W poniedziałek 8 kwietnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt ustawy o kredycie #naStart. Ma to być kolejny rządowy program polegający na dopłatach do rat kredytu mieszkaniowego. Program ma ruszyć jeszcze w tym roku, można się spodziewać, że bliżej jego końca.
Projekt ustawy wywołał gorące dyskusje związane m.in. z potencjalnym wzrostem cen mieszkań na skutek uruchomienia takiego programu popytowego, a także niektórymi szczegółami ministerialnego projektu. Więcej pisaliśmy o nich w poniższym tekście:
Abstrahując od wszystkich zarzutów i wątpliwości, program będzie dla beneficjentów korzystny, acz dość skomplikowany. Wysokość dopłaty do raty będzie zależeć od szeregu czynników - m.in. liczby domowników, dochodów gospodarstwa domowego oraz wielkości kupowanej nieruchomości i jej lokalizacji. Resort wyjaśnia, że w ten sposób chce odsiać osoby, które wsparcia nie potrzebują. Spróbowaliśmy zebrać wszystkie warunki i policzyć na jakie korzyści mogą liczyć osoby w różnej sytuacji.
Kredyt #naStart. Taka będzie maksymalna kwota objęta dopłatami
Kredyt #naStart będzie podobny do Bezpiecznego Kredytu 2 procent w tym sensie, że również będzie polegał na dopłacie do każdej raty przez pierwszych 120 miesięcy (dziesięć lat) spłaty kredytu.
Maksymalna kwota kredytu #naStart objęta dopłatami będzie wynosić:
- 200 tys. zł przy jednej osobie w gospodarstwie domowym,
- 400 tys. zł przy dwóch osobach,
- 450 tys. zł przy trzech osobach,
- 500 tys. zł przy czterech osobach,
- 600 tys. zł przy pięciu osobach.
Ważne! Będzie można zaciągnąć wyższy kredyt. Po prostu nadwyżka ponad limit objęty dopłatami będzie już spłacana na normalnych, niepreferencyjnych warunkach. Przykładowo, jeśli rodzina 2+2 zaciągnie kredyt na 600 tys. zł, to 500 tys. zł będzie objęte dopłatami, a pozostałe 100 tys. zł nie.
Co również bardzo istotne, w największych miastach Polski, gdzie ceny mieszkań są najwyższe, limit będzie odpowiednio wyższy o 10 lub 20 proc. Będzie to zależne od tzw. wartości odtworzeniowej 1m2 lokalu mieszkalnego. Nie wchodząc tu w szczegóły, Ministerstwo Rozwoju i Technologii wylicza, że obecnie te limity byłyby o 10 proc. wyższe w Gdańsku, Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu, a o 20 proc. w Warszawie. Innymi słowy, maksymalna kwota kredytu objęta dopłatami wyniosłaby dla pary bez dzieci np. 440 tys. zł w Krakowie i 480 tys. zł w Warszawie.
Gwoli uściślenia - np. czteroosobowe gospodarstwo domowe to rodzice/opiekunowie plus dwoje dzieci lub jeden rodzic/opiekun plus troje dzieci. Babcia, dziadek, ciotka albo stryj nie liczy się do limitu. Bardzo ważne zastrzeżenie dla wszystkich warunków kredytu #naStart jest też takie, że urodzenie kolejnego dziecka ma nie wpływać na wysokość dopłaty. Liczyć się będzie to, co w momencie ubiegania się o kredyt.
Kredyt #naStart. Od czego będzie zależała wysokość dopłat?
Skoro już wiemy do jakiej kwoty będą obowiązywać dopłaty, to teraz: jakie to będą dopłaty. Tutaj sprawa też jest skomplikowana. Co do zasady, dopłata ma sprawić, żeby rata dla beneficjenta wyniosła tyle, jakby oprocentowanie kredytu wynosiło:
- 1,5 proc., gdy w skład gospodarstwa domowego nie wchodzi żadne dziecko
- 1 proc. przy jednym dziecku
- 0,5 proc. przy dwojgu dzieci
- 0 proc. przy trojgu i większej liczbie dzieci.
Będąc bardzo konkretnym, te wartości mogą być nieco wyższe lub niższe (np. 1,2 proc. zamiast 1 proc.) zależnie od tego, jak oferta kredytowa danego banku będzie miała się do specjalnego wskaźnika "średniej kwartalnej stopy procentowej" dla całego rynku bankowego. Znów nie wchodząc w wielkie szczegóły, na pewno będzie to około 1,5 proc., 1 proc., 0,5 proc. i 0 proc. dla konkretnych grup.
Ale żeby nie było tak łatwo, do tego dochodzą kolejne gwiazdki. Otóż Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało kryterium dochodowe dla programu (od 7 do 23 tys. zł netto miesięcznie w zależnie od wielkości rodziny), jednak jego przekroczenie nie będzie skutkowało dyskwalifikacją z programu, a tylko obniżeniem dopłat. W przypadku singla każda złotówka przekroczenia to dopłata niższa o 50 groszy, a przy dwóch i większej liczbie osób - o 25 groszy.
Wspomniane kryterium dochodowe ma wynieść dokładnie:
- 7 tys. zł netto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
- 13 tys. zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
- 16 tys. zł netto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
- 19,5 tys. zł netto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego ,
- 23 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.
Oznacza to, że np. para bez dzieci, której dochód to 14 tys. zł miesięcznie, również będzie miała szanse na kredyt #naStart - po prostu wysokość miesięcznej dopłaty do ich raty będzie niższa o 250 zł. O tyle więc wyższą zapłaci ratę względem pary, która limitu dochodowego 13 tys. zł by nie przekraczała.
Czy to już wszystko? Otóż nie! Dla wysokości dopłaty kluczowy będzie też metraż mieszkania/domu. Co do zasady limit jest określony tu wzorem: 25 m2 plus 25 m2 za każdego domownika. Łatwo policzyć, że jest to 50 m2 dla singla, 75 m2 dla pary bez dzieci (albo samodzielnego rodzica), 100 m2 trzy trzech domownikach i tak dalej. Ale przekroczenie tego limitu też nie będzie dyskwalifikowało z programu, a jedynie ograniczało wysokość dopłaty: o 50 zł za każdy metr kwadratowy przekroczenia. Przykładowo: para bez dzieci będzie mogła kupić na preferencyjny kredyt np. 80-metrowe mieszkanie, ale dopłata do kredytu będzie w takim przypadku o 250 zł niż gdyby limitu 75 m2 nie przekroczono.
Żeby było jeszcze ciekawiej, Ministerstwo Rozwoju i Technologii założyło, że limit powierzchniowy nie będzie obowiązywał w przypadku budowy domu, a jedynie przy jego zakupie.
Kredyt #naStart. Ile wyniesie dopłata, ile wyniesie rata?
No dobra, to teraz najważniejsze: o jakich pieniądzach w ogóle mówimy. Oczywiście możliwych sytuacji jest tu cała masa, ale spójrzmy chociaż na przykładowe. We wszystkich symulacjach zakładam, że standardowe oprocentowanie kredytu wynosi 7,50 proc. i taka jest też wysokość wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej. Przyjmuję też, że kredyt jest zaciągany na 25 lat.
Załóżmy, że para bez dzieci chce zaciągnąć kredyt na 350 tys. zł. Ta kwota mieści się w limicie, więc w całości zostanie objęta dopłatami. Standardowo rata kredytu #naStart przez pierwszych dziesięć lat (gdy będzie on objęty dopłatami) będzie wynosić około 1604 zł. Mechanizm programu zakłada, że ta rata w okresie dopłat będzie niezmienna. Gdyby zaciągnąć taki sam kredyt poza programem, jego rata wynosiłaby około 2586 zł w przypadku tzw. rat równych oraz maksymalnie 3354 zł w przypadku rat malejących. W największym skrócie raty malejące są wyższe na początku okresu spłaty, ale z każdym miesiącem spadają i w ogólnym rozrachunku oznaczają mniej odsetek od kredytu. O różnicach między systemem rat równych i malejących pisałem m.in. w tym tekście.
Powyższe wyliczenie zakłada, że para mieści się w progu dochodowym (maksymalnie 13 tys. zł netto miesięcznie). Jeśli zarabia natomiast łącznie więcej, to np. przy 14 tys. zł rata podskoczy do 1854 zł, a przy 16 tys. zł do 2354 zł.
Te wyliczenia zakładają z kolei, że para kupuje mieszkanie o powierzchni maksymalnie 75 m2. Przypominam, że każdy dodatkowy metr kwadratowy to dopłata niższa o 50 zł (a więc 50 zł więcej do raty). Tak więc przy mieszkaniu o powierzchni 85 m2 rata modelowego kredytu podskoczy do 2104 zł.
To przy założeniu dochodów pary najwyżej 13 tys. zł na rękę. Łatwo policzyć, że np. przy zarobkach 15 tys. zł i mieszkaniu 85 m2 łącznie dopłata będzie niższa o 1000 zł (po 500 zł z racji dochodów i metrażu) i rata wyniesie już 2604 zł, a więc nawet więcej niż w przypadku standardowego (niepreferencyjnego) kredytu z ratą równą. Inna sprawa, że kredyt #naStart wciąż będzie atrakcyjniejszy, bo pozwoli spłacić dużo więcej kapitału, a mniej odsetek.
W domyślnym wariancie (czyli przy racie 1604 zł, czyli bez żadnych pomniejszeń dopłat) suma dopłat do kredytu naszej pary wyniesie blisko 158 tys. zł. To przy założeniu niezmiennego oprocentowania 7,5 proc. przez całą dekadę dopłat.
A teraz wyobraźmy sobie, że ta sama para zaciąga kredyt nie na 350 tys. zł, ale na 500 tys. zł. Zauważmy, że to o 100 tys. zł więcej od limitu (załóżmy, że mieszkanie nie jest w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu, Krakowie lub Wrocławiu). To oznacza, że podstawą do obliczenia dopłat będzie "tylko" 400 tys. zł, reszta nie. W takiej sytuacji standardowo (przy spełnieniu innych limitów) rata kredytu #naStart będzie wynosić około 2792 zł. Dla porównania, bez dopłat pierwsza rata malejąca wynosiła 4792 zł, a przy ratach równych 3695 zł. Łączna kwota dopłat przez 10 lat to w tym przypadku około 165,6 tys. zł.
Kolejny przykład? Proszę bardzo! Przyjmijmy rodzinę 2+1, która potrzebuje pożyczyć 600 tys. zł na mieszkanie. Preferencyjnym oprocentowaniem 1 proc. objęta jest kwota do 450 tys. zł (znów załóżmy, że mieszkanie nie znajduje się w którymś z pięciu wymienionych wyżej największych miast), reszta już nie. Rata kredytu #naStart wyniesie w tym przypadku 3312,50 zł. Gdyby ten kredyt musiał być zaciągnięty na w pełni rynkowych warunkach, rata sięgałaby przynajmniej około 4434 zł (w systemie rat równych, pierwsza rata malejąca to byłoby aż 5750 zł).
Na tym przykładzie ładnie widać też pewną ciekawostkę zaszytą w zasadach kredytu #naStart. Otóż suma dopłat przez dziesięć lat w tym przypadku wyniesie ciut ponad 203 tys. zł. Gdyby ta para z dzieckiem wniosła wyższy wkład własny i zaciągnęła kredyt nie na 600 tys. zł, ale 450 tys. zł (maksymalna kwota objęta dopłatami), to łącznie w ramach dopłat przez dekadę dostałaby od państwa...ponad 225,5 tys. zł. Niższa kwota kredytu, a wyższe dopłaty! Można powiedzieć, że w programie #naStart znalazła się "kara" za przekraczanie limitu.
Inny przykład? Weźmy singla z Krakowa, który chce zaciągnąć kredyt na 450 tys. zł. W jego przypadku dopłata będzie "tylko" do 220 tys. zł (standardowe 200 tys. zł powiększone o 10 proc. dla Krakowa). Tutaj jest o tyle ciekawie, że rata kredytu #naStart wyniosłaby 3212,50 zł, tylko o nieco ponad 100 zł mniej niż w przypadku standardowego kredytu o ratach równych (około 3325 zł). De facto gdyby np. z racji zbyt wysokich dochodów (limit dla singli to 7 tys. zł netto miesięcznie) rata miałaby być sporo wyższa, to preferencyjny kredyt może w ogóle stracić sens. W standardowym przypadku przez 10 lat łączne dopłaty rządowe do tego kredytu wyniosą około 65 tys. zł.
I ostatni przykład. Przyjmijmy rodzinę 2+2, która potrzebuje pożyczyć milion złotych na mieszkanie w Warszawie. Dopłata będzie obowiązywać do kwoty 600 tys. zł (standardowo dla rodzin 2+2 jest 500 tys. zł, ale w Warszawie ten limit będzie wyższy o jedną piątą). Rata kredytu #naStart będzie bardzo wysoka: około 6083 zł. To oczywiście przy założeniu, że rodzina nie przekracza m.in. limitu maksymalnego dochodu netto (19,5 tys. zł miesięcznie). Niemniej i tak rata będzie wyraźnie niższa niż komercyjnie: około 7390 zł w ratach równych i maksymalnie blisko 9,6 tys. zł w ratach malejących. Łączna wysokość dopłat przez dekadę przekroczyłaby 270 tys. zł!
Kredyt #naStart. Co jeszcze trzeba wiedzieć?
Zapewne ten tekst nie wyczerpuje wszystkich możliwych pytań i wątpliwości dotyczących programu #naStart. Być może odpowiedzi na nie udzieli m.in. Q&A przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
***
Zapraszamy do wysłuchania rozmów ze "Studia Biznes" Gazeta.pl w dużych serwisach streamingowych, np. tu:
