- Nie chcemy zostawić "na lodzie" tych, którzy ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów są na granicy zdolności kredytowej - powiedział minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk, gdy ogłaszał nowy program mieszkaniowy "Klucz do mieszkania". Jednym z jego założenie jest ułatwienie nabycia mieszkania własnościowego przez "osoby, które nie miały i nie posiadają własnego mieszkania bądź domu". Co najważniejsze, ma dotyczyć wyłącznie mieszkań z rynku wtórnego.
"Nie jesteśmy w stanie przewidzieć skutków". Dziwna furtka dla gmin
- To duże zaskoczenie, bo chyba niewielu spodziewało się pójścia w tym kierunku - mówi w rozmowie z Next.gazeta.pl Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy z Proferto. - Wydawało się, że nacisk będzie na deweloperkę, a tutaj teoretycznie jest ona wyłączona. Mówię "teoretycznie" tylko dlatego, że jakaś część tych środków pośrednio do deweloperów trafi. Ci, którzy sprzedadzą mieszkania na rynku wtórnym, w konsekwencji częściowo kupią sobie następne mieszkanie, taka jest kolej rzeczy. Natomiast trzeba przyznać, że na pewno będzie to mniejsza pula, niż gdyby deweloperzy byli finansowani bezpośrednio tymi środkami - dodaje.
Wprowadzony ma zostać także limit ceny metra kwadratowego. Generalnie ma to być 10 tys. zł, ale w przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia nawet 11 tys. zł. - W pięciu czy sześciu największych polskich miastach ten limit nie jest wysoki, ale jeśli spojrzymy na całą Polskę, a przecież Polska to nie tylko te miasta, to już mamy jakieś pole do tego, żeby ceny wzrosły. Niektórzy się tego obawiają, bo jeśli limity są wyższe niż obecne ceny rynkowe, to może to prowadzić do wzrostu cen - uważa Krzysztof Bontal. Szacuje, że obecnie w Warszawie mieszkań o powierzchni 40–50 m2, które mieści się w limicie 11 000 zł za m2 jest śladowa liczba.
Zapowiedź tych limitów jest o tyle dziwna, że Krzysztof Paszyk mówił też, że "gminy będą miały możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego". Zarówno w górę, jak i w dół. - To tylko limity wyjściowe, a faktyczne limity mają ustalać gminy. I tutaj zaczyna się problem, jeśli ustalanie jakiegokolwiek limitu odbywa się z zastrzeżeniem, że mogą one być całkowicie inne, to w praktyce oznacza to całkowitą dowolność. Może dojść do sytuacji, gdzie w jednym miejscu program będzie działał na ogromną skalę, a w innym w ogóle, bo nie będzie mieszkań spełniających kryteria - wskazuje na problem ekspert kredytowy z Proferto.
To moim zdaniem bardzo słabe, bo jeśli nie jesteśmy w stanie przewidzieć, ile nieruchomości będzie spełniało kryteria i jaka będzie popularność programu, to nie jesteśmy w stanie przewidzieć jego skutków. Przecież chodzi o to, żeby to była realna pomoc w nabyciu pierwszego mieszkania czy domu - ale bez skutków, jakie widzieliśmy przy "Bezpiecznym Kredycie 2 proc.", gdzie wiele ofert zniknęło z rynku w krótkim czasie, powodując niedobory, zwłaszcza w segmencie mniejszych mieszkań
- tłumaczy.
Wielka niewiadoma. Więcej pytań niż odpowiedzi
Tajemnicze limity zależne od gmin to tylko jedna z wielu niewiadomych, które są wokół tego programu. Z jednej strony podano, że osoby, które będą chciały skorzystać z programu, muszą spełniać kryteria dochodowe, ale z drugiej strony nie zdradzono jakie. Na konferencji prasowej ogłaszano, że "osoba sprzedająca mieszkanie musi posiadać je przez co najmniej 5 lat", a później w informacji o programie "Klucz do mieszkania" na stronie ministerstwa napisano, że to "mieszkanie lub dom muszą być oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej 3 lat". - To nieścisłości, ale podobne sytuacje widzieliśmy przy "Bezpiecznym Kredycie 2 proc.". Co innego słyszeliśmy na konferencjach, a co innego znalazło się w ostatecznych regulacjach - mówi Krzysztof Bontal.
W rozmowie z nami wylicza też ważne aspekty tego programu, o których wcale nie powiedziano. - Nie znamy szczegółów, ponieważ na samej konferencji podano jedynie ogólne założenia. Nie zobaczyliśmy projektu ustawy ani konkretnych liczb. Nie znamy budżetu programu. Nie wiadomo też, czy będą wprowadzone limity kwartalne na przyjmowanie wniosków. W przypadku programu "Kredyt Na Start" miało to istotne znaczenie dla stabilizacji rynku, ponieważ przewidziano tam średnio 15 000 wniosków kwartalnie. Jeśli teraz takich limitów nie będzie, to znów może dojść do nagłego skoku cen - mówi nam ekspert.
Flipperzy w strachu? Nie do końca. Już mają pomysł
Wspominany zapis konieczności posiadania mieszkania przez 5 lub 3 lata przed sprzedażą, ma działać "antyflippersko". "Zakup od deweloperów lub tzw. flipperów będzie więc niemożliwy" - pisze ministerstwo. Tymczasem okazuje się, że nie jest to bariera nie do przeskoczenia. - Ten warunek jest przedstawiany jako mechanizm antyflipperski, ale już po kilkunastu godzinach w internecie pojawiły się sposoby na jego obejście, np. poprzez sprzedaż mieszkania przez agencję nieruchomości, bez zmiany właściciela, albo przez przeprowadzenie remontu i sprzedaż bezpośrednią, pomijając przenoszenie własności na flippera. Myślę, że w odpowiedzi na te przepisy może powstać wiele nowych pseudo agencji nieruchomości, które będą pośredniczyć w takich transakcjach zamiast klasycznych flipperów - przewiduje Krzysztof Bontal.
- Trzeba też pamiętać, że w przyszłości możliwe są zmiany. Już teraz niektórzy obawiają się, że na razie mowa o rynku wtórnym, ale później może dojść do nowelizacji ustawy i rozszerzenia jej na rynek pierwotny - przestrzega ekspert. - Na razie mamy bardzo mało konkretów, a kluczowe szczegóły pozostają nieznane. Ostateczny kształt programu poznamy dopiero wtedy, gdy zobaczymy gotowy projekt ustawy. A jak wiadomo, diabeł tkwi w szczegółach - dodaje.
