W obliczu groźby bardzo poważnych perturbacji gospodarczych w efekcie epidemii koronawirusa, odwołane zebranie wspólnoty mieszkaniowej wydaje się błahym tematem. Niemniej jednak pojawiają się pytania i wątpliwości - czy przeprowadzenie zebrania w późniejszym terminie może mieć jakieś negatywne konsekwencje?
Teoretycznie prawo jest tutaj bezlitosne - zebranie ogółu właścicieli lokali powinno odbyć się co nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Czyli do 31 marca. Nie ma w ustawie żadnego alternatywnego terminu, nie ma żadnej furtki.
Szczęśliwie, w piątek Ministerstwo Rozwoju poinformowało, że roczne zebrania sprawozdawcze wspólnot mieszkaniowych mogą zostać przełożone.
Nie będzie to rodziło sankcji dla zarządów oraz zarządców wspólnot. Przełożenie zebrania na termin późniejszy, umożliwiający jego prawidłową i bezpieczną organizację, nie podważy ważności podjętych na nim uchwał
- czytamy na stronie resortu.
Nie ma "automatu"
Podobnego zdania w rozmowie z next.gazeta.pl jest mec. Paweł Stoppa, partner w Kancelarii Stępień-Sporek, Pawelski, Stoppa.
Nie widzę bezpośredniego związku pomiędzy przekroczeniem terminu zakreślonego przez ustawodawcę a ważnością lub nieważnością uchwał podjętych po tym terminie. To, że ustawodawca przewiduje pewne terminy nie znaczy, że mamy tutaj jakiś "automat", który powoduje, że dzień czy tydzień później podjęta uchwała jest nieważna albo nieistniejąca
- tłumaczy mec. Stoppa. Dodaje, że musiałaby wystąpić inicjatywa danego członka wspólnoty, który skarżąc uchwałę podjętą na później zebranym zgromadzeniu wykazałby, że ona jest dotknięta jakąś konkretną wadliwością i że wadliwość ta jest konsekwencją przekroczenia ustawowego terminu.
Można sobie wyobrazić sytuację, w której któryś członek wspólnoty pozostający w konflikcie z innymi próbowałby blokować uchwały podjęte na późniejszym zgromadzeniu.
W sensie prawnym nie wyobrażam sobie sytuacji, w której ktoś z tego względu, że nastąpiło formalne przekroczenie terminu, z automatu mówi, że to powoduje nieistnienie albo nieważność uchwały. W mojej ocenie byłoby to nadużycie i sąd takiej argumentacji nie zaakceptuje
- przekonuje prawnik. Przypomina, że nawet gdyby do zaskarżenia uchwały doszło, to zasadniczo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sąd decyduje o wstrzymaniu jej wykonania w ramach zabezpieczenia.
Co z zarządem?
Jednym z punktów dorocznego zebrania wspólnoty jest sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały o udzieleniu mu absolutorium. Czy w związku z tym, że zebranie nie zbierze się w terminie, coś zmienia się w kompetencjach zarządu, który - bądź co bądź - nie dostał absolutorium w wymaganym ustawowo terminie?
Nie łączyłbym tego. Czym innym jest zatwierdzenie pewnych czynności za zeszły rok, a czym innym jest mandat, który ma zarząd na podstawie uchwały o powołaniu zarządu
- nie ma wątpliwości mec. Stoppa. Jednocześnie zaznacza, że wiele zależy od konkretnych zapisów w uchwałach czy regulaminach, np. czy zarząd jest powołany na czas określony czy nieokreślony, czy funkcjonują zapisy o automatycznym przedłużeniu kadencji zarządu (gdyby akurat wygasała np. 31 marca br.).
A co, gdyby tak się rzeczywiście stało, że kadencja zarządu trwa do końca marca? Jak tłumaczy prawnik, jeśli upłynęła kadencja tylko części członków zarządu, to wspólnota ma tzw. zarząd kadłubowy.
Jeśli zaś upłynęła kadencja wszystkich członków, to rzeczywiście zarząd przestaje funkcjonować. W każdej z tych sytuacji wspólnota ma oczywiście niewygodną sytuację związaną z tym, że nie ma podmiotu, który mógłby np. podpisywać pewne dokumenty (np. umowy o wykonanie remontu itd.). Wówczas na najbliższym zebraniu trzeba by ten zarząd uzupełnić albo przedłużyć jego kadencję
- tłumaczy prawnik.
Koronawirus. Czytaj także:
- Jaka jest śmiertelność koronawirusa? W jakiej odległości od osoby zakażonej trzeba stać? Poradnik WHO
- Jak rozmawiać z dzieckiem o koronawirusie? Eksperci odpowiadają
- Zamknięte szkoły i przedszkola. Rodzicom przysługuje wolne i zasiłek, ale liczy się wiek dziecka
- Masz objawy przypominające koronawirusa? GIS radzi, co robić w takich sytuacjach
