"Na skutek poniesionych w ubiegłym roku wysokich nakładów na zakup gruntów oraz dokonanych znaczących pasywnych inwestycji kapitałowych (akcje spółek Skarbiec Holding S.A. i Polnord S.A.) znacząco wzrosły zobowiązania - w tym dług oprocentowany. Wskaźnik ogólnego zadłużenia (wg. sprawozdania pro forma) wzrósł na koniec 2017 roku do 79 proc. (wobec 71 proc. rok wcześniej). Dług oprocentowany netto wzrósł dwukrotnie" - czytamy w komunikacie.
EuroRating zwraca uwagę na fakt, że wzrost zadłużenia odbył się w 2017 roku głównie poprzez zwiększenie wartości zobowiązań krótkoterminowych. Ponadto część z dotychczasowych długoterminowych zobowiązań finansowych została przeklasyfikowana do zobowiązań krótkoterminowych. W efekcie udział zobowiązań bieżących w pasywach zwiększył się na koniec ubiegłego roku do 54 proc. (z 38 proc. w roku poprzednim).
Wzrost zadłużenia i niekorzystne zmiany jego struktury terminowej przyczyniły się również do pogorszenia płynności finansowej Murapolu.
Nowa ustawa deweloperska i ryzyko dla całej branży
Agencja zwraca uwagę na ryzyko dla całej branży, jakie w dłuższym horyzoncie związane jest z zaproponowanym przez UOKiK projektem zmiany tzw. ustawy deweloperskiej, zakładającym praktyczną likwidację funkcjonowania otwartych rachunków powierniczych. Wejście tej zmiany w życie byłoby dla firm deweloperskich w horyzoncie długoterminowym bardzo niekorzystne, ponieważ oznaczałoby konieczność finansowania całości kosztów realizowanych inwestycji budowlanych z własnych środków.
- EuroRating bierze jednocześnie pod uwagę działania podjęte w ostatnim czasie przez nowy zarząd Murapolu, mające na celu wzmocnienie sytuacji finansowej i płynnościowej spółki, a także koncentrację na podstawowej działalności deweloperskiej. Celowi temu służyć miała m.in. dokonana w czerwcu 2018 r. sprzedaż akcji spółek Skarbiec Holding S.A. i Polnord S.A., a także zbycie działki w podberlińskim Mahlow" - czytamy dalej.
Ponadto, agencja oczekuje, że po kumulacji inwestycji, jaka miała miejsce w ciągu ostatnich kwartałów, dzięki finalizacji realizowanych obecnie dużych projektów deweloperskich, na przełomie 2018 i 2019 roku pozycja kapitałowa i płynnościowa Murapolu powinna ulec poprawie. Według planów spółki, wskaźnik relacji długu finansowego netto do kapitału własnego ma się obniżyć do 0,6 na koniec 2019 roku (wobec 1,3 na koniec 2017 roku), podsumowano.
Stabilna perspektywa ratingu oznacza, że zgodnie z obecnymi ocenami agencji ratingowej EuroRating nadany spółce rating w perspektywie roku nie powinien się zmienić.
Murapol komentuje
Prezes spółki Nikodem Iskra liczy, że po kolejnej weryfikacji ratingu Eurorating wróci do poprzedniej oceny, a w kolejnych okresach poprawi ją.
"Rozumiemy stanowisko agencji ratingowej, która oceniając stan obecny operuje danymi historycznymi. Aktualnie jesteśmy na etapie zmian wewnętrznych, reorganizacji strukturalnej, która pozwoli grupie stać się typowym podmiotem deweloperskim, zarówno pod względem zakresu prowadzonej działalności, jak i ujęcia finansowego jej efektów. Dlatego mając na uwadze wyjścia z inwestycji pasywnych, niezwiązanych wprost z naszym podstawowym biznesem, mamy ambicje, które uważamy za jak najbardziej realne do spełnienia, że w wyniku kolejnej weryfikacji, wrócimy do poprzedniej oceny ratingowej, a w kolejnych okresach poprawimy ją" - powiedział Iskra, cytowany w komunikacie.
Murapol odpowiedział też na uwagę agencji w sprawie dokonanych w ubiegłym roku wysokich nakładów inwestycyjnych.
"Warto jednak podkreślić, że w I półroczu 2018 roku Murapol zrealizował dezinwestycje aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością oraz osiągnął rekordowe poziomy sprzedaży mieszkań. Grupa Murapol w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2018 roku sprzedała blisko 1,8 tys. mieszkań, czyli o ok. 12 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub.r. W całym 2018 roku spółka planuje przekazać klientom rekordowe 2,6 tys. lokali mieszkalnych, o ponad 120% więcej niż w 2017 roku, co zostanie rozpoznane w wynikach II półrocza 2018 roku. Biorąc pod uwagę założone plany sprzedaży oraz przekazań mieszkań, zarząd spółki Murapol oczekuje relacji skonsolidowanego długu netto do skonsolidowanych kapitałów własnych w Grupie na poziomie poniżej 0,6x na koniec 2019 roku" - zaznaczono w komunikacie.
Murapol to jeden z największych w Polsce deweloperów, działa w 15 miastach. Od 2001 roku klientami firmy było ponad 18 tys. osób - w samym 2017 roku sprzedano 3 605 lokali.
+++
