Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat - ile wynosi?

W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia, właściciel jest zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego. Ile aktualnie wynosi kwota "podatku od wzbogacenia"?

Sprzedaż nieruchomości, której jesteśmy właścicielami od mniej niż pięciu lat, wiąże się uiszczeniem opłaty podatkowej. Jak się jednak okazuje, zupełnie inaczej liczy się lata podatkowe - nie są one tożsame z latami kalendarzowymi. Musimy pamiętać, że podatek od sprzedaży nieruchomości musimy zapłacić wyłącznie wtedy, gdy uzyskamy dochód ze sprzedaży - gdy cena będzie wyższa od ceny naszego zakupu.

Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej Gazeta.pl.

W jaki sposób liczymy lata podatkowe?

Pierwszy rok podatkowy rozpoczyna się po upływie roku kalendarzowego, w którym staliśmy się właścicielami mieszkania lub domu - podaje Ministerstwo Finansów.

Kwestie dotyczące wysokości podatku są uregulowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Znajdziemy w niej informacje, że sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia, wymaga opłacenia podatku w wysokości 19 proc. od wartości dochodu. Płacimy więc podatek od zysku, jaki otrzymaliśmy podczas sprzedaży mieszkania, domu czy działki.

Sposób na niepłacenie podatku od zbycia nieruchomości

Możemy uniknąć opłaty podatkowej, dzięki uldze mieszkaniowej. Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe - podaje Ministerstwo Finansów.

Kwota zwolnienia jest oczywiście uzależniona od tego, w jakiej części przychód zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe. Wartość tę możemy obliczyć jako iloraz dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości. Jest jednak pewien warunek - należy ponieść wydatki na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie od dnia odpłatnego zbycia. Musi to nastąpić nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Podatek od sprzedaży nieruchomości - przykładowe obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania

Aby dowiedzieć się, jaka będzie wysokość dochodu zwolnionego z opodatkowania, musimy wykonać kilka prostych obliczeń. Podstawą jest następujący wzór: 

dochód x wydatki poniesione na cele mieszkaniowe / przychód z odpłatnego zbycia = zwolniony dochód

Możemy to przeanalizować dzięki dwóm przykładom podanym przez Krajową Administrację Skarbową:

1. Podatnik sprzedał mieszkanie za 500 tys. zł, które nabył pięć lat wcześniej za 400 tys. zł. Za pieniądze uzyskane ze sprzedaży chce nabyć inny lokal mieszkalny.

• Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości - 500 000 zł;
• Koszty uzyskania przychodu - 400 000 zł;
• Dochód - 100 000 zł;
• Wydatki przeznaczone na cele mieszkaniowe w czasie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, wynoszą 500 000 zł.

Chcemy więc obliczyć dochód wolny od podatku: 100 000 zł X 500 000 zł / 500 000 zł = 100 000 zł. Uzyskany ze sprzedaży mieszkania dochód zostanie zwolniony od podatku, ponieważ jest przeznaczony na inne cele mieszkaniowe.

2. Podatnik w 2017 roku sprzedał mieszkanie za 500 tys. zł, które kupił w 2012 roku za kwotę 400 tys. zł. Za otrzymane ze sprzedaży 460 tys. zł zamierza kupić inny lokal mieszkalny, natomiast pozostałe 40 tys. zł zainwestować na giełdzie.

• Przychód ze sprzedaży nieruchomości - 500 000 zł;
• Koszty uzyskania przychodu - 400 000 zł;
• Dochód - 100 000 zł;
• Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości - 460 000 zł.

Oblicza się dochód wolny od podatku: 100 000 zł X 460 000 zł / 500 000 zł = 92 000 zł/

Następnie liczy się kwotę do opodatkowania, odejmując od dochodu dochód wolny od podatku: 100 000 zł - 92 000 zł = 8 000 zł.

Wydatki na cele mieszkaniowe

Podatek przy sprzedaży nieruchomości może być o tyle mniejszy, o ile wyższe będą wydatki przeznaczone na cele mieszkaniowe. Co wlicza się w tego rodzaju koszty? Poniżej przykłady wydatków, które możemy ponieść w celu uzyskania ulgi mieszkaniowej, podane przez Krajową Administrację Skarbową:

• nabycie budynku mieszkalnego;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, remont czy adaptację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
• spłatę kredytu wraz z odsetkami w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, które zostały zaciągnięte na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych - tego rodzaju kredyt powinien być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Warunkiem uznania wydatków  poniesionych na "własne cele mieszkaniowe" jest  pozyskanie nieruchomości przez podatnika w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym podatnik uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub określonych praw majątkowych.

Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny

Jeśli otrzymamy w darowiźnie dom lub mieszkanie, to pięcioletni okres opłaty podatkowej jest liczony dla obdarowanego od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymał darowiznę. Jeżeli otrzymane w spadku mieszkanie sprzedajemy po 1 stycznia 2019 roku, to wówczas ten pięcioletni okres dla spadkobiercy liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, ale w tym przypadku przez spadkodawcę, a nie przez przyjmującego spadek. Przedstawmy to w praktyce:

Mężczyzna otrzymał mieszkanie od rodziców w ramach darowizny w marcu 2019 roku. Jeśli zdecyduje się je sprzedać przed 31 grudnia 2024 roku - zgodnie z przepisami - będzie zmuszony tę sprzedaż rozliczyć w deklaracji PIT-39 i zapłacić 19 proc. podatek PIT. Jeżeli jednak otrzymał mieszkanie w spadku po dziadkach w maju 2019 roku, a dziadkowie nabyli tę nieruchomość w 2000 roku - mężczyzna będzie mógł sprzedać mieszkanie od razu i nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.