Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl przesłanych do naszej redakcji wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli w trzecim kwartale chętnych na łącznie ok. 13,3 tys. mieszkań, czyli aż o 12 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach tego roku.
- Spodziewaliśmy się, że w trzecim kwartale popyt na mieszkania nieco się ożywi z uwagi na poprawę dostępności kredytów. Jednak nie była ona na tyle duża, żeby uzasadniało to wrześniowy "szturm" na biura sprzedaży firm deweloperskich - komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Deweloperzy zaraportowali starą sprzedaż
Jan Dziekoński Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl wyjaśnia, że we wrześniu przede wszystkim w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu "ujawniła" się sprzedaż z poprzednich miesięcy, której niektórzy deweloperzy wcześniej nie raportowali (ustawa o jawności cen). Dlaczego? Ponieważ nie mieli oni obowiązku publikowania kompletnej oferty, więc nie musieli się zbytnio przykładać. Dopiero od 11 września, "po 'odkryciu kart' - dane te zostały przez nich zaktualizowane".
Może być też drugi powód "cudu" w statystykach sprzedażowych firm deweloperskich. Niektóre mogły chcieć po prostu zmniejszyć dostępną ofertę i w tym celu przed 11 września wycofały z niej część lokali lub oznaczyły je jako sprzedane.
- Oceniamy, że oba te zjawiska mogły podnieść sprzedaż w trzecim kwartale łącznie o ok. 700-900 lokali w siedmiu największych metropoliach. Nie zmienia to faktu, że zgodnie z naszymi przewidywaniami, popyt na mieszkania ożywił się względem drugiego kwartału - podkreśla Jan Dziekoński.
Tak wzrosła sprzedaż. Tylko jeden rodzynek na największych rynkach
Marek Wielgo zwraca uwagę, że tylko śląscy deweloperzy nie zaliczą trzeciego kwartału do udanych. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sprzedaż nowych mieszkań skurczyła się, i to aż o 11 proc. W pozostałych metropoliach wielu deweloperów mogło cieszyć się z powrotu kupujących na rynek. W trzecim kwartale liczba zawartych umów deweloperskich najbardziej wzrosła w Krakowie (+ 28 proc.) i Wrocławiu (+21 proc.). Z kolei w Warszawie, gdzie tradycyjnie sprzedaż była największa, wyniki deweloperów były lepsze niż w poprzednich trzech miesiącach o 14 proc., w Łodzi - o 13 proc. w Trójmieście - o 9 proc., a w Poznaniu - o 4 proc.
Jednakże trzeba wziąć pod uwagę, że "jawność cen wywołała efekty statystyczne, przez które dane o sprzedaży w trzecim kwartale mogą być zawyżone", podkreśla Jan Dziekoński. Z drugiej strony, cześć nabywców zrezygnowała z mieszkania, rozwiązując umowę z deweloperem, więc kwartalny wynik sprzedażowy skorygowaliśmy o tego typu przypadki.
Spadek podaży
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, za niepokojący z punktu widzenia potencjalnych nabywców nowych mieszkań należy uznać spadek ich podaży. W siedmiu metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w trzecim kwartale łącznie ok. 10,1 tys. mieszkań, czyli aż o 26 proc. mniej niż w drugim kwartale.
Jan Dziekoński zauważa, że po raz ostatni tak słaby kwartalny wynik podażowy miał miejsce w trzecim kwartale 2023 r. Wówczas deweloperzy nie obudzili się jeszcze z inwestycyjnego letargu, w który zapadli z powodu niskiej dostępności kredytów (poprawiły ją dopiero dopłaty w programie "Bezpieczny Kredyt 2 proc.") oraz obawy przed recesją, która mogła skutkować wzrostem bezrobocia. Jednak już w kolejnych kwartałach aktywność inwestycyjna firm deweloperskich rosła i dopiero trzeci kwartał tego roku prawdopodobnie przyniósł odwrócenie tego trendu. Warto jednak zwrócić uwagę na lokalne różnice. W Warszawie deweloperzy rzucili w trzecim kwartale na rynek blisko 3,7 tys. mieszkań, czyli o 10 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. Z kolei w Poznaniu wprowadzonych do sprzedaży mieszkań było więcej o 18 proc., w Łodzi - o 8 proc., a w Krakowie - o 5 proc.
- Te wzrosty są efektem tego, że drugi kwartał w tych metropoliach pod względem podażowym był bardzo słaby. Trzeci przyniósł zaś jedynie lekkie odbicie. Np. łódzcy deweloperzy jeszcze w pierwszym kwartale wprowadzili do sprzedaży o ponad 68 proc. więcej lokali - mówi Marek Wielgo.
I dodaje, że w pozostałych metropoliach widać już wyraźne hamowanie podaży. W porównaniu z drugim kwartałem najbardziej skurczyła się ona we Wrocławiu, bo aż o 71 proc. (po dwóch kwartałach wzrostów), w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - o 64 proc., a w Trójmieście - o 56 proc.
Tak zmieniły się ceny mieszkań
Pojawienie się cen lokali w segmencie premium, nie tylko w Warszawie, ale także we Wrocławiu, podniosło średnią cenę metra kwadratowego wszystkich lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich. W porównaniu z końcówką drugiego kwartału średnia wzrosła o 4 proc. we Wrocławiu (do blisko 15,3 tys. zł/m kw.) i o 2 proc. w Warszawie (do blisko 18,4 tys. zł/m kw.) i Trójmieście (do 17,2 tys. zł/m kw.). Jest też i dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców. Deweloperzy nie zrezygnowali z prowadzania na rynek nowych projektów z mieszkaniami na kieszeń kredytobiorców.
Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Łodzi średnia cena metra kwadratowego mieszkań wprowadzonych we wrześniu do sprzedaży wynosiła niespełna 10,6 tys. zł za m kw., w Poznaniu – ok. 11,9 tys. zł za m kw., a w Krakowie – ok. 15,2 tys. zł za metr. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich spadła w trzecim kwartale o 3 proc. w Łodzi (do ok. 11,2 tys. zł/m kw.) i o 1 proc. - w Krakowie (do ok. 16,6 tys. zł/m kw.) oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do ok. 11,2 tys. zł/m kw.). Z kolei w Poznaniu średnia cena mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy utrzymała poziom z czerwca (ok. 13,5 tys. zł/m kw.).
Na bilans zmian średniej ceny ofertowej miało też wpływ „odsłonięcie cen". Wykazało ono bowiem pewien ruch w cennikach firm deweloperskich. Np. w Warszawie wrześniowe zmiany objęły niemal 14% oferowanych przez nie mieszkań. Co ciekawe, mniej więcej tyle samo podrożało i potaniało, a bilans tego był taki, że ceny spadły o niecałe… pół promila, czyli mniej niż pięć setnych procenta (0,05%). Jednak już w Łodzi zmiany objęły 26 proc. mieszkań w ofercie deweloperów. Co ważniejsze przeważały obniżki cen. Tak więc tylko z tego powodu średnia cena metra kwadratowego w stosunku do sierpnia spadła w Łodzi o ok. 2 proc. Również w pozostałych metropoliach efektem zmian w cennikach był niewielki spadek średniej. Łódź jest pierwszą metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego była we wrześniu niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem (-3 proc.).
