Budowa zadaszonego tarasu to jedna z najpopularniejszych inwestycji przy domach jednorodzinnych. Wielu właścicieli nieruchomości zakłada jednak, że lekka konstrukcja w ogrodzie nie wymaga żadnych formalności. Tymczasem przepisy prawa budowlanego rozróżniają kilka rodzajów takich zabudowań. Obowiązki zależą od powierzchni tarasu, wielkości dachu oraz sposobu wykonania konstrukcji.
Taras do 35 m kw. daje największą swobodę. Nie każda lekka konstrukcja jest jednak zwolniona z formalności
Najprostsze zasady dotyczą niewielkich przydomowych tarasów naziemnych. W większości przypadków taras o powierzchni do 35 m kw. z zadaszeniem o powierzchni do 35 m kw. można wykonać bez zgłoszenia i bez pozwolenia na budowę. Takie rozwiązanie przewidują przepisy prawa budowlanego dotyczące przydomowych tarasów naziemnych. Problem polega jednak na tym, że urzędy często indywidualnie oceniają charakter konstrukcji. Jeżeli zadaszenie przypomina wiatę albo jest trwale połączone z budynkiem, organ może uznać, że konieczne są dodatkowe formalności. Dlatego przed rozpoczęciem prac warto sprawdzić lokalną interpretację przepisów w starostwie lub urzędzie miasta.
Po przekroczeniu 35 m kw. pojawia się obowiązek zgłoszenia. Urząd może wstrzymać inwestycję
Większe tarasy podlegają już innym zasadom. Gdy powierzchnia tarasu przekracza 35 m kw., ale dach ma maksymalnie 50 m kw., inwestor powinien zgłosić budowę do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenia trzeba dokonać jeszcze przed rozpoczęciem prac, a urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu wobec inwestycji. Do zgłoszenia zwykle potrzebne są podstawowe informacje o planowanych robotach, szkice albo rysunki konstrukcji oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Typowym błędem jest rozpoczęcie montażu zaraz po złożeniu dokumentów. Tymczasem legalne rozpoczęcie prac możliwe jest dopiero po upływie ustawowego terminu, jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu.
Największe zadaszenia wymagają pozwolenia na budowę. Samowola może kosztować nawet kilka tysięcy złotych
Najbardziej restrykcyjne przepisy dotyczą największych konstrukcji. W praktyce zadaszenie tarasu z dachem przekraczającym 50 m kw. będzie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji konieczne staje się przejście pełnej procedury administracyjnej jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Właściciel nieruchomości musi wtedy przygotować projekt budowlany oraz komplet dokumentów wymaganych przez urząd. Brak pozwolenia może skutkować postępowaniem legalizacyjnym, opłatą legalizacyjną wynoszącą nawet kilka tysięcy złotych oraz grzywną do 5 tys. zł za prowadzenie robót budowlanych bez wymaganych formalności. To szczególnie ważne przy dużych zabudowach ogrodowych, które często są wykonywane etapami i dopiero po czasie przekraczają ustawowe limity.
Brak planu miejscowego i współwłasność działki komplikują procedury. Część inwestorów potrzebuje dodatkowych zgód
W wielu gminach działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji przed zgłoszeniem albo złożeniem wniosku o pozwolenie może być konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Bez tego dokumentu urząd może odmówić dalszego procedowania inwestycji. Dodatkowe problemy pojawiają się również przy nieruchomościach będących współwłasnością. Dotyczy to głównie zabudowy szeregowej i bliźniaczej. W części przypadków konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli działki, ponieważ do dokumentacji trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Najważniejsze do zapamiętania: przy zadaszeniu tarasu kluczowe znaczenie mają dwa limity, czyli 35 m kw. oraz 50 m kw., ponieważ od nich zależy obowiązek zgłoszenia albo pozwolenia na budowę.
