Planujesz sprzedać mieszkanie na początku 2019 r.? Mogą być problemy. Wszystko z powodu nowej ustawy

1 stycznia 2019 r. dojdzie do naprawdę dobrej zmiany dla milionów Polaków. Grunty pod ich mieszkaniami, dotychczas wyłącznie przekazane w wieczyste użytkowanie, staną się ich własnością. Wielka operacja może jednak czasowo utrudnić sprzedaż mieszkań.

Zgodnie z ustawą "o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów" - która w październiku br. już weszła w życie - 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe automatycznie przekształci się w prawo własności tych gruntów.

Tego dnia nawet około 2,5 mln Polaków zostanie właścicielami gruntów pod swoimi domami czy blokami. Gruntów, z których dotychczas tylko korzystali - za coroczną opłatą - na podstawie umowy użytkowania wieczystego, zwykle zawartej na 99 lat. Problem był jednak w tym, że grunt pod mieszkaniami zgodnie z prawem nadal należał do Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego (województwa, powiatu, gminy). I tak naprawdę nie do końca ukształtowała się także prawna interpretacja co do tego, co stałoby się po 99 latach z gruntami pod lokalami na gruntach oddanych w wieczyste użytkowanie.

Prawo własności do gruntu jest więc zdecydowanie lepsze pod tym kątem. Oczywiście przekształcenie nie odbędzie się za darmo - dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą musieli przez 20 lat uiszczać coroczną opłatę "przekształceniową". Będzie ona takiej samej wysokości jak ostatnia opłata za użytkowanie wieczyste. Opłata za użytkowanie wieczyste zależała m.in. od konkretnej lokalizacji i wartości gruntu, zwykle w przypadku mieszkań w blokach było to kilkaset złotych rocznie.

Będzie można opłatę zapłacić jednorazowo, co ma wiązać się z odpowiednią bonifikatą. W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa wiemy, że będzie ona wynosić od 10 do 60 proc. w zależności od tego, kiedy wniesie się opłatę (im szybciej tym wyższa bonifikata). W przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, o udzielaniu zdecydują właściwe rady albo sejmiki.

Mogą być czasowe problemy ze sprzedażą

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności będzie olbrzymim przedsięwzięciem. Wygląda na to, że nie uda się go przeprowadzić całkiem "bezboleśnie". Mówi się o tym, że mogą pojawić się czasowe problemy przy sprzedaży mieszkań, które leżą na gruntach dotychczas oddanych w użytkowanie wieczyste.

Chodzi bowiem o to, że m.in. starostowie, burmistrzowie, wójtowie itd. każdej osobie, którą obejmie przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, będą musieli wydać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Będzie ono podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Będzie także stanowić podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej) roszczenia o opłatę "przekształceniową".

Bez takich zaświadczeń zawieranie aktów notarialnych potwierdzających sprzedaż mieszkań będzie niemożliwe. A zaświadczenia wcale nie będą wydawane ekspresowo. Zgodnie z ustawą, organy będą miały aż 12 miesięcy na ich przekazanie, albo 4 miesiące - na wniosek właściciela.

Według ostatnich zapewnień wiceministra inwestycji i rozwoju Artura Sobonia planowane jest utworzenie "szybszej ścieżki". Nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości ma pozwolić wydawać uproszczone zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności w terminie 30 dni. To jednak na razie tylko słowa z rządu, żadne przepisy w tej sprawie nie zostały jeszcze uchwalone. Otwarte pozostaje też pytanie o możliwości urzędów - czy w sytuacji, gdyby zainteresowanych nawet uproszczonymi zaświadczeniami było bardzo dużo, to czy zawsze uda się dokumenty wydać w ciągu miesiąca.

Co więcej, w urzędach pojawiają się wątpliwości co do szczegółów ustawy i procedury przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Andrzej Piórecki, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, mówi, iż docierają do niego informacje od urzędników, że dobrze by było, aby weszły jasne i skrupulatne przepisy wykonawcze, czyli "klucz do czytania" dokumentu. - Do urzędników, jako do bezpośrednich wykonawców przepisów, powinny trafić bardzo szczegółowe instrukcje, jak należy przeprowadzać całą procedurę - tłumaczy Piórecki.

Czy możliwy długi czas oczekiwania na zaświadczenia o przekształceniu albo ewentualne wątpliwości urzędników mogą na chwilę spowolnić rynek mieszkaniowy? - Przy każdym "zawirowaniu" są jakieś zastoje w obrocie nieruchomości. Tutaj też na pewno jakieś będą. Jak daleko idące one będą, i jak długo mogą trwać, to ciężko powiedzieć - mówi Andrzej Piórecki. - Myślę, że to, co dzieje się wokół prawa użytkowania wieczystego, może w jakiś sposób kształtować ceny - dodaje prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Nie chodzi tylko o grunty objęte przekształceniem

Hanna Milewska-Wilk, analityk detalicznego rynku najmu ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zwraca uwagę na inny problem. Chodzi o to, że sądy wieczystoksięgowe już są obciążone, a w związku z przekształceniami użytkowania wieczystego w prawo własności, na początku stycznia będą miały jeszcze więcej pracy. To może mieć wpływ także na tempo załatwienia formalności w przypadku sprzedaży wszystkich mieszkań, nie tylko tych, które leżą na gruntach objętych przekształceniem.

- Szczególnie tzw. flipperzy, czyli osoby, które szybko kupują i sprzedają mieszkania, już w tej chwili mają problemy. W wielu miastach czy dzielnicach, w których się najwięcej buduje, m.in. we Wrocławiu, Warszawie czy Krakowie, już czeka się na wypisy z ksiąg wieczystych (np. o zmianie właściciela) prawie trzy miesiące - mówi Milewska-Wilk.

- Mam sygnały od osób umawiających się na finalizację kupna/sprzedaży nieruchomości w pierwszym kwartale 2019 r. Notariusze już mówią, że woleliby poczekać, że woleliby później, bo to może potrwać - dodaje analityk.