Mikołaj Fidziński, Gazeta.pl: Rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% wchodzi w życie od początku lipca, ale zdaje się, że na rynek mieszkaniowy oddziałuje już od kilku miesięcy. Jest wymieniany jako jedna z przyczyn ożywienia na rynku mieszkaniowym, które obserwowane jest w danych mniej więcej od marca br.
Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics i obido: Tak, i to oddziaływał dwutorowo. Po pierwsze, osoby uprawnione do skorzystania z programu zaczęły już intensywnie szukać mieszkań. Kiedy już taki potencjalny nabywca mieszkanie znalazł, a deweloper zgodził się na rezerwację, to mieszkanie znikało z oferty. To już był bardzo istotny wpływ na rynek, bo znacząco rzutował na wybór mieszkań. Po drugie, zareagowały też osoby nieuprawnione do udziału w programie, ponieważ zorientowały się, że w warunkach kurczącej się oferty i możliwości wzrostu cen nie warto odwlekać swoich decyzji zakupowych.
Wyszło tak, że rzeczywiście drugi kwartał przyniósł naprawdę spore ożywienie. Obserwując na bieżąco monitoring Otodom Analytics i czerwcowe dane sprzedażowe deweloperów, możemy już teraz powiedzieć, że mijający kwartał będzie lepszy od drugiego kwartału 2022 r. o ponad 50 proc. Oczywiście ubiegły rok był wyjątkowo słaby, ale ożywienie, które teraz obserwujemy to efekt wciąż silnego popytu, a nie porównania do niskiej bazy.
Jednocześnie wizja rychłego startu programu nie była jedyną przyczyną tego odbicia.
Tak. Dodałbym to tego m.in. uspokojenie nastrojów. Jesienią przestały rosnąć stopy procentowe, które przez poprzednie kwartały były absolutnie największą przeszkodą w kupowaniu mieszkań. Nawet jak ktoś już miał ofertę, to bank potrafił ją zmienić w ostatniej chwili. Najpierw coś deklarował, a potem mówił klientowi "dostaniesz 250 tys. zł mniej i nas to nie obchodzi". To była bardzo trudna sytuacja dla kupujących. Niektórzy stracili zdolność kredytową, inni mieli z nią problem. Sytuacja była nieprzewidywalna, ludzie bali się wzrostu rat. To już się uspokoiło. No i przestała rosnąć inflacja. Już dziś jesteśmy pewni, że szczyt mamy za sobą. Nie pojawił się też wystrzał bezrobocia.
A swoje dołożyła KNF, która w lutym pozwoliła bankom "luźniej" wyliczać zdolność kredytową klientów, jeśli wezmą kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem.
Dokładnie. Te wszystkie czynniki się złożyły i nałożyły na jedną równie istotną rzecz.
Jaką?
Mieszkanie jest takim towarem, na który popyt co najwyżej odkłada się w czasie. Wyobraźmy sobie np. parę, która spodziewa się dziecka. Nawet jeśli dziś nie mogą kupić większego mieszkania, to za rok nadal będą go potrzebować. Dlatego, kiedy sytuacja się poprawia, ci ludzie wracają na rynek. To nie jest tak, że gdy mam ochotę na colę, a nie mam w okolicy żadnego sklepu, to jej nie kupię i trudno.
Z kolei trwające ożywienie nie pociągnęło za sobą wzrostu podaży mieszkań. Zarówno dane Otodom Analytics o nowych projektach wprowadzanych na rynek, jak i dane GUS o rozpoczętych budowach, wskazują na to, że mamy mało nowych inwestycji deweloperskich. Dużo więcej mieszkań się sprzedaje niż wprowadza na rynek. W ostatnich 10 miesiącach tylko raz była na rynku pierwotnym taka sytuacja, że więcej mieszkań wprowadzono niż sprzedano.
Oferta się kurczy.
Deweloperzy mówią, że nie budują, bo napotykają przeszkody formalne, że samorządy nie chcą wydawać pozwoleń na budowę, że się wszystko przeciąga, że brakuje działek itd. Pewnie część tego jest prawdą. Zapewne są też firmy, które nie chcą wprowadzać do sprzedaży nowych inwestycji, bo jeszcze zastanawiają się, czy sytuacja w gospodarce ustabilizowała się na dobre.
Ceny więc nadal rosną, a mieszkania się sprzedają. Można powiedzieć, że rynek mieszkaniowy w Polsce znowu się obronił. Tak samo jak w 2020 r. po wybuchu pandemii, gdy zdaniem "ekspertów z Twittera" miał być nie wiadomo jaki krach, a nic takiego się nie stało. Gdy wybuchła wojna oraz pojawiła się inflacja i wysokie stopy, to znowu słychać było głosy, że teraz to już koniec, deweloperzy będą bankrutować, rynek upada, mieszkania będzie można kupować za bezcen.
Ożywienie widać też w danych Biura Informacji Kredytowej. Mniej więcej od marca br. mamy skok o ok. 50 proc. w liczbie nowych kredytów, względem drugiej połowy 2022 r. czy początku 2023 r. Nadal to znacznie mniej niż w poprzednich latach, ale jednak widać odbicie od dna.
Nadal nie jest kolorowo dla kupujących - wciąż jest kłopot z dostępnością mieszkań. Żeby to dobrze zobrazować, trzeba spojrzeć na wykres średniego wynagrodzenia i średniej ceny mieszkania. Ta zależność w dłuższym terminie jest w miarę stabilna. Czyli tak naprawdę o dostępności mieszkań na polskim rynku w dużej mierze decyduje dostępność kredytów hipotecznych. Gdy zdolność kredytowa leci na łeb na szyję - z czym mieliśmy do czynienia, gdy zaczęły rosnąć stopy - to oczywistym jest, że Nowak czy Kowalski mają kłopot z kupnem mieszkania.
Mówi pan, że oferta mieszkań deweloperskich się kurczy. Czy to oznacza, że osoby, które chciały zacząć szukać mieszkań pod Bezpieczny Kredyt 2 proc. dopiero po wejściu programu w życie, zastaną "spaloną ziemię"?
Bez przesady. Oczywiście, że będzie trudniej, ale chcę wierzyć, że po stronie podaży rynek pierwotny się przebudzi. A przede wszystkim pamiętajmy, że rynek mieszkaniowy to także rynek wtórny. Tu się trochę zmieniło.
Jak przypomnimy sobie sytuację z poprzedniego boomu mieszkaniowego z lat 2006-2008, wówczas rynek wtórny to była głównie wielka płyta i budynki z lat 90., a rynek pierwotny - nowe, ładne mieszkania. Teraz sytuacja jest inna - na rynku wtórnym jest coraz więcej mieszkań nowych lub prawie nowych. Ktoś kupił mieszkanie pięć lat temu, dziś je sprzedaje – i ono jest pod względem jakości dość podobne do deweloperskiego. Mówiąc wprost, rynek wtórny staje się coraz większą konkurencją dla pierwotnego.
Widać to również w preferencjach klientów. Przeprowadzając badania na platformie obido, pytamy klientów, czy szukają mieszkania tylko na rynku pierwotnym, czy rozważają też wtórny. Poszukujący mówią wprost, że interesuje ich też rynek wtórny.
Wracając jeszcze do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Należy się przygotować na to, że jego wpływ będzie nieco przesunięty w czasie, a jak duży, okaże się dopiero za kilka miesięcy. Reakcję nabywców widzieliśmy już w chwili zapowiedzi, potem kolejne, gdy skonkretyzowały się w postaci ustawy. Ale przecież graczem w tej układance są również banki, do których należy przygotowanie odpowiedniej oferty, przeprocesowanie wniosków, które spłyną. Na faktyczne pieniądze z tych kredytów przyjdzie jeszcze nabywcom i sprzedającym poczekać.
Mówi pan, że liczy na przebudzenie podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Ale z danych GUS wynika, że rozpoczynanych budów i wydawanych pozwoleń na budowę jest o ok. 30 proc. mniej niż przed rokiem. Jasne, że tu z kolei porównujemy się do rewelacyjnych lat np. 2021-2022, a w dłuższej perspektywie te dane nie są szczególnie fatalne, ale mimo wszystko powstaje pytanie - czy te spadki będą odczuwalne w skali oferty nowych mieszkań i ich cen?
Myślę, że nie i podaż się trochę ożywi. Pamiętajmy, że w Polsce bardzo duża część mieszkań z rynku deweloperskiego jest kupowana na wczesnym etapie budowy. Wystarczy, że deweloper rozpocznie budowę i może już wprowadzić mieszkanie do sprzedaży. Deweloperzy mają też jakiś zapas pozwoleń na budowę - on nie jest gigantyczny, ale jest.
Na przykład ostatnio we Wrocławiu - to jest jeden z rynków, które bardzo dokładnie monitorujemy - nastąpiło nagłe ożywienie podażowe. Deweloperzy zaczęli wprowadzać mieszkania na rynek w większej liczbie. Być może to jest tak, że następuje efekt kuli śnieżnej, gdy 2-3 deweloperów wprowadzi nowe inwestycje, to ci, którzy jeszcze na to czekali, nie chcą zostać w tyle.
Ciekaw jestem pańskiej opinii na temat Bezpiecznego Kredytu 2 proc.. Zewsząd, także np. z NBP czy nawet Ministerstwa Finansów, napłynęły opinie m.in. wskazujące, że program napędzi popyt na mieszkania przy ich względnie stałej podaży, co wywinduje ceny i de facto utrudni dostęp do mieszkań innym osobom niż jego beneficjenci.
To jest kolejny w Polsce program - po Rodzinie na Swoim czy Mieszkaniu dla Młodych, który wspiera zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup. Ale tylko pozornie zwiększa dostępność mieszkań. Trzeba pamiętać, że uwzględnia on tylko tych, którzy mają zdolność kredytową - nawet jeśli podkręconą poprzez subsydiowane środki - a zatem wcale nie tych najbiedniejszych, którzy wsparcia najbardziej potrzebują. To, że program jest nośny medialnie, pokazuje nawet sam fakt, że dziś o tym rozmawiamy. A że pojawił się w roku wyborczym, też pewnie nie jest przypadkiem.
Wolałbym, żeby pod budowę mieszkań uwolniono grunty, które są w rękach samorządów, spółek Skarbu Państwa albo różnych agencji rządowych. Wolałbym, żeby więcej uwagi poświęcono lepszemu planowaniu polskich miast, żeby ich rozwój szedł w duchu ze zrównoważonym rozwojem i w duchu najlepszych praktyk urbanistycznych. Wszelkie światowe badania pokazują, że miasta należy dogęszczać - bo to jest tańsze, bo już jest infrastruktura. A polskie miasta się rozlewają, bo brakuje długoterminowej perspektywy w myśleniu o rozwoju miast i mieszkalnictwa.
Mówi pan o uwolnieniu gruntów, a ja pamiętam, że PiS chciało to robić, planując budowę mieszkań na wynajem w ramach Mieszkania Plus. Po kilku latach prezes Kaczyński mówił, że próbował, ale m.in. samorządy, wojsko, Lasy Państwowe czy spółki państwowe stawały okoniem ws. przekazywania działek. Więc może tego się nie da zrobić szybko albo nawet w ogóle?
Zgadzam się, że szybko się tego nie da zrobić. Ale jeżeli przystąpimy do kompleksowego planowania takich rozwiązań, z odpowiednim systemem rekompensat czy partycypacji, to nie wierzę w to, że właściciele będą się upierać przy zachowaniu własności działki. To nie chodzi o to, żeby ktoś je oddał za darmo albo za bezcen, ale żeby je sensownie wykorzystać.
Tymczasem wszyscy zrzucają winę na siebie nawzajem. Jak zapytamy prezydentów największych miast, to oni powiedzą, że problemem jest rząd i instytucje rządowe. A prezes Kaczyński powie, że to te złe samorządy. Prawda leży po środku i problemem jest brak systemowego podejścia.
Uważam, że w swoich założeniach program Mieszkanie Plus był najlepszym programem mieszkaniowym w historii Polski. Zakładał udostępnienie mieszkań ludziom, których nie stać na zakup oraz na rynkowy wynajem. Chęci były dobre, gorzej z wykonaniem.
Dlaczego?
Po pierwsze, Mieszkanie Plus trafiło na pechowy czas, bo na boom mieszkaniowy, gdy nikt nie chciał tanio budować. To zrozumiałe, że każdy wolał budować i sprzedawać drogo. Przesadzono też z zapowiedziami dotyczącymi poziomów cen. Skończyło się na obniżeniu jakości, przerzucaniu na najemców konieczności wykończenia. Nie tak powinien wyglądać program wspierający najem. Chciano na tym jak najwięcej zaoszczędzić i wyszło jak wyszło. Teraz pojawiły się zapowiedzi, że zostanie wygaszony, ale należałoby to rozliczyć.
Mówił pan, że dużą rolę w kreowaniu popytu na mieszkania w Polsce odgrywa zdolność kredytowa i polityka banków. Czy ze strony banków należy oczekiwać, że ten kurek z kredytami będzie dostatecznie rozkręcony? Wiadomo, że kredyty to ich główny biznes, więc pewnie sam sobie odpowiedziałem. Niemniej m.in. po kolejnych niekorzystnych dla sektora wyrokach TSUE albo po pierwszych wątpliwościach ws. stopy WIBOR można odnieść wrażenie, że biedaczyska z banków nie bardzo już wiedzą jak udzielać kredytów, żeby nikt się nie "czepiał".
Myślę, że nie powinniśmy mieć obaw o zakręcenie kurka z kredytami. Zawsze jak się coś zmienia, to branża mówi "koniec świata". Co było, gdy wprowadzano podatek bankowy? Mówiono, że klientów nie będzie stać na korzystanie z usług banków. A mogą, tylko płacą trochę więcej, bo opłaty zostały na nich przeniesione. Podobnie jest z kredytami hipotecznymi - one są bardzo dochodowym produktem dla banków.
Czyli kredyty będą, ale mogą być droższe?
Bank istnieje po to, żeby zarabiać, a na kredytach hipotecznych zarabia. Jeśli mniej ich będzie udzielał bank X, to więcej będzie bank Y. Obserwuję rynek od 20 lat i widzę, jak zmienia się czołówka banków pod względem liczby przyznawanych kredytów. Raz jeden udziela więcej, raz drugi i to działa. Nie mam tu większych obaw o akcję kredytową.
Na koniec - co z cenami mieszkań? Będzie drożej czy nie?
Nie bardzo widać powody, dla których ceny miałyby spadać. Po pierwsze, nadal mamy wysoką inflację. Ona spada, ale to nie znaczy, że ceny też. Skoro wszystko przeciętnie drożeje obecnie o 13 proc. rok do roku, to trudno się spodziewać, żeby mieszkania taniały. Nadal jest też problem wysokich cen materiałów budowlanych, dynamicznie rośnie płaca minimalna, czyli wciąż idą w górę koszty budów. Mamy ożywienie, które też wspiera wzrost cen. Spadki mogłyby wynikać tylko ze spadku marż, ale skoro mieszkania się sprzedają, to czy będą na to chętni?
Myślę, że ceny będą nadal rosnąć, ale w takim "zdrowym" wymiarze.
To znaczy?
To znaczy, że raczej nie spotkamy się ze wzrostami cen np. o 20 czy więcej procent, ale w zależności od sytuacji 5-10 proc. w ciągu roku jest realne.
