Patodeweloperka na stałe weszła do naszego słownika. Kojarzyć się może już nie tylko z nowymi mieszkaniami, które są zaprojektowane w absurdalny sposób, ale także tymi przeznaczonymi pod wynajem. W celu zmaksymalizowania zysku inwestorzy dzielą pokoje na pół, budują antresole w nietypowych miejscach albo przerabiają na sypialnie balkony. Inni oferują do wynajmu piwnice lub bliżej niezidentyfikowane pomieszczenia, które już na pierwszy rzut oka są podejrzane.
Patrząc na nie można się zastanowić - czy to jest legalne? To pytanie zadaliśmy radczyni prawnej Annie Rojek, która specjalizuje się w prawie budowlanym. Najczęściej okazuje się, że cwani właściciele mieszkań łamią prawo. Czasem jednak przepisy są niedoskonałe i pozwalają na budowę mieszkań, które z komfortem mają niewiele wspólnego.
Najbardziej absurdalne mieszkania na wynajem
Szukając mieszkań do tego zestawienia znaleźliśmy kilka ciekawych i aktualnych ofert. Natrafiliśmy jednak też na dwa profile, które zbierają tego typu lokale. Na początek przedstawimy więc najbardziej absurdalne mieszkania, które niekoniecznie wciąż są dostępne na rynku. W ten sposób chcemy pokazać skalę problemu oraz to przed czym i w jaki sposób chroni nas prawo.
W cenie najmu dostępna jest nie tylko sypialnia. Natomiast jej wielkość oraz lokalizacja budzą zastrzeżenia - wyraźnie widać, że jest to zabudowany balkon. Mecenas Anna Rojek podaje sporą liczbę paragrafów, bowiem rozstrzygnięcie w majestacie prawa nie jest tak oczywiste. Najistotniejsze w tym przypadku wydaje się rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
- W § 3 pkt 10 ww. rozporządzenia zdefiniowano pomieszczenie mieszkalne jako pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego. Należy zatem odpowiedzieć, czy balkon jest pokojem na gruncie przepisów prawa. Należy zastrzec, że expressis verbis nie rozstrzyga o statusie prawnym balkonu, a przynajmniej nie daje odpowiedzi, czy balkon jest pokojem w mieszkaniu, a przez to - pomieszczeniem mieszkalnym. W orzecznictwie, na gruncie konkretnych stanów faktycznych, balkon bywa kwalifikowany jako pomieszczenie przynależne lub nieruchomość wspólna - z zastrzeżeniem nader istotnego stanowiska "pośredniego", o którym mowa poniżej - wyjaśnia mecenas Anna Rojek.
- Nadmienione stanowisko "pośrednie" nakazuje przyjąć, że pod pojęciem balkonu jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon (por. wyr. SA w Białymstoku z dn. 26.04.2018 r., sygn. akt: I ACa 17/18). Nie można zatem wykluczyć takiej oceny, że rozbudowa balkonu (a właściwie - lokalu) o rzeczoną ścianę przednią odbierze balkonowi jego dotychczasowy status i zredukuje rozstrzygany problem - wskazuje radca prawny Anna Rojek.
Wykładnia daje więc możliwość uznania, że balkon mimo rozbudowy pozostaje balkonem. Jego wynajem w formie sypialni wydaje się w takiej sytuacji nie być legalnym.
W tym wypadku wynajmujący zaznaczył, że to mieszkanie dla niskich osób, które nie mają więcej niż 160 cm. Na zdjęciach widać, że lokal zdecydowanie jest niższy, niż większość mieszkań i raczej nie powinien być wynajmowany. Ich wysokość jest bowiem regulowana prawnie.
- W odniesieniu do pokoi w budynkach mieszkalnych oraz sypialni dla maksymalnie czterech osób w budynkach zamieszkania zbiorowego minimalna wysokość takich pomieszczeń wynosi 2,5 metra. Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia - informuje nas mecenas Anna Rojek.
Wysoko zabudowana pralka raczej nie jest zbyt łatwa w obsłudze. Wsypanie proszku i ustawienie programu może być problematyczne, jeśli nie mamy stołka lub nie staniemy na toalecie.
- W przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zdawkowo uregulowano, że w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w łazienkach powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabiny natryskowej, umywalki, miski ustępowej (jeżeli nie ma ustępu wydzielonego). Sposób zagospodarowania i rozmieszczenia urządzeń sanitarnych powinien zapewniać do nich dogodny dostęp (por. § 92 ust. 3 ww. rozporządzenia). Poniekąd sposób zagospodarowania oraz rozmieszczenia urządzeń sanitarnych rozwijają (ograniczają) przepisy polskich norm, których wykaz stanowi załącznik nr 1 do ww. rozporządzenia - ocenia radczyni prawna Anna Rojek.
W tym przypadku zdecydowanie trudno mówić o dogodnym dostępie do pralki.
Toaleta w łazience schowana w szafce. Fantazja godna pochwały, ale higiena takiego rozwiązana raczej nie jest zbyt duża.
- Mieszkanie, oprócz pomieszczeń mieszkalnych, powinno mieć kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania, miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki domowej oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej - cytuje ustawę z 2002 roku mecenas Anna Rojek i dodaje, że w jej ocenie rozwiązanie ze zdjęcia nie odpowiada wymaganiom warunków technicznych z przepisów.
Cytowane wyżej przepisy odnoszą się też do tego przypadku. Jeśli wydzielono ustęp bądź miskę ustępową, to dopuszczalne jest zrobienie otwarte łazienki. Przepisy prawa bowiem zasadniczo nie precyzują bardziej rygorystycznych warunków technicznych w stosunku do łazienki w mieszkaniu - kwituje ofertę radca prawny.
Dwa razy się zastanów, zanim wynajmiesz
Powyższe przykłady, choć wydają się abstrakcyjne, są prawdziwe. Na taką ofertę trudno się "naciąć". Na portalach ogłoszeniowych roi się jednak od ofert, które na pierwszy rzut oka wydają się być w porządku, a ostatecznie niekoniecznie spełniają normy prawne dla lokali mieszkalnych.
Oferta z otodom fot. Otodom
W TEJ ofercie mamy niewielką kawalerkę, z sypialnią umieszczoną na strychu. Czy taka modyfikacja jest dopuszczalna? To zależy od tego, czy została zgłoszona.
- Powyższy problem sprowadza się w zasadzie do oceny, jak zakwalifikować roboty budowlane, polegające na przekształceniu strychu w antresolę, oraz czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania. W zależności bowiem od tego, czy w ramach robót usunięto strop, możemy rozważyć przebudowę, jeżeli stropu nie usunięto, albo rozbudowę - jeżeli strop został usunięty, i zmieniły się parametry użytkowe lub techniczne istniejącego lokalu - komentuje mecenas Rojek.
Przed wynajmem warto więc dowiedzieć się od właściciela czy dokonywał tylko wewnętrznych, czy może też zewnętrznych modyfikacji. Prawniczka uważa, że doszło w tym przypadku niewątpliwie do zmiany sposobu użytkowania "nieużytkowego poddasza" w użytkowe, czyli antresolę. Takie modyfikacje należy natomiast zgłosić, zgodnie art. 71 ust. 1-2 prawa budowlanego. A to oznacza, że wynajmujący powinien mieć odpowiednie dokumenty, które potwierdzają legalne powstanie antresoli.
Kolejna oferta z Otodom fot. Otodom
Czy można wynająć mieszkanie przeznaczone do remontu? Owszem, prawo nie zabrania takich praktyk. W takim przypadku warto jednak dopilnować, by w umowie najmu został określony stan, w którym lokal zostanie oddany najemcy do używania. W takim stanie wynajmujący musi oddać mieszkanie najemcy, jednocześnie utrzymując go przez cały okres trwania umowy - przestrzega radczyni prawna.
- Najemca ponadto może zabezpieczyć swoje interesy poprzez zastrzeżenie w umowie najmu roszczenia o zwrot poczynionych nakładów, na wypadek, gdyby strony najmu uzgodniły dokonanie tych nakładów przez najemcę. Dopuszcza się m.in. zastrzeżenie w umowie najmu lokalu obowiązku wynajmującego - w chwili rozwiązania umowy - zwrotu wszelkich nakładów poczynionych przez najemcę na lokal i uzależnienie obowiązku najemcy zwrotu lokalu od wykonania tego - radzi mecenas Anna Rojek.
W tej ofercie pada też wyrażenie "wynajem dożywotni". - W przepisach prawa nie funkcjonuje jednak wynajem (najem) dożywotni. Co więcej, najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (por. art. 661 § 1 k.c.) - poinformowała nas Anna Rojek.
Oferta z kuchnią z wąskim przejściem fot. Otodom
Ta oferta przykuła naszą uwagę ze względu na bardzo wąskie przejście w kuchni. Można się w nim zmieścić i poruszać, ale nie wydaje się to komfortowe. Jeszcze do 2018 roku przepisy regulowały szerokości w świetle ścian poszczególnych pomieszczeń, w tym kuchni. Obecnie jednak rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie określa jedynie minimalną powierzchnię użytkową mieszkania - zauważa mecenas Anna Rojek.
Przepisy regulują obecnie szerokość korytarza, który stanowi komunikację wewnętrzną w mieszkaniu. Jeśli powyższe przejście byłoby korytarzem, to powinno ono mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m (por. § 95 ust. 2 ww. rozporządzenia).
Niedawno też mieszkanie odebrała moja znajoma. Nie była obecna przy odbiorze, ale w projekcie nie wspomniano tak wysokiego progu wejścia na balkon. Podwyższony balkon zmniejsza też wysokość zewnętrznego sufitu do zaledwie 2 metrów.
Podejrzanie wysoki próg na balkon fot. KaK
- Z jednej strony, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie określa wysokości progów przy wyjściu na tarasy i balkony. Z drugiej natomiast, usytuowanie progu przy wyjściu na taras/ balkon nie powinno stanowić bariery architektonicznej, utrudniającej bądź uniemożliwiającej użytkowanie wyjścia na balkon zgodnie z przeznaczeniem (por. wyr. SO we Wrocławiu z dn. 03.07.2014 r., sygn. akt: I C 492/12) - komentuje radca prawny Anna Rojek.
Pani Mecenas dodaje, że ta sprawa ma wątek cywilistyczny i wiele zależy od tego, czy dokonano oględzin lokalu przed sprzedażą i czy przedstawiono projekt, który uwzględniał tak wysokie progi.
***
Mecenas Annę Rojek poprosiliśmy też o ocenę całego zjawiska patodeweloperki i house flippingu. Powyższa ocena odnosiła się do przepisów prawa budowlanego. Okazuje się bowiem, że prawo nie reguluje takich konstrukcji w przepisach dotyczących najmu:
"Na wstępie trzeba zaakcentować, że choć house flipping swoje początki miał w kupnie nieruchomości celem ich odremontowania i sprzedaży, to w kontekście tzw. patodeweloperki, w oczywisty sposób kojarzącej się raczej ze sprzedażą nieruchomości, mówi się o nim zwłaszcza w kontekście najmu. W związku z tym pierwsze trafne pytanie mogłoby brzmieć, czy prawo pozwala na oddawanie w najem przypadków patodeweloperki tak jaskrawych, jak przedstawiony w powyższym artykule.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Przepisy prawa nie precyzują, jaką rzecz wynajmujący może oddać do używania. Przyjmuje się, że przedmiot najmu mogą stanowić również części nieruchomości, rozumiane jako niewyodrębnione prawnie lokale, a także inne pomieszczenia znajdujące się w budynkach.
Z perspektywy przepisów o najmie jest zatem bez znaczenia ewentualna prawna kwalifikacja konkretnego pomieszczenia jako mieszkalnego, pomocniczego, technicznego bądź gospodarczego - w świetle przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Innymi słowy, przepisy, którymi unormowano najem, nie stoją na przeszkodzie zawarciu umowy najmu pomieszczenia zaaranżowanego na balkonie, bądź powstałego wskutek przedzielenia pomieszczenia lokalnego choćby prowizoryczną tzw. ścianą działową.
Minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania powinna wynosić 25 mkw. Łącząc pojęcie mieszkania z lokalem mieszkalnym, w konsekwencji powyższej regulacji fizycznie wyodrębniony 'lokal' może nie cieszyć się statusem samodzielnego lokalu mieszkalnego, i z tej przyczyny nie zostać prawnie wyodrębnionym jako przedmiot odrębnej własności. Jest to natomiast kwestia wtórna wobec samej dopuszczalności najmu, którego przedmiotem może być również część nieruchomości, rozumiana jako fizycznie - a niekoniecznie prawnie - wyodrębniony zespół izb".
