Hej, polityku! Chcesz, żeby Polakom mieszkało się lepiej? Łap ściągawkę! Kopiuj-wklej i jazda z tematem

- Politycy wyolbrzymiają skuteczność swojej pomocy - mówi w rozmowie z Gazeta.pl o pomysłach kredytów mieszkaniowych na 0 czy 2 proc. dr Adam Czerniak z Polityki Insight i SGH. - Jako ekspert zajmujący się tym tematem wiem, że te same pieniądze można by zainwestować na rynku mieszkaniowym dużo lepiej - ale wymagałoby to więcej pracy i pewnie przyniosłoby mniejszą korzyść polityczną - wyjaśnia Czerniak.

Mikołaj Fidziński, Gazeta.pl: Załóżmy, że przychodzę do pana jako szef jakiejś partii i proszę o pomoc w ułożeniu programu w zakresie mieszkalnictwa. Nie chodzi mi o kiełbasę wyborczą, ale żeby było tak, że mucha nie siada. Co mi pan radzi?

Dr Adam Czerniak, dyrektor ds. badań Polityka Insight i kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w SGH: Wyzwań jest kilka. Po pierwsze - mamy strukturalnie niedobór mieszkań. Przejawia się on tym, że Polacy mieszkają w mieszkaniach przeludnionych. Mamy w Polsce za mało mieszkań.

O ile?

Tu jest bardzo ważne zastrzeżenie. Mówimy o braku 600 tys. mieszkań, czasem miliona mieszkań, a niektórzy nawet o trzech milionach mieszkań. A według mnie de facto nie wiemy, jakich mieszkań i gdzie nam brakuje. Niedobór mieszkań możemy jedynie określić na poziomie lokalnym, czyli na poziomie np. aglomeracji warszawskiej czy krakowskiej albo miasta. Ale nie możemy na poziomie całego kraju.

Dlaczego?

Bo nie jest tak, że budowa kolejnego mieszkania w Warszawie zaspokoi potrzeby mieszkaniowe np. mieszkańców Ełku.

Wręcz spotkałem się z opinią, że generalnie mieszkania w Polsce są, tylko nie tam gdzie trzeba - biorąc pod uwagę choćby migracje do większych miast.

No właśnie! Są miejscowości w Polsce, gdzie mieszkań jest dużo, czasem nawet więcej niż potrzeba.

Druga kwestia jest jakościowa. W Polsce buduje się coraz więcej małych mieszkań. Spada średni metraż oddawanego do użytkowania mieszkania, a potrzeby mieszkaniowe Polaków nie maleją. Jest sporo rodzin, które mają 1-2 dzieci i potrzebują mieszkań większych niż 50-60 m2.

Więc poza odpowiedzią na pytanie gdzie te mieszkania budować, jest jeszcze kwestia dostarczania mieszkań o odpowiedniej powierzchni. Niestety na to w tej chwili danych nie ma.

Jak to - nie ma?

Nie ma. Tak naprawdę prawyzwaniem polskiego rynku mieszkaniowego jest w ogóle zdobycie rzetelnych danych dotyczących tego, gdzie jakie mieszkania są w Polsce potrzebne. Niedobór mieszkaniowy widzimy jedynie pośrednio poprzez spojrzenie na to, ile gospodarstw domowych przypada na jedno mieszkanie oraz na wskaźniki przeludnienia mieszkań w Polsce.

Drugie, mniejsze wyzwanie, wielkość tzw. luki czynszowej.

To znaczy?

Luka czynszowa to jest odsetek osób, które mają dochody zbyt niskie, żeby mogły kupić mieszkanie na kredyt lub je wynająć (tak, żeby jeszcze starczało na życie), a jednocześnie te dochody są zbyt wysokie, żeby dostać mieszkanie np. komunalne, socjalne czy nawet załapać się na społeczne budownictwo czynszowe (TBS-y, SIM-y).

Jak duża jest luka czynszowa w Polsce?

Ona była szacowana na 50-60 proc. osób, a obecnie może nawet zbliżyła się do 80 proc. społeczeństwa. To są osoby, które są de facto przywiązane do obecnego miejsca zamieszkania - nie mają szans na to, żeby np. wyprowadzić się od rodziców.

Czyli mamy już dwa wyzwania - niedobór mieszkań (ale w sumie nie wiadomo dokładnie gdzie, ile i jakich) oraz luka czynszowa. Co dalej?

To są dwa podstawowe problemy. Oczywiście, z nimi związanych jest także szereg pomniejszych, dotyczących np. jakości mieszkań, ich wyposażenia, niedoboru mieszkań dostosowanych do osób starszych czy z niepełnosprawnościami. Są też kwestie wykluczenia komunikacyjnego czy rozlewania się miast. Ale one są de facto pochodnymi tych dwóch głównych problemów polskiego mieszkalnictwa.

• Więcej o gospodarce przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl

No to teraz czas na fundamentalne pytanie - co z tym możemy zrobić?

Moja pierwsza rekomendacja dla polityków jest taka, że najpierw trzeba by pozbierać dane. Bez nich bardzo ciężko prowadzić sensowną politykę mieszkaniową.

Po drugie, nie ma jednego programu, który rozwiązałby wszystkie te bolączki. Nie jest tak, że pojawiają się dopłaty do czynszów czy kredyt 0% albo 2%, albo powołana zostaje państwowa agencja budująca mieszkania, i nagle wszystkie problemy jak z dotknięciem czarodziejskiej różdżki się rozwiążą.

Sensowny i odpowiedzialny społecznie program mieszkaniowy musi być wieloelementowy, musi starać się rozwiązać problemy na różnych poziomach i z różnych stron.

To znaczy?

Osobne programy muszą być skierowane do osób, które chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie. Osobne do osób, które chcą wynająć mieszkanie - tu mamy szereg problemów, które wynikają np. z tego, że rynek nie jest sprofesjonalizowany. Większość mieszkań wynajmowanych jest przez osoby prywatne, które mają 1-2 nieruchomości.

Dalej, konieczne jest zasypywanie luki czynszowej, czyli rozbudowa programów mieszkalnictwa społecznego. Mam na myśli TBS-y, SIM-y, może społeczne agencje najmu. Na koniec potrzebne są także programy, które zwiększą dostępność mieszkań komunalnych i socjalnych. Tutaj kolejki oczekujących są bardzo długie. W dużych miastach trzeba czekać po kilka lat na przedział mieszkania komunalnego, jeśli nie ma się bardzo, bardzo niskich dochodów.

Sensowna polityka musi dotykać wszystkich czterech aspektów, które wymieniłem. Nie da się tego załatwić programem, który buduje mieszkania komunalne albo dopłaca do własności. Tego typu program siłą rzeczy prowadzi do powstania nierówności - bo obejmuje tylko jedną z grup społecznych, które w rynku mieszkaniowym uczestniczą.

Czyli taki rządowy Bezpieczny Kredyt 2% (czy podkręcony Tuska - kredyty 0%) powiększy nierówności?

Tego typu programy automatycznie przekładają się na wzrost popytu, co przy sztywnej podaży w Polsce wzmaga presję na wzrost cen. Osoby, które skorzystają na początku z takich programów nieco zyskają. Kolejne grupy już nie odczują specjalnej różnicy. A pozostała część społeczeństwa będzie miała dodatkowo utrudniony dostęp do zakupu mieszkań, bo ich ceny będą wyższe. Zyskają natomiast ci, którzy mieszkania kupili wcześniej, zwłaszcza bogaci posiadający wiele nieruchomości.

W rezultacie, jeżeli wprowadzamy program typu Bezpieczny Kredyt 2%, to równocześnie musimy wprowadzić program zwiększający podaż mieszkań. Ewentualnie program dopłat tak obwarować, żeby on automatycznie generował zwiększenie podaży.

Jak to zrobić?

Na przykład ograniczyć go tylko do finansowania zakupu mieszkań nowych - takich, które uzyskały pozwolenie na budowę po wejściu w życie programu. Albo np. tylko do lokali o wysokiej efektywności energetycznej. To bowiem realizuje cele polityki klimatycznej Polski, a z perspektywy gospodarstwa domowego obniża koszty użytkowania mieszkania w przyszłości. 

Albo jeszcze lepiej - żeby ograniczyć "napychanie" kieszeni deweloperów i banków - można byłoby ograniczyć tego typu preferencyjne kredyty wyłącznie do budownictwa jednorodzinnego, czyli dla osób, które budują domy na własne potrzeby. W mniejszych miejscowościach dostęp do kredytu rzeczywiście jest bardzo mocno ograniczony. Wtedy w ogóle nie byłoby problemu z podbijaniem cen mieszkań w dużych miastach.

Ale podobnie jest np. z pomysłem PO dotyczącym dopłat do czynszów [600 zł - red.]. Najemcy są rzeczywiście grupą najbardziej obciążoną wydatkami mieszkaniowymi w Polsce - zdecydowanie bardziej niż osoby z mieszkaniem na własność, nawet z kredytem. Ale ten program ma sens tylko gdy jednocześnie stymulowalibyśmy podaż, np. uruchamiając programy typu REIT, czyli wpuszczając kapitał krajowy czy zagraniczny na rynek najmu i zwiększając inwestycje w tym zakresie.

Patrzę sobie w statystyki GUS i wynika z nich, że całym 2022 r. oddano do użytku w Polsce raptem 1514 mieszkań spółdzielczych, 629 komunalnych, 1607 społecznych czynszowych i 37 zakładowych. Łącznie niecałe 3,8 tys. innych niż wybudowane samodzielnie albo przez deweloperów (choć łącznie mieliśmy w 2022 r. aż 238,6 tys. mieszkań oddanych do użytku, najwięcej od 1979 r.). Innymi słowy - budownictwo komunalne czy społeczne w Polsce po prostu leży.

Zgadza się. 

Gdy w 2015 r. PiS przejmowało władzę, jeszcze "siłą rozpędu" działał inny program dopłat do kredytów mieszkaniowych - Mieszkanie dla Młodych (państwo "fundowało" część wkładu własnego), ale na początku 2018 r. został zakończony. PiS chciało w ramach programu Mieszkanie Plus skoncentrować się m.in. na budowie mieszkań na wynajem w przystępnej cenie. Po kilku latach sam prezes Kaczyński mówi, że to porażka, winiąc m.in. samorządy, wojsko, Lasy Państwowe czy spółki państwowe za niechęć do przekazywania gruntów. Może więc prawdą jest, że w Polsce nie da się budować masowo tanich mieszkań na wynajem, skoro PiS waliło głową o ścianę, a po kilku latach uznało, że dopłacanie do rat kredytów mieszkaniowych nie jest jednak takie głupie.

Są w pańskiej tezie ziarna prawdy, natomiast co do zasady jest błędna. W mojej ocenie można zrobić w Polsce program, który nie jest programem wyłącznie polegającym na dopłacaniu do kredytów. One są najłatwiejsze do wdrożenia, bo wystarczy uruchomić Bank Gospodarstwa Krajowego, wyasygnować trochę środków w budżecie i cyk, program gotowy.

Brzmi jak bułka z masłem.

Tymczasem w przypadku programów, w których państwo aktywnie zajmuje się budownictwem mieszkaniowym, jego instytucjonalny wysiłek musi być dużo większy. Tworzenie takich programów jak Mieszkanie Plus, którego cele były jak najbardziej zasadne, wymaga wiedzy na temat tego jakich mieszkań i gdzie w Polsce brakuje.

Taką wiedzę przynajmniej częściowo mają samorządy, ale ona nie jest w żaden sposób scentralizowana. Brakuje powiązania pomiędzy szczeblem centralnym a samorządowym. Polityka mieszkaniowa została w latach 90. zepchnięta na samorządy de facto bez przekazania samorządom odpowiednich środków finansowych. To dlatego samorządy np. regularnie wyprzedają mieszkania komunalne.

Aktywna współpraca pomiędzy szczeblem centralnym a samorządowym, ze względu na czystą ekonomię polityczną, jest trudna. Niektóre samorządy, w miejscach gdzie warto postawić mieszkanie, wcale nie są z tej samej opcji politycznej co rząd. W takiej sytuacji dawanie pieniędzy takiemu samorządowi może temu czy innemu ministrowi czy premierowi się nie uśmiechać. Więc to jest pierwszy problem.

Jakie są inne?

Drugi problem to kwestia słabego umocowania politycznego. Mieszkanie Plus nie wyszło, bo osoby, które zarządzały tym programem, nie mogły wpłynąć np. na prezesa Orlenu albo Poczty Polskiej. Bez realnych kompetencji nie miały też specjalnie posłuchu w samorządach.

Żeby tego typu programy wdrażać, potrzebne są zmiany o charakterze strukturalnym. W Polsce od lat nie mamy ministra ds. mieszkalnictwa, czyli osoby, która w rządzie na szczeblu ministra byłaby odpowiedzialna za prowadzenie polityki mieszkaniowej. Trudno się więc dziwić, że jakakolwiek skoordynowana i bardziej aktywna polityka mieszkaniowa państwa po prostu rozbija się o mur instytucjonalny.

Oczywiście kwestie techniczne, prawne, regulacyjne i finansowe też nie pomagają - kilka pierwszych lat programu Mieszkanie Plus to było konstruowanie odpowiednich umów m.in. z firmami które przekazywały grunty, z architektami, wykonawcami itd. Szereg takich działań zajęło pierwszych parę lat i wtedy przyszedł premier i powiedział "nie wybudowaliście 100 tys. mieszkań, o co chodzi?". A zarządzający programem byli dopiero na etapie przygotowania całego podłoża regulacyjnego.

Więc to też jest kolejna rzecz - że programy aktywnego działania państwa w zakresie polityki mieszkaniowej wymagają wielu lat, a nawet dekad. To wykracza chyba dziś poza horyzont kalkulacji politycznej w zasadzie wszystkich przywódców politycznych w Polsce.

• Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina

Mówił Pan, że trzeba budować większe mieszkania niż obecnie. Jednocześnie trzeba wiedzieć, gdzie je budować. Słowem - trzeba pokazywać palcem. I to jest rola państwa. Czy zatem ono zdezerterowało? Zrzuciło tę odpowiedzialność na deweloperów, a oni po prostu robią to, co im najbardziej pasuje. Ale właśnie nie budują, biorąc pod uwagę dane z ostatnich miesięcy o wyraźnym spadku liczby rozpoczętych nowych budów.

Tak, zrzucono odpowiedzialność na rynek - deweloperów i banki. Banki ustalają, komu przyznają kredyt, a deweloperzy - gdzie i co budują. Tym samym zadania państwa w zakresie polityki mieszkaniowej załatwia de facto mechanizm rynkowy. To prowadzi do szeregu wynaturzeń.

Mówił Pan wcześniej, że w pańskiej opinii potrzebny jest większy profesjonalizm na rynku wynajmu. To chyba mocno gryzie się z forsowaną przez rząd tezą, że jednym z problemów rynku mieszkaniowego jest wykupywanie mieszkań pod wynajem przez duże fundusze.

Fundusze inwestycyjne aktywnie zarządzają portfelem około 10 tys. nieruchomości mieszkaniowych, w planach jest do 90 tys. mieszkań do końca tej dekady. Dla porównania, prawdopodobnie w 2021 roku Polacy kupili w celach inwestycyjnych właśnie mniej więcej 90 tys. mieszkań. Czyli indywidualni inwestorzy kupili w trakcie jednego roku tyle mieszkań ile kupiły/kupią fundusze inwestycyjne od momentu wejścia do Polski do pewnie ok. 2029-2030 r. Udział funduszy w ogóle w zasobie mieszkaniowym jeszcze przez najbliższe lata będzie raczej liczony w promilach niż w procentach.

Jeśli w ogóle problemem są zakupy inwestycyjne mieszkań, to nie są to nabycia przez zagraniczne fundusze inwestycyjne, tylko przez osoby indywidualne, które w zakupie inwestycyjnym mieszkań upatrują jakieś sensownej alokacji swoich oszczędności - zarówno pod wynajem, jak i nawet żeby stało puste.  

Czyli nie należy funduszy tak demonizować?

Kompletnie nie należy ich demonizować. Jestem zdecydowanie zwolennikiem profesjonalizacji rynku najmu - nie tylko poprzez fundusze inwestycyjne, ale też aktywną politykę państwa w tym zakresie. Tyle że wciąż najem w Polsce jest oparty na starym prawie, a w oparciu o to samo ustawodawstwo wynajmujemy samochód co mieszkanie. Co więcej, po drodze uchwaliliśmy szereg alternatywnych form umów najmu - najem okazjonalny czy najem instytucjonalny - zamiast jednej, chroniącej efektywnie i w równym stopniu wynajmujących i najemców. Nie wiem, dlaczego nie zostało to zrobione raz a dobrze.

Byłoby bardzo przydatne, gdyby powstał też wzór umowy najmu, np. w drodze rozporządzenia. Obecnie wielu najemców i wynajmujących boryka się z problemami związanymi ze złym przygotowaniem umowy. Przykładowo, wynajmujący nie mogą podnieść czynszu, bo mają podpisaną umowę na czas nieokreślony ze stałym czynszem, nie mogą też wypowiedzieć umowy. I odwrotnie - najemcy często mogą np. zostać z miesiąca na miesiąc przy niewłaściwych umowach wyrzuceni z mieszkania. Do tego muszą się liczyć z utratą kaucji, bo wynajmujący znajdują różne przyczyny, dla których jej nie zwrócą. 

Tych problemów na rynku najmu jest bardzo dużo, a przynajmniej częściowo dałoby radę je rozwiązać za pomocą dobrego ustawodawstwa oraz profesjonalizacji rynku poprzez np. agencję pośrednictwa na rynku najmu oraz fundusze inwestycyjne. One mogłyby wynajmować mieszkania zapewniając szereg różnych standardów - od pokrywania kosztów drobnych remontów, napraw sprzętu itd., po obsługę prawną pomiędzy nimi a najemcami.

O ile jestem w stanie zrozumieć, że np. na rozbujanie programu budowy mieszkań na wynajem wymaga kilku lat, to choćby stworzenie standardu uczciwej umowy najmu zajęłoby pewnie maksymalnie parę miesięcy. Z problemami, które pan opisał, borykają się kolejne pokolenia. 

Sugeruję to politykom, ale uznają to za zbyt mało "chodliwe" politycznie - przynoszące zbyt mało korzyści, a wymagające jednak sporo pracy. Dużo lepiej sprawdza się rozdawnictwo, bo to potrafi podnieść słupki wyborcze.

Kredyty na 0 czy 2 procent to jest więc typowa kiełbasa wyborcza?

Aż o taki cynizm rządzących ani opozycji bym nie posądzał. Myślę, że oni wciąż głęboko wierzą, że tego typu programy faktycznie zwiększają dostępność mieszkań i mocno pobudzają rynek. Ale wyolbrzymiają skuteczność swojej pomocy. Jako ekspert zajmujący się tym tematem wiem, że te same pieniądze można by zainwestować na rynku mieszkaniowym dużo lepiej - ale wymagałoby to więcej pracy i pewnie przyniosłoby mniejszą korzyść polityczną. 

***

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, jak kształtują się ceny mieszkań i koszty ich utrzymania oraz co się dzieje z kredytami hipotecznymi? Więcej na te tematy czytaj pod tym linkiem: next.gazeta.pl/nieruchomosci.