Spadki kosztów najmu obserwowane w ostatnich miesiącach niemalże w całości zniosły wzrosty z drugiej połowy 2019 r. i początku 2020 r. Średnie koszty najmu w II kw. 2020 r. były tylko minimalnie wyższe niż przed rokiem. Oczywiście sytuacja w niektórych miastach uległa istotnym zmianom, szczególnie w zakresie dużych mieszkań. Tu na jednym biegunie mamy znaczące spadki w Bydgoszczy (-10 proc.) i Częstochowie (-8 proc.), a na drugim duże wzrosty w Toruniu (+16 proc.) i Gdyni (+15 proc.). Jeśli chodzi o konkretne ceny, to najwięcej zapłacą najemcy dużego mieszkania w Warszawie (średnio 4000 zł), a najmniej najemcy małego mieszkania w Sosnowcu (950 zł).
Porównanie kosztów najmu i raty kredytów Fot. Expander
Opłacalność wciąż wysoka, pod warunkiem, że lokal nie stoi pusty
"Ponieważ w ostatnim czasie zmianie uległy nie tylko koszty najmu, ale również koszty kredytów i ceny mieszkań, to sprawdziliśmy jak obecnie wygląda opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Najwyższą stopę zwrotu z najmu przynoszą wciąż małe mieszkania (<35 m2)" - podkreślają autorzy raportu.
W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi średnio 7,1 proc. brutto. Dla lokali średniej wielkości (35-60 m2) jest to 6,3 proc., a dla dużych (>60 m2) rentowność to 5,6 proc. To jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli przez kilka miesięcy będzie stało puste, to zyski będą zdecydowanie niższe.
Rentowność Fot. Expander
Koszt najmu aż o 1/3 wyższy niż rata kredytu
Expander i Renter.io w swoim raporcie porównali również koszt najmu z ratą kredytu. Największe różnice dotyczą małych lokali. Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka najmu 35-metrowego mieszkania jest aż o 34 proc. wyższa niż rata kredytu na takie samo mieszkanie, przy założeniu 10 proc. wkładu własnego. Dla przykładu w Szczecinie, Lublinie i Częstochowie taki ruch pozwoli zaoszczędzić ok. 6300 zł rocznie.
Jak wskazują autorzy badania, problem polega jednak na tym, że aby uzyskać kredyt trzeba posiadać przynajmniej 10 proc. wkładu własnego, a coraz więcej banków wymaga aż 20 proc. Poza tym o kredyt jest dziś znacznie trudniej niż jeszcze na początku roku. "Warto też wspomnieć, że osoby młode, które najmują kawalerki, jeśli myślą o zakupie własnego mieszkania, to zwykle większego, w którym znajdzie się osobny pokój dla dziecka. Biorąc to pod uwagę zyski z zamiany na własne nie będą już tak wysokie" - podano.
Wyliczenia sporządzono na podstawie 68 957 ogłoszeń najmu oraz 112 865 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 kwietnia do 30 czerwca 2020 r.
