90 proc. biurowców i centrów handlowych należy do obcokrajowców. PiS to zmieni?

Na nieruchomościach komercyjnych w Polsce zarabiają głównie niemieccy, francuscy lub amerykańscy emeryci. Rocznie płynie do nich znad Wisły kilkanaście miliardów złotych. To można jednak zmienić.

Polska ma największy rynek nieruchomości komercyjnych w regionie. Jednak znakomita większość nowoczesnych biurowców, magazynów i centrów handlowych należy do zagranicznych właścicieli. Od kilku lat polscy inwestorzy odpowiadają ledwo za kilka procent wszystkich transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości komercyjnych nad Wisłą.

Przez to wszyscy oraz budżet naszego państwa traci miliardy. Wg szacunków JLL, międzynarodowej firmy zajmującej się finansowymi i specjalistycznymi usługami na rynku nieruchomości, cały rynek czynszu rocznego nieruchomości komercyjnych w Polsce wynosi około 13 mld zł. To ogromne pieniądze, które w znakomitej części opuszczają Polskę nieopodatkowane. Na szczęście jest pomysł, co zrobić, aby wkrótce Kowalski więcej zarabiał na czynszach pobieranych w galeriach handlowych, gdzie kupuje, i w biurach, w których pracuje.

Czytaj więcej: Jak duży jest rynek najdroższych luksusowych mieszkań w Warszawie? Można się bardzo zdziwić

Amerykański wynalazek. Mniejsze podatki

Kto głównie kupuje budowane lub działające już nad Wisłą nieruchomości komercyjne? Emeryci z USA, Niemiec, Wielkiej Brytanii i innych krajów Zachodu. Oczywiście nie bezpośrednio, ale poprzez fundusze emerytalne, które z kolei inwestują w fundusze REIT. Specjalizują się one w zarabianiu na czynszach pobieranych w budynkach, które do nich należą.

Co bardzo ważne tutaj, znakomita większość funduszy REIT korzysta ze sprzyjających im, stworzonych specjalnie dla nich, przepisów podatkowych. Zwalniają je one z podatku dochodowego pod warunkiem, że wypłacą znaczną część zysku akcjonariuszom – którymi na rozwiniętych rynkach są głównie przyszli lub aktualni emeryci, inwestujący poprzez wspomniane fundusze emerytalne.

REIT-y to sprawdzone rozwiązanie. Na świecie działa ich obecnie ponad 400, z czego ponad połowa w USA. Na pomysł stworzenia tego rodzaju wehikułu inwestycyjnego wpadli Amerykanie w XIX wieku – chodziło o to, by pozwolić drobniejszym inwestorom cieszyć się z zysków osiąganych na rynku nieruchomości. Dzięki REIT-om, by zarabiać na czynszach, nie trzeba mieć milionów na kupno drogich nieruchomości – wystarczą dużo mniejsze pieniądze, jak na kupno kilku czy nawet jednej akcji przeciętnej spółki giełdowej.

W USA fundusze REIT działają w oparciu o korzystne dla nich regulacje z 1960 roku. W Europie pierwsze REIT-y powstały w 1969 r. w Holandii. W 2004 r. na ich zakładanie zgodziła się Bułgaria, cztery lata później Litwa, a w 2011 r. Węgry.

Morawiecki szuka kapitału

Niestety, polskie prawo milczy o funduszach REIT. Przez to muszą działać jak zwykłe firmy, a to w ich wypadku jest niekorzystne. Od tego bowiem, co zarobią na czynszach, muszą zapłacić podatek dochodowy, potem wypłacić to co zostanie inwestorom, którym nasz fiskus znowu zabierze należną mu część.

W USA i w innych krajach, gdzie istnieją specjalne regulacje dotyczące działania funduszy REIT, zyski z czynszów nie są podwójnie opodatkowane. Przez to te fundusze kwitną i silnie wspierają nie tylko rynek nieruchomości, ale i narodowe systemy emerytalne.

W Polsce zaczęło się ostatnio więcej mówić o REIT-ach. To pokłosie pomysłów wicepremiera Morawieckiego, który chce wzmacniać polski kapitał, w tym również poprzez rozwój tego rodzaju funduszy. Nasze Ministerstwo Finansów rozpoczęło pracę nad stosowną ustawą wprowadzającą ulgi podatkowe dla nich.

Czytaj więcej: Czy prezesi państwowych spółek troszczą się o pieniądze Kowalskiego, który kupił wcześniej ich akcje?

REINO nie chce czekać

Nie wiadomo, kiedy powstania polska ustawa o funduszach REIT. Ale wiemy już, że na długo przed tym zanim zobaczy ją świat, na giełdzie w Warszawie pojawi się pierwszy taki fundusz.

9 września rozpocznie się oferta publiczna funduszu REINO Dywidenda Plus. Działa on jak klasyczny REIT – kupuje nieruchomości komercyjne i zarabia potem na czynszach.

Fundusz zamierza z emisji akcji zebrać do 300 mln zł, a środki ulokować – przy wsparciu kredytów – w wynajęte w całości biurowce klasy A. Dochody z najmu mają trafiać potem do akcjonariuszy w postaci płatnej raz do roku dywidendy. Jej wysokość nie może być niższa niż 90 proc. osiągniętego zysku, a zarazem ma nie być niższa niż 5 proc. zainwestowanego kapitału - licząc od ceny emisyjnej.

Akcje REINO Dywidenda Plus może kupić każdy Kowalski – zapisy na nie od inwestorów prywatnych będą przyjmowane od 13 do 15 września.

Czy to się opłaca?

Czy warto kupić akcje REINO Dywidenda Plus? Odpowiedź, jak zawsze w wyniku inwestycji na rynku kapitałowym, nie jest jednoznaczna.

Po pierwsze, na wyższą roczną dywidendę niż 5- 6 proc. rocznie w wypadku tej spółki liczyć raczej nie należy. 5 proc. w takich warunkach jak teraz, około 6 proc., jak przyjęte zostanie nowe prawo, korzystne podatkowo dla funduszy REIT. To sporo w porównaniu do lokat bankowych, ale mało, jeżeli ktoś preferuje np. inwestycje w bardziej ryzykowne akcje perspektywicznych spółek giełdowych.

Wspomniane powyżej 5-6 proc. jest raczej pewne w perspektywie kilku lat – nie mniej. Fundusz kupuje biurowce już w 100 proc. wynajęte, a umowy najmu sięgają 5-7 lat. Nad polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych nie wisi też widmo Brexitu, które dewastuje właśnie rynek tego rodzaju nieruchomości w Wielkiej Brytanii.

Czytaj więcej: Brexit zabił transakcję roku na londyńskim rynku nieruchomości komercyjnych

Kupując też akcje REIT-u dobrze pamiętać o tym, że taka inwestycja będzie tak długo dla wielu z nas atrakcyjna, jak długo zarabiać na niej będziemy więcej niż na lokacie. A to może się zmienić, jeżeli skoczą do góry stopy procentowe nad Wisłą. Na razie jednak nic nie zapowiada takiego scenariusza.

Tekst pochodzi z blogu "Subiektywnie o giełdzie i gospodarce"