Rynek wtórny w IV kwartale 2025: ceny kawalerek częściej w dół, mieszkania rodzinne nadal drogie

Spadły średnie ceny kawalerek

Serwis nieruchomosci-online.pl opublikował dane dotyczące tego, co działo się na rynku wtórnym w IV kwartale 2025 r. W Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Lublinie, Białymstoku, Katowicach, Kielcach i Rzeszowie spadła średnia cena kawalerek. Obniżki wynosiły wtedy 1-3 proc. k/k. W praktyce oznaczało to spadek cen ofertowych na metrze kwadratowym od 100 do 400 zł. Większy spadek cen zanotował w tym kwartale jedynie Lublin. W Krakowie, Bydgoszczy, Poznaniu i Olsztynie ceny były stabilne (mniej niż 1 proc. k/k), natomiast w Gdańsku, Szczecinie, Toruniu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim wzrosły (o około 4 proc. k/k, co dało 250-400 zł na metrze). Rafał Bieńkowski z działu analiz serwisu nieruchomosci-online.pl zwrócił uwagę na przyczyny obniżki średnich cen kawalerek. - Kawalerki długo były traktowane jak najprostszy produkt pod wynajem. Kiedy jednak rentowność najmu przestała wyglądać tak atrakcyjnie (wyższe koszty, większa ostrożność najemców), popyt ze strony inwestorów spadł. To także mogło wpłynąć na to, że ceny kawalerek zaczęły łapać zadyszkę - ocenił Bieńkowski.

Ceny mieszkań dwupokojowych

W ubiegłym kwartale najwięcej osób szukało lokali dwupokojowych na rynku wtórnym - stanowiły 55 proc. szukających. 22 proc. szukało mieszkań trzypokojowych, a 20 proc. kawalerek - wynika z danych serwisu nieruchomosci-online.pl. W IV kwartale 2025 roku bardzo rzadko zdarzało się, aby spadła średnia cena ofertowa lokali dwupokojowych. Doszło do tego jednak w Zielonej Górze i Rzeszowie (1 proc. k/k - około 150 zł na metrze), a także w Kielcach (5 proc. k/k - około 500 zł). Z kolei we Wrocławiu, w Szczecinie i Gorzowie Wielkopolskim średnia cena sprzedaży wzrosła o 1 proc. k/k (od 80 do 130 zł na metrze). W Gdańsku, Bydgoszczy, Opolu, Olsztynie i Toruniu wzrost wyniósł 3-5 proc. k/k (od 330 do ponad 600 zł na metrze). W pozostałych siedmiu większych miastach sytuacja była stabilna - wahania cen nie były większe niż 1 proc.

Co z mieszkaniami trzypokojowymi?

Spadek średniej ceny mieszkań trzypokojowych odnotowano w ubiegłym kwartale jedynie w Łodzi, Lublinie i Toruniu. Natomiast Wrocław, Kraków, Gorzów Wielkopolski, Katowice, Kielce, Rzeszów i Szczecin utrzymały ceny z III kwartału. Osiem kolejnych miast odnotowało podwyżkę. Wzrost w większości tych lokalizacji wyniósł od 1 do 2 proc. (od 120 do 330 zł na metrze). W Bydgoszczy podwyżka była większa - o 6 proc. (około 500 zł na metrze). Podsumowując, w IV kwartale średnie ceny tego typu mieszkań najmniej się wahały.

Zobacz wideo Karol Nawrocki i tajemnicza arytmetyka nieruchomości

Gdzie było najdrożej?

Według najnowszych danych, w IV kwartale największe wzrosty odnotowano w Gdańsku - miasto to coraz bardziej dogania Kraków. - Gdańsk pozostaje liderem wzrostów, ponieważ tamtejszy rynek ma nieco inną specyfikę niż reszta dużych miast. Oprócz mieszkańców kupujących pod kątem pracy czy rodziny, jest tu też duża grupa nabywców z innych regionów, którzy chcą mieć drugi adres nad morzem – na weekendy, na przyszłą emeryturę albo najem sezonowy. To dodatkowe źródło popytu potrafi podbijać ceny nawet wtedy, gdy w innych miastach aktywność kupujących wyhamowuje - ocenił Bieńkowski. IV kwartał pokazał też, że znacznie mniejsze było zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego niż w III kwartale roku. Wpływ na to miały m.in. wysokie ceny, oprocentowanie kredytów czy niepokoje związane z wojną w Ukrainie.

Coraz więcej mieszkań w Polsce

Jak wcześniej pisaliśmy w Next.gazeta.pl na rynku pierwotnym przybyło ostatnio nieruchomości. Według danych JLL w ubiegłym roku było ich 69,9 tys. Według naszych informacji w zeszłym roku sprzedano 43 tys. nowych mieszkań. Natomiast w ostatnim kwartale 2025 roku wzrosła również liczba lokali na wynajem - do ponad 14 tys. W najbliższym czasie rynek może zalać fala lokali na wynajem - co może być skutkiem ubocznym zmian dot. najmu krótkoterminowego.