ofertowych w 16 największych miastach w Polsce nasuwa jeden wniosek – ceny się ustabilizowały. Wygląda na to, że dopiero jesień i końcówka roku będzie decydująca pod kątem dalszego trendu. Pewne zmiany występują w poszczególnych miastach, jednak łącznie przeciętne ceny ofertowe sprzedaży w analizowanych miastach praktycznie się nie zmieniły od marca, kiedy rozpoczęły się w Polsce problemy związane z epidemią.

Warto dodać, że nieco więcej działo się na rynku pierwotnym niż wtórnym. Dla przykładu w Krakowie nowe lokale w sierpniu były aż o 12 proc. droższe niż w marcu. Na drugim biegunie jest natomiast Bydgoszcz, gdzie deweloperzy obniżyli stawki w ogłoszeniach aż o 9 proc. Tak duże zmiany to jednak nieliczne wyjątki.

Ogólnie sierpień, jak co roku, to czas „zastoju” na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Zarówno sprzedający jak i kupujący są wtedy na wakacjach. Widać to zwłaszcza w liczbie internetowych ogłoszeń sprzedaży, których było aż o 28 proc. mniej niż w lipcu (spadek z 52 861 do 38 246). Jeżeli natomiast porównamy liczebność ofert obecnie i przed rokiem, to jest na podobnym poziomie.

Część banków złagodziła wymagania

Sytuację w zakresie kredytów hipotecznych można natomiast podsumować, że są one tanie, ale dość trudno dostępne. Niski koszt zawdzięczamy rekordowo niskim stopom procentowym NBP. Problem z dostępnością wynika z tego, że obawy związane z pandemicznym kryzysem spowodowały, że banki zwiększyły wymagania w zakresie wkładu własnego. Wiele instytucji zaprzestało też udzielenia kredytów osobom, które prowadzą działalność gospodarczą czy pracują na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Mamy jednak kilka pozytywnych informacji. W ostatnim czasie dwa banki (ING Bank Śląski i BOŚ), które wiosną najbardziej zaostrzyły kryteria w zakresie wysokości wkładu własnego, teraz postanowiły je trochę złagodzić. Oba obniżyły wymagany wkład z 30 proc. do 20 proc. Niestety nie przybyło banków udzielających kredytów tym, którzy mają tylko 10 proc. wkładu. Wciąż są to Alior Bank, mBank, Millennium i Santander. Należy też dodać, że ten ostatni zaakceptuje 10 proc. wkładu tylko w przypadku klienta, który posiadał konto w tym banku na przynajmniej 3 miesiące przed złożeniem wniosku o kredyt. W przeciwnym razie wymagane jest 20 proc. wkładu.

Ponadto kilka banków złagodziło wymagania związane ze źródłem dochodu. Dla przykładu niektóre ponownie zaczęły udzielać kredytów hipotecznych osobom prowadzącym działalność gospodarczą czy pracującym na umowie cywilnoprawnej.

Marże kredytów z najniższym wkładem coraz wyższe

Pojawiły się też niestety negatywne informacje. Nieliczne oferty dla osób posiadających tylko 10 proc.wkładu własnego stają się coraz droższe. Średnia marża dla tego rodzaju kredytów przekroczyła symboliczny poziom 3 proc., gdyż we wrześniu wzrosła do 3,05 proc. Jest to najwyższy poziom od 10 lat. Mimo to średnie oprocentowanie takich kredytów wciąż jest niskie (3,29 proc.), co wynika z bardzo niskiego poziomu stawki WIBOR. Zdecydowanie bardziej opłaca się jednak posiadać 20 proc. wkładu. W takim przypadku średnia marża wynosi 2,23 proc., a średnie oprocentowanie 2,48 proc. Ponadto wyższy wkład własny oznacza niższą kwotę kredytu, co przekłada się na zdecydowanie niższą ratę.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2020 r.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2020 r.Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2020 r. Expander/Renter.io

Czytaj też: Mieszkanie bez kredytu i 10 proc. wpłaty. Emilewicz: Dla tych, którzy nie chcą być niewolnikami

Ranking kredytów hipotecznych

(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Ranking kredytów hipotecznychRanking kredytów hipotecznych Expander/Renter.io

 Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 38 246 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w sierpniu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Zobacz wideo Co z górnictwem? Łukasz Kijek, redaktor naczelny serwisów informacyjnych Gazeta.pl zaprasza na najnowszy odcinek programu 'Studio Biznes'