Jak odebrać 250 tysięcy mieszkań prywatnym firmom? Trzeba mieć niemiecką konstytucję

Grzegorz Sroczyński
Cały czas fruwają argumenty, że "wracamy do NRD", że to "komunizm", a jednak większość mieszkańców Berlina popiera ten pomysł. Uważają, że bez naruszenia "świętego prawa własności" miasto powoli umrze - z badaczką miast dr Joanną Kusiak z Uniwersytetu w Cambridge rozmawia Grzegorz Sroczyński

Grzegorz Sroczyński: Będą zabierać? Wywłaszczać?

Joanna Kusiak: Uspołeczniać. To lepsze słowo, które znamy w Polsce z postulatów pierwszej „Solidarności”.

Bo prawo własności już nie jest święte?

Przestaje być. Na świecie trwa teraz debata o prawie własności, o tym, jak daleko ono powinno sięgać. Czy jeśli czyjeś prawo własności szkodzi społeczeństwu, to nie należy w pewnym momencie powiedzieć „dość”? Myślę, że to będzie jedna z ważniejszych zmian w XXI wieku. I Berlin jest takim laboratorium tej zmiany. Dlatego zajęłam się tym naukowo.

Co się dzieje w Berlinie?

Zanosi się na to, że międzynarodowe fundusze inwestycyjne zostaną wywłaszczone z setek tysięcy mieszkań. Jeśli większość berlińczyków w referendum zagłosuje „za” - a sondaże na to wskazują - to do tego dojdzie. Senat Berlina będzie musiał wtedy skorzystać z artykułu piętnastego niemieckiej konstytucji i wywłaszczyć wszystkich korpo-landlordów.

Czyli kogo?

Uspołecznieniu podlegaliby właściciele, którzy mają powyżej trzech tysięcy mieszkań w Berlinie. Do końca nie wiadomo, ilu ich jest, bo poza korporacjami giełdowymi takimi jak Deutsche Wohnen czy Akelius, na rynku mieszkaniowym funkcjonują różne spółki-cienie, „spółki w spółce”, spółki-córki międzynarodowych korporacji rozsiane po rajach podatkowych. Walka mieszkańców Berlina z podwyżkami czynszów często rozpoczyna się od żmudnych prób zorientowania się, czyje właściwie jest mieszkanie, w którym żyję. Te spółki mają dziwne poetyckie nazwy, a potem się okazuje, że na końcu jest tylko skrzynka na listy. Po internecie krążyło zdjęcie z Luksemburga, gdzie na jednej skrzynce znajdowało się siedemdziesiąt różnych nazw firm, chodzi w tym wszystkim oczywiście o unikanie podatków. Jeżeli uspołecznimy korporacje oraz te „spółki-cienie”, o których już wiemy dzięki śledztwom dziennikarskim, to jest to łącznie ponad 250 tysięcy mieszkań.

I po co je zabierać prywatnym firmom i funduszom inwestycyjnym?

Bo przez działania tych firm ceny tak oszalały, że za chwilę nie będzie się dało się tu żyć – już są badania, które pokazują, że 40 proc. berlińczyków w wieku 45-55 lat nie będzie stać na pozostanie w mieście na emeryturze, jeśli dynamika cen się nie zmieni.

Berlin to miasto najemców, aż 85 procent ludzi żyje w mieszkaniach wynajmowanych, obowiązują tu mocne prawa lokatorskie, które oczywiście nie spadły z nieba, tylko zostały wywalczone dekady temu. Kiedyś większość berlińskich mieszkań na wynajem albo należała do miasta, albo do dużego niemieckiego przemysłu, do fabryk - tak było w Berlinie Zachodnim. Uważano to za ważny element ordoliberalnej polityki ekonomicznej: w interesie kapitalistycznego państwa jest to, żeby mieszkania były tanie, bo wtedy można bez wielkich protestów utrzymywać płace na umiarkowanym poziomie, co z kolei pozwala obniżyć koszty eksportu. Te tanie mieszkania na wynajem były jednym z motorów powojennego sukcesu ekonomicznego Niemiec Zachodnich i - to jest ciekawe - postrzegano je jako element polityki ekonomicznej, a nie jako politykę społeczną czy jakiś „socjal”. Ale to były lata 60-te. Natomiast po 2000 roku wszystko się zmieniło, uznano, że to są przestarzałe idee, nowe czasy wymagają „więcej efektywności”. Władze w Berlinie objęli socjaldemokraci, którzy zdecydowali, że te mieszkania trzeba sprzedać.

Socjaldemokraci?

No trochę jak w Polsce. Berlinem rządziła wtedy SPD, czyli formalnie byli to lewicowcy -  takie nasze SLD - i oni prowadzili politykę neoliberalną, masowo prywatyzowali mieszkania.

Ale zrobili to podobnie, jak w Polsce? Bo u nas też odbyła się masowa prywatyzacja zasobów komunalnych, sprzedawano mieszkania najemcom z 90 proc. bonifikatą.

Inaczej. Mieszkań nie sprzedawano lokatorom tylko funduszom inwestycyjnym, w pakietach po kilkadziesiąt czy kilkaset kamienic. Była to prywatyzacja i równocześnie finansjalizacja, czyli proces zwiększania wpływu rynków finansowych na gospodarkę, w tym wypadku mieszkaniową. Nie uniknięto przy tym korpucji, chociaż formalnie nikt nie został za nią skazany. No ale polityk, który te mieszkania sprzedawał, rok później został wiceprezesem jednej z tych sprywatyzowanych spółek. Wszystko odbyło się pod hasłem „optymalizacji”. Na poziomie miejskim był wtedy nacisk na politykę austerity, oszczędności, cięcia, zaciskanie pasa. Teoretycznie po to, żeby wzmocnić budżet miasta.

I wzmocniono budżet?

Kompletnie nie. Bo te mieszkania zostały sprzedane strasznie tanio, a miasto wcześniej miało z nich jednak stabilny dochód. Tak samo sprzedano mieszkania przemysłowe, bo w niemieckim biznesie pojawiła się z kolei moda na „lean management”, czyli „szczupłe zarządzanie” - firma ma się odchudzić, jak najbardziej zmniejszyć, żeby sprawniej konkurować. I też stworzono pakiety tysięcy mieszkań, najpierw je sprzedano jakimś spółkom, potem tamte sprzedały kolejnym, powstało całe domino, na koniec wyłoniło się kilka największych funduszy inwestycyjnych. I odkąd się pojawiły zmieniły sytuację na rynku mieszkaniowym.

Jak?

Już mówiłam. Nastąpił nieprawdopodobny wzrost czynszów i cen mieszkań.

Berlin umie się bronić, ruchy lokatorskie są tu silne i nie chodzi tylko o to, że organizują protesty na ulicach, kluczem są procesy sądowe, ciągła walka w sądach. Na poziomie lokatora wygląda to tak, że zawierając umowę najmu zapisujesz się do takiego związku lokatorów - to coś jak związek zawodowy. Moja roczna opłata wynosi 70 euro i w tym jest zawarte ubezpieczenie od kosztów sądowych. Super sprawa, bo jak pojawia się konflikt z właścicielem, który na przykład podnosi czynsz bez powodu, to idziesz do swojego związku lokatorów na dyżur prawnika, on ocenia, czy podwyżka czynszu jest legalna, czy jednak można ją prawnie podważyć, a później ubezpieczenie pokrywa wszystkie koszty sądowe, nawet jeśli przegrasz.

Zaraz. Czyli prywatny właściciel, który ci wynajmuje mieszkanie, nie może ustalać czynszu według własnego uznania?

No skąd.

Miałaś taką sprawę?

I cztery razy wygrałam. Klasyka. Właściciel mojego mieszkania chciał wymienić okna na plastikowe, a mieliśmy takie berlińskie drewniane okna skrzynkowe, niestety w fatalnym stanie, bo on ich od lat nie remontował. Zaniedbał. Nazwał tę wymianę „termomodernizacją” i twierdził, że to oznacza „podniesienie standardu mieszkania”. Bo wtedy mógłby podnieść czynsz, natomiast jeżeli naprawa czy remont służy jedynie „utrzymaniu mieszkania w dobrym stanie” - to nie może. I nam w sądzie udało się dowieść, że te okna i tak wymagały remontu.

Ile chciał podnieść czynsz?

150 euro.

Z ilu?

Płaciłam niecałe 1000 euro. I nadal tyle płacę.

To chyba dużo?

No nie. Mieszkanie ma 120 metrów, wysokie sufity i jest blisko centrum. W Warszawie za podobne zapłaciłabym dużo więcej. Najpierw było to mieszkanie studenckie - mieszkaliśmy tam w czwórkę, każdy miał swój pokój i wszyscy w czwórkę podpisaliśmy tę samą umowę jako „Wohngemeinschaft”, czyli "wspólnota mieszkaniowa niebędąca rodziną", każdy z nas płacił po 250 euro. Teraz mieszkam tu z mężem i córką.

Dla mnie te cztery procesy sądowe z właścicielem to była lekcja demokracji, bo jako studentka bez wielkiego dochodu, w dodatku imigrantka z Polski, mogłam bez problemu dochodzić swoich praw lokatorskich, co w Polsce w ogóle by się nie wydarzyło. Tutaj masz ochronę sądową i ogromną świadomość lokatorów, co wolno, a czego nie. Umowa najmu, którą podpisujesz jest bezterminowa. W zasadzie możesz przemieszkać w tym mieszkaniu całe życie, jeśli tylko płacisz czynsz. I wiele osób tak robi.

A stawki?

Są regulowane. Istnieje tzw. zwierciadło czynszu, które pokazuje średnie stawki w danej okolicy i każda podwyżka musi być uzasadniona. Właściciele mieszkań mieli do niedawna większe pole manewru przy zawieraniu nowych umów, wtedy dużo łatwiej zrobić ten skok czynszu. Co oczywiście prowadziło do tego, że wielu właścicieli próbowało się pozbyć dawnych lokatorów ze starymi umowami.

Fikcyjne remonty, wymontowywanie okien w zimie, wiercenie dziur w suficie i lanie przez nie wody na dywan?

Nie, nie, takie rzeczy to w Warszawie i Poznaniu. W Berlinie pozbywano się lokatorów - bo nie można ich wyrzucić - czasem w złotych rękawiczkach. Płacono spore sumy, żeby się wyprowadzili. Mój znajomy profesor, który wynajmował ogromne mieszkanie - 170 metrów - dostał 80 tysięcy euro, żeby się wyniósł. Właściciel kamienicy wiedział, że to i tak mu się na dłuższą metę opłaci.

No dobrze. To skoro w Berlinie tak bardzo uregulowane są czynsze i prawa lokatorów, to skąd ta eksplozja cen po wejściu do gry funduszy inwestycyjnych?

Bo one stworzyły coś na kształt monopolu. Taki fundusz inwestycyjny bardzo się różni - i to trzeba mocno podkreślić - od typowego landlorda, przysłowiowego pana Müllera, który ma dwie kamienice i je wynajmuje, tak jak właściciel mojego mieszkania. Korporacja, która posiada 120 tysięcy mieszkań to jest zupełnie inna sytuacja.

Dlaczego inna?

Po pierwsze ten Müller zazwyczaj sam mieszka w Berlinie i żyje w pewnej ekonomicznej symbiozie z lokatorami, zależy mu, żeby oni w tych mieszkaniach czuli się w miarę dobrze i mieli za co płacić czynsz. Natomiast spółki giełdowe w ogóle nie odpowiadają przed lokatorami Berlina, tylko przed udziałowcami, którzy z tym miastem nie mają nic wspólnego. Z różnych danych widać, że właścicielami berlińskich mieszkań są na przykład jakieś fundusze emerytalne z Norwegii i kompletnie ich nie interesuje, co się tu dzieje, a spółka giełdowa tak jest skonstruowana, że musi maksymalizować zysk, do tego prezesi są zobowiązani prawnie. Niezależnie, co się dzieje na lokalnych rynkach mieszkaniowych, oni muszą cały czas czynsze podnosić, albo szukać innych form dochodu, na przykład oszczędzać na standardach remontowych, albo wręcz nie remontować, żeby ten krótkoterminowy wynik finansowy zadowolił inwestorów, a zarząd dostał bonusy.

No ale mówiłaś, że prawa lokatorów są w Berlinie mocno chronione i tych czynszów nie da się podnosić ot tak.

Owszem. Tyle że te przepisy wiążą ręce głównie Müllerowi. Natomiast wielka korporacja finansowa ma zupełnie inną pozycję przetargową. Jak oni tylko kupili te setki tysięcy mieszkań, to natychmiast zatrudnili najlepszych prawników, utrzymują całe działy prawne, które zajmują się jedynie tym, jak skutecznie obejść prawo lokatorskie.

Czyli robią rzeczy, na które Müller by nie wpadł?

Bo by nie wiedział, że tak można. Poza tym oni brutalnie grają efektem skali. Elementem regulacji czynszów było to zwierciadło czynszowe, czyli - w dużym uproszczeniu - średni czynsz w danej okolicy. Ale jeżeli taka spółka ma w dzielnicy 50 tysięcy mieszkań, to może tym zwierciadłem manipulować i jest w stanie zmienić wszystkie wskaźniki.

Czyli ceny poszybowały i teraz twój Müller zgrzyta zębami, że nie może cię usunąć z mieszkania, bo by wziął więcej?

Pewnie ze dwa razy więcej, co najmniej 2000 euro. Ale już się chyba z tym pogodził, jak przegrał cztery procesy. Zresztą teraz i tak by nie mógł zmienić czynszu, nawet gdyby mnie skłonił do wyprowadzki i podpisał nową umowę z nowym lokatorem, bo władze Berlina ogłosiły tzw. pokrywkę czynszową.

Pokrywkę?

Senat Berlina odgórnie zakazał podwyżek czynszów przez pięć lat.

Wszystkim prywatnym właścicielom?!

No oczywiście. Ja rozumiem, że ciebie z polskiej perspektywy to dziwi, bo jak tak można, przecież mamy wolny rynek, prawo własności itd., mnie też by to kiedyś dziwiło, ale tutaj jest inaczej. Berlińczycy zaczęli protestować przeciwko drożyźnie i w końcu władze wprowadziły na pięć lat całkowite zamrożenie. Teraz nawet przy wymianie lokatorów i zawarciu nowej umowy nie można radykalnie zmienić opłat. To zresztą ratuje Berlin przed kompletnym zastojem. 

Zastojem?

Bo ten podział na „stare umowy” z niższymi czynszami i „nowe umowy” totalnie zablokował mobilność w mieście. Ludzie trzymają się kurczowo mieszkań wynajętych przed szokiem cenowym, zanikł taki naturalny ruch związany z potrzebami mieszkaniowymi, zmianą pracy, urodzeniem dziecka. Wiele osób, które miały małe mieszkania i powiększała im się rodzina, nadal w nich siedziało, bo różnica ceny przy zamianie na większe nie była prostą różnicą metrażową, tylko następował na przykład trzykrotny skok opłat. I odwrotnie - część ludzi, którzy mogliby mieć mniejsze mieszkania, siedzi w dużych, bo to mniejsze byłoby i tak trzy razy droższe przy podpisaniu nowej umowy. Po wprowadzeniu zamrożenia czynszów na pięć lat ten kawałek układanki się zmienił, widzę dużo więcej wewnętrznej mobilności w mieście, ludzie bardziej dostosowują mieszkania do swoich potrzeb.

Berlińska pokrywka czynszowa jest dość radykalna. Wiele czynszów udało się obniżyć post factum, bo tutaj prawa lokatorskie są ważniejsze niż umowa. Możesz podpisać umowę, która jest za droga i już po jej podpisaniu pozwać wynajmującego, żeby obniżył ci czynsz.

Słucham?!

No, idziesz do sądu, udowadniasz, że to za wysoka cena i obniżają ci.

I sądy takie wyroki wydaja? Że w umowie, na którą sam miesiąc wcześniej się zgodziłem, czynsz jest za wysoki?

Oczywiście, bo jeśli ktoś podsunął ci umowę z zapisami, które łamią prawo lokatorskie, to te zapisy są nielegalne.

A jaka była atmosfera przy wprowadzeniu tej „pokrywki” przez władze Berlina? Że to „komunizm”, „koniec wolnego rynku”, „to przypomina rządy Chaveza” itd?

To jest ciekawe. Bo ta przykrywka jest efektem ubocznym inicjatywy dotyczącej wywłaszczeń. Przykrywkę czynszową ruchy lokatorskie proponowały już pięć lat temu i wtedy SPD - czyli znowu socjaldemokraci, którzy współrządzą miastem - powiedzieli, że to zbyt radykalne i nierynkowe rozwiązanie, „tak nie można robić”. A teraz ci sami socjaldemokraci to rozwiązanie zachwalali jako umiarkowane.

Dlaczego?

Bo w październiku 2018 roku pojawił się nowy ruch, który wyciągnął z szafy zapomniany przez wszystkich artykuł 15 konstytucji niemieckiej, który mówi o możliwości uspołecznienia własności prywatnej. Kiedy wywłaszczenie wielkich korporacji z mieszkań stało się realną opcją, to SPD sobie przypomniała, że przykrywka czynszowa nie musi być „komunizmem”, tylko jest cywilizowaną alternatywą. Artykuł 15-ty konstytucji właściwie wprost pozwala odebrać te mieszkania funduszom inwestycyjnym.

Jak to?

Tam zapisano, że ziemia, zasoby naturalne i kluczowe branże przemysłu mogą zostać uspołecznione, jeśli monopol lub quasi-monopol zagraża dobru wspólnemu. Historia artykułu 15-go jest bardzo ciekawa. Niemiecka konstytucja została napisana w 1949 roku, tuż po wojnie, kiedy duża część niemieckich parlamentarzystów miała za sobą historię prześladowań przez faszystów, a wszyscy świeżo nosili w pamięci to, w jaki sposób wielki przemysł i monopole pomagały Hitlerowi dojść do władzy, a potem prowadzić wojnę. Więc nawet chadecja - CDU - uważała wtedy, że państwo musi mieć jakieś narzędzia do przerwania monopolu ekonomicznego w sytuacji, kiedy to zagraża demokracji. Artykuł 15-ty stał się taką kartą przetargową całej konstytucji, a SPD - która wtedy była dużo bardziej lewicowa - walczyła o te zapisy do upadłego, nawet proponowała bardziej radykalną ich formę. Artykuł do konstytucji wszedł, ale potem nigdy nie został użyty. Bo zaraz ogłoszono amerykański Plan Marshalla, za nim przyszedł niemiecki cud gospodarczy i nie było dobrego powodu, żeby z tego prawa korzystać. Aż do teraz. Kiedy tworzono artykuł 15-ty ówcześni prawnicy pisali, że on może zostać uruchomiony przeciwko „nadużywaniu władzy ekonomicznej”. I to bardzo pasuje do dzisiejszej sytuacji Berlina i tego, co robią na rynku mieszkaniowym fundusze inwestycyjne. Mają wielką władzę ekonomiczną i używają jej do nieustannych podwyżek, co niszczy miasto - i jako organizm społeczny, i jako podmiot gospodarczy.

Ale czy to, że artykuł 15-ty konstytucji może zostać w ten sposób użyty to interpretacja działaczy lokatorskich, czy potwierdza to też niemieckie środowisko prawnicze?

Działacze lokatorscy wyciągnęli ten artykuł, bo po latach walk z korporacjami w sądach doszli do wniosku, że samo prawo lokatorskie nie wystarczy. Że nawet jeśli zostaną wprowadzone kolejne obostrzenia i jeszcze większa regulacja czynszów, to lokatorzy i tak będą w defensywie, bo korporacje zaraz znajdują nowe sposoby, żeby to obejść. Müllerowi, który ma dwie kamienice, te nowe obostrzenia rzeczywiście zawiążą ręce, a tamci i tak będą robić swoje, bo mają nieograniczone środki i przewagę w grze rynkowej. Müller zwykle stara się znaleźć jakiś balans między interesem własnym i lokatorów, on ich zna, a korporacje w ogóle takiej relacji nie potrzebują. Müller ma te swoje dwie kamienice często przez całe życie, albo sprzeda je innemu Grünowi, a model spółki działa tak, że ona musi wycisnąć z tych mieszkań, ile się da, nakręcić ceny na rynku i ewentualnie szybko te mieszkania sprzedać bez żalu następnej korporacji. Dlatego ruchy lokatorskie stwierdziły, że problem trzeba rozwiązać u korzeni, czyli pogrzebać w prawie własności. Zbudowali argument prawny na podstawie artykułu 15-go konstytucji i prawnicy byli zaskoczeni, że faktycznie, to się absolutnie broni. Kiedy pomysł wywłaszczenia korporacji pojawił się w przestrzeni publicznej, to zaczęła się walka na argumenty, wszyscy zamówili profesjonalne opinie prawne. Senat Berlina zamówił swoją, partie polityczne - każda zamówiła własną, przeciwnicy wywłaszczenia też zamówili. Wszystkie te opinie - poza jedną, napisaną przez konserwatywnego prawnika, który zawsze mówi to samo - pokazały, że to się da zrobić. Nawet skrajnie prawicowa AfD zamówiła opinię prawną, żeby pokazać, że to nie ma sensu, zapłacili za nią, a tam jest napisane, że jak najbardziej można wywłaszczyć i artykuł 15-ty dobrze do tego pasuje.

Czyli można odebrać 250 tysięcy mieszkań prywatnym firmom?

Tak. Jest to zgodne z niemiecką konstytucją. Od strony prawnej nie mam w tym niczego niewłaściwego, procedury istnieją, jest to do zrobienia. Pytanie, czy pojawi się wystarczająca wola polityczna. Ale być może politycy nie będą mieli wyjścia, bo - jak mówiłam - sondaże pokazują, że już ponad połowa Berlińczyków uważa ten pomysł za rozsądny.

W kraju, gdzie obowiązuje „święte prawo własności”? Ten argument nie fruwał w mediach?

Cały czas fruwa. Że „wracamy do NRD”, że to „komunizm”. Ale jednak debata o prawie własności przesunęła punkt ciężkości w opinii publicznej. Zresztą w Berlinie leży on w zupełnie innym miejscu niż w Polsce i chyba zawsze tak było.

Dlaczego?

Bo tutaj opinia publiczna od dawna uważa, że mieszkanie to podstawowe prawo człowieka, a nie tylko towar. A skoro 85 proc. ludzi w Berlinie to lokatorzy, no to z taką siłą trzeba się liczyć. Chodzi o uspołecznienie tych mieszkań, czyli stworzenie nowego systemu zarządzania nimi. No i ważna jest kwestia odszkodowań po uspołecznieniu. Konstytucja mówi, że kwestia odszkodowań ma zostać określona odrębną ustawą.

Czyli miasto będzie musiało tym funduszom po prostu za mieszkania zapłacić miliardy euro? I oni jeszcze na tym zarobią?

Nie zarobią. Prawo jasno mówi, że odszkodowanie - jeśli wykorzystujesz art. 15 konstytucji - musi być poniżej cen rynkowych. Inaczej to nie byłoby uspołecznienie, tylko po prostu zakup. Odszkodowanie może wynosić dowolną sumę z punktu widzenia prawa: pomiędzy jednym euro za całe portfolio mieszkań, a jednym euro mniej niż cena rynkowa takiego portfolia. Generalnie mówi się, że to będą sumy znacznie niższe niż na rynku. Są różne kalkulacje, niektóre mówią o połowie wartości.

No to korporacje pójdą do sądów, jak usłyszą, że mają dostać 50 proc. wartości rynkowej. Wściekną się i zaczną wielką batalię.

Oczywiście. Ale pamiętajmy też, że „cena rynkowa” sama w sobie też nie jest stabilną wartością. W dniu, w którym ogłoszono zmrożenie czynszów na pięć lat akcje Deutsche Wohnen poleciały na łeb na szyję. I do tej pory się nie podniosły. Natychmiast też pojawiła się mocna kontra: międzynarodowa agencja Moody’s ogłosiła, że obniży Berlinowi rating, jeśli wywłaszczy korporacje z mieszkań. Ten dokument jest bardzo charakterystyczny, jedna strona komunikatu bez żadnego argumentu, działanie czysto medialne, chodzi o to, żeby ukazały się nagłówki w mediach: „Rating Berlina spadnie”. Potęga finansowa tych firm jest też potęgą PR-ową i trzeba się z tym liczyć.

Jakie są argumenty przeciwników uspołecznienia?

Główny: że to „komunizm” i tak dalej. Drugi, że ten ruch nic nie zmieni, że to nieskuteczne, nie przybędzie od tego mieszkań. A trzecia metoda walki - chyba najgroźniejsza - to rozgrywanie Müllerów przeciwko wywłaszczeniu, czyli mobilizowanie tych drobnych właścicieli, żeby to oni protestowali w imieniu wielkich korporacji.

Na ale przecież Müllerów wywłaszczenie w ogóle by nie objęło.

Oczywiście. Zresztą wielu drobnych właścicieli uważa, że wywłaszczenie korporacji byłoby w ich interesie, bo potem władze miasta mogłyby nieco poluzować regulacje czynszowe. Dla Müllera koszmarem jest stan obecny, kiedy miasto z powodu agresywnych działań korporacji wprowadza kolejne obostrzenia - jak ta przykrywka czynszowa - firmy przy pomocy najlepszych kancelarii prawnych próbują to obchodzić, a drobni właściciele mają kompletnie związane ręce. 

Władzom miasta też zaczyna zależeć, żeby międzynarodowe fundusze jednak wygonić. Z Berlina szerokiem strumieniem wypływają pieniądze, udziałowcy firm są rozsiani po całym świecie, lokatorzy płacą im krocie, ale ta kasa do miasta nie wraca np. w postaci podatków, bo wiele firm nic nie płaci. Przychody z czynszów też nie są reinwestowane w Berlinie, tylko wypływają gdzieś za granicę. Jak ten Müller ma dwie kamienice, to jego pieniądze jednak cyrkulują w mieście.

Cała ta sprawa już prawie rozwaliła koalicję rządzącą Berlinem - czyli SPD, Die Linke i Zielonych. Bo o ile Die Like jest mocno za wywłaszczeniem, to SPD i Zieloni są podzieleni, mają swoje progresywne frakcje, które są „za”, ale wielu polityków się temu sprzeciwia. No i jest też trochę niejasnych interesów, część polityków ma rozmaite kontakty w tych spółkach.

To kiedy będzie referendum, które zdecyduje, co dalej?

Senat Berlina zajmuje się tym od wielu miesięcy, pierwszy etap zbierania podpisów już został odhaczony, za chwilę ma się zacząć druga faza zbierania podpisów. Myślę, że referendum może się odbyć w przyszłym roku. Jeśli zostanie wygrane przez zwolenników wywłaszczenia, to władze Berlina będą musiały to przeprowadzić. Nie ma takiego precedensu, żeby głos obywateli pozostał bez reakcji. Parę lat temu miasto musiało z powrotem przejąć sprywatyzowane wodociągi od firmy Veolia, bo odbyło się w tej sprawie referendum i obywatele się tego domagali. W Niemczech rząd nie może stanąć przeciwko demokracji bezpośredniej.

Kto byłby właścicielem tych mieszkań po uspołecznieniu? Miasto?

Nie do końca. Powstałoby nowe ciało - trudno to przetłumaczyć na polski - „spółka prawa publicznego”. W jej zarządzie połowę stanowiliby lokatorzy wybierani w wyborach, byłoby kilku reprezentantów władz Berlina oraz przedstawiciele administracji, która na co dzień zarządza mieszkaniami. Ważne też, żeby nie stworzyć takiego mechanizmu, że fajnie jest, jak już masz takie mieszkanie, ale jak jesteś z zewnątrz, to go nie dostaniesz, bo wszyscy rozdzielają je między swoimi. Więc w zarządzie będzie również reprezentacja lokatorów, którzy nie mieszkają w tych zasobach. No i politycy nie będą mieli w zarządzie większości.

I taka „spółka prawa publicznego” nie byłaby nastawiona na zysk?

W statucie miałaby wpisany całkowity zakaz prywatyzacji mieszkań, nie można by ich już sprzedać. I kolejny zapis, że wszystkie zyski musiałyby iść na remonty oraz na budowę nowych mieszkań. Mieszkania przed prywatyzacją w 2000 roku przynosiły miastu dochody. To policzono. I to największy skandal prywatyzacji: nie było tak, że trzeba było je sprzedać, bo przynosiły straty. Oczywiście, trzeba te zasoby remontować, utrzymywać w dobrym stanie, ale w długiej perspektywie - a miasto przecież może myśleć w perspektywie dziesięciu lat, a nie bilansu kwartalnego jak korporacja - one pozwalały finansować budowę nowych mieszkań.

Te szaleństwa cenowe na rynku mieszkaniowym to nie tylko problem Berlina. Metropolie na całym świecie cierpią na tę chorobę. Dlaczego?

Najczęściej przyczyną jest tzw. finansjalizacja. Ona przyjmuje lokalne formy, trochę inaczej się przejawia w Paryżu, inaczej Londynie, Warszawie czy w Caracas, ale generalnie chodzi o to, że międzynarodowy kapitał ma gigantyczne nadwyżki wolnych środków i nie bardzo wie, co z nimi zrobić. Ten nadmiar pieniędzy zaczął się przelewać na rynki mieszkaniowe i odkryto w tym żyłę złota.

Dlaczego akurat w tym?

Bo mieszkaniami łatwo spekulować. One są zasobem unikalnym, nie da się ich pomnażać w nieskończoność, mamy ograniczoną liczbę mieszkań, domów, działek w danej lokalizacji np. w centrum Berlina. Więc im więcej uda ci się ich przejąć, tym stają się droższe, bo dla innych powstaje brak, deficyt. To przelewanie nadwyżek finansowych na rynek mieszkaniowy jest ruchem nawet lepszym niż spekulacja złotem, bo spekulujesz czymś, co jest pierwszą potrzebą każdego człowieka. Z jednej strony to brutalne i cyniczne, a z drugiej strony zapewnia ci nieskończone profity, przecież ludzie zawsze będą musieli gdzieś mieszkać i będą gotowi wydać na to nieproporcjonalnie dużą część swoich dochodów, bo nie mają alternatywy. To nie jest produkt luksusowy, że możesz zazgrzytać zębami - „Ale drogo!” - i sobie odmówić.

I te nadwyżki kapitału przelewają się na rynki mieszkaniowe kolejnych miast?

Tak. Raquel Rolnik napisała o tym książkę zatytułowaną „Wojna o miasta” ("Urban warfare"). Autorka prowadziła na zlecenie ONZ badania na temat finansjalizacji. I pokazała szczegółowo przepływy kapitału. Najwięcej płynie do krajów anglosaskich, bo mają mniej regulacji czynszów i rynków mieszkaniowych. Tam do niedawna funkcjonowała wolna amerykanka - Londyn, San Francisco, Nowy York - teraz też się przerazili szoku cenowego, coś próbują z tym robić i wprowadzają regulacje. Sytuacja w Berlinie jest o tyle dobra, że nawet jeśli się mieszkaniami spekuluje, to przynajmniej zachowana jest ich podstawowa funkcja, trzymanie pustych lokali jest tu nielegalne. Ale w Londynie - gdzie nie ma takich ograniczeń - tysiące mieszkań stoi pustych w niektórych dzielnicach jako lokata kapitału. Firmy nawet nie próbują ich wynajmować, bo ceny mieszkań i tak rosną, zyski rosną, więc po co się męczyć z lokatorami. A jednocześnie Londyn cierpi na ogromny niedobór mieszkań.

Spekulacja mieszkaniami przybrała już tak patologiczne formy, że one obracają się przeciwko samym rynkom. Na przykład w San Francisco ceny nieruchomości tak wzrosły, że w mieście brakuje pracowników usług publicznych, na wynajęcie mieszkania nie stać pielęgniarek, nauczycieli, śmieciarze rezygnują z pracy, bo muszą dojeżdżać codziennie dwie godziny z innych miejscowości, gdzie ceny mieszkań nie oszalały. Więc to musi w końcu upaść, przecież bogacze z Doliny Krzemowej, którzy osiedlili się w San Francisco, nie będą chcieli żyć w mieście, w którym nikt nie wywozi śmieci. Nawet strona neoliberalna zaczyna podważać ten reżim własności, cały numer „The Economist” był o tym, że spekulacja nieruchomościami doszła już do ekstremy. Napisali, że to „podważa dobre imię kapitalizmu”.

Mówiłaś, że Berlin to takie laboratorium dla reszty świata. Dlaczego?

Ma wysoki odsetek lokatorów, to oznacza dużą ich siłę, ma tradycję ruchów lokatorskich, które tego nie odpuszczą, więc radykalna zmiana - wywłaszczenie - jest tu bardziej prawdopodobna niż w innych miastach. Poza tym w Niemczech panuje jednak zaufanie do państwa. Jest takie poczucie wśród ludzi, że jak się zorganizujemy, naciśniemy na polityków, to coś możemy zdziałać.

Problem własności bardzo wyraźnie krąży na naszym światem. Po pandemii dyskutuje się na przykład o tym, co zrobić z prywatną służbą zdrowia, czy prywatne szpitale w sytuacji zagrożenia zdrowia publicznego nie powinny zostać uspołecznione. W Wielkiej Brytanii na fali neoliberalnej mody sprywatyzowano kolej, co skończyło się kompletną klapą i stratami, więc teraz próbują to odwracać – część kolei ponownie upubliczniono. Kwestia własności infrastruktury publicznej to moim zdaniem główna oś współczesnego napięcia i sporu. Jak na nowo to wszystko zorganizować? Noblistka Elinor Ostrom pisze, że pod pojęciem „własność” kryją się tak naprawdę dwa osobne problemy: samej własności i zarządzania. Historycznie mamy przykłady dobrze i źle zarządzanych spółek publicznych, mamy też przykłady dobrze i źle zarządzanych spółek prywatnych, czyli rodzaj własności nie determinuje sposobu i jakości zarządzania. Dlatego model zarządzania trzeba włączyć do definicji nowym modeli własności.

Czyli chodzi ci o to, że potrzebne są nowe modele własności - ani prywatnej, ani państwowej?

Tak. Brytyjska Partia Pracy założyła nawet think-tank i dała mu zadanie, żeby wymyślili nowe formy własności dla „demokratycznej ekonomii”. Takie, które by lepiej pasowały do XXI wieku niż te, które dziś znamy. Dlatego uważam, że najbliższa dekada to będzie zmiana w sposobie myślenia o własności. I zaczniemy budować formy nowe, nie zero-jedynkowe, że coś jest albo „państwowe” albo „prywatne”, tylko będą jakieś nowe pomysły na własność wspólnotową, spółdzielczą, ale te stare słowa nie do końca pewnie oddają istotę nowych form, które dopiero będą wymyślane. Dziś trudno nam pamiętać, co było przed erą prywatyzacji, ale pewne idee wracają. Uspołecznienie - od tego zresztą zaczęłam tę rozmowę - to również nasza polska tradycja. Pierwsza „Solidarność” miała to hasło na sztandarach w 1981 roku. I mam nadzieję, że czeka nas powrót tej idei w jakiejś nowocześniejszej odsłonie.

***

Dr Joanna Kusiak - socjolożka i badaczka miast z Uniwersytetu w Cambridge. Mieszka w Berlinie. W 2019 jej artykuł dotyczący reprywatyzacji w Warszawie został uznany za „artykuł roku” przez International Journal of Urban and Regional Research, najlepsze czasopismo branżowe w dziedzinie studiów miejskich. Opublikowała książkę „Chaos Warszawa. Porządki przestrzenne polskiego kapitalizmu”.

Zobacz wideo Wielka płyta odżywa. Polacy coraz częściej decydują się na kupno mieszkań w starszych blokach