Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów – marży banku oraz rynkowej stawki, którą zwykle jest stopa WIBOR 3M. O ile marża jest stała (ewentualnie na samym początku bank może ją czasowo podnieść w ramach tzw. ubezpieczenia pomostowego czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego), o tyle WIBOR 3M rośnie i spada w zależności od poziomu stóp procentowych w kraju. Stawka WIBOR to koszt pozyskania przez bank środków z rynku. Marża to nic innego jak wynagrodzenie banku.
Stopy procentowe mamy teraz rekordowo niskie. Referencyjna stawka NBP wynosi tylko 1,50 proc., WIBOR 3M 1,73 proc. Ale mniej już, jeśli nie wydarzy się żadna niespodzianka, nie będzie. Więcej, przynajmniej przez najbliższy rok czy półtora (jak wynika m.in. z sugestii prezesa NBP Adama Glapińskiego) też zapewne nie, ale ogólnie kierunek zmian w dalszej perspektywie jest jeden – na wzrost stóp.
To melodia przyszłości – natomiast już teraz w górę idą marże kredytów hipotecznych. Jak wynika z raportu Metrohouse i Expander Advisors, banki w ostatnich miesiącach może nie drastycznie, ale za to zaskakująco regularnie podnoszą ten koszt kredytów. Jak zauważa Jarosław Sadowski z Expander Advisors, w pierwszym półroczu br. tylko kwiecień był miesiącem bez wzrostu średniej marży na rynku. Wzrosty od początku roku nie są wysokie – raptem 0,2 p.p. dla kredytów z minimalnym, 10-procentowym, wkładem własnym. Nie można tego nawet porównać z falą podwyżek, która przetoczyła się przez rynek na przełomie 2015/2016, gdy banki miały zostać obłożone nowym podatkiem.
. raport Metrohouse i Expander Advisors
Ale jednak liczby są nieubłagane - oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych już dochodzi do poprzedniego rekordu ze stycznia 2015 r., gdy referencyjna stopa procentowa i WIBOR były wyższe niż teraz (wynosiły 2 proc.).
. raport Metrohouse i Expander Advisors
A gdyby patrzeć tylko na średnią marżę na rynku - ok. 2,40 proc. przy kredycie z wkładem własnym 10 proc. - to, jak wynika z danych Comperia Analytics, poprzednio banki tak wysokie wynagrodzenie za udzielane kredyty hipoteczne pobierały… 7 lat temu.
Na razie nie ma co się martwić – pomimo tych rekordów kredyty mieszkaniowe są nadal bardzo tanie w porównaniu z wartościami choćby z początków obecnej dekady. Nie da się jednak ukryć, że w momencie, gdy stopy procentowe zaczną iść w górę, te kredyty z wysokimi marżami mogą odbić się klientom czkawką. Już teraz pierwsza rata kredytu np. na 25 lat na 240 tys. zł to ok. 1280 zł – to o 50 zł więcej niż niż pierwsza rata takiego samego kredytu, ale udzielonego na początku stycznia zeszłego roku. To wszystko przy niezmiennych stopach procentowych w Polsce. A co, gdy Rada Polityki Pieniężnej w końcu zacznie podnosić stopy?
Każda podwyżka o 0,25 p.p., oczywiście przy założeniu, że o tyle samo w górę idzie WIBOR, to rata takiego przeciętnego kredytu na 25 lat na 240 tys. zł (20 proc. wkładu własnego) wyższa o ok. 34 zł. 1 p.p. w górę to ok. 137 zł więcej na każdej racie. Gdyby stopy doszły do poziomu sprzed raptem 5 lat (stopa referencyjna NBP 4,75 proc., WIBOR nawet ponad 5 proc.) to rata modelowego kredytu poszłaby w górę o blisko 500 zł i doszłaby do ponad 1750 zł. Inna sprawa, że te 5 lat temu marże kredytów były o ok. 0,6-0,7 p.p. niższe, a raty sięgały 1650-1700 zł.
Zresztą rynek bankowy dostrzega zagrożenia związane z możliwym wzrostem stóp procentowych. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bankom, aby te udzielając kredytów hipotecznych pokazywały klientom przerażające scenariusze raty wystrzelającej w górę o tysiące złotych, gdy WIBOR sięgnie np. 15 proc. W czerwcu podczas Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie Zbigniew Jagiełło, prezes PKO BP, ostrzegał, że gdy stopy pójdą w górę, miliony klientów banków i ich rodziny znajdą się w trudnym położeniu. Aż chce się zapytać jednak – dlaczego bank dostrzega zagrożenie, a jednocześnie sam odbił sobie wprowadzenie podatku bankowego podwyżką marż kredytów hipotecznych?
Oczywiście – w ciągu dziesiątek lat, ile często spłaca się kredyty mieszkaniowe, stopy (a co za tym idzie – raty) często będą spadać i rosnąć. Niemniej taki pierwszy wystrzał raty w górę może być szczególnie bolesny i niebezpieczny dla osób, które dopiero co zaciągnęły swoje kredyty przy stosunkowo niskim oprocentowaniu. A chętnych nie brakuje – ponad 50 tys. zawartych umów o kredyt hipoteczny, zaciągniętych w I kwartale br., to najwyższy wynik od 4,5 roku. Biorąc pod uwagę wartość nowo udzielonych kredytów, ostatni raz więcej banki pożyczyły Polakom 5,5 roku temu. W czerwcu, według danych Biura Informacji Kredytowej, w przeliczeniu na dzień roboczy banki i SKOK-i przesłały zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 20,4 proc. w porównaniu z czerwcem 2016 r.
Jak zareagować na wzrost raty na rok, dwa czy pięć lat? Cóż, po pierwsze warto budować finansowe „zaplecze”, czyli oszczędzać na czasy, gdy rata będzie wyższa. Możliwe będzie także renegocjowanie umowy z bankiem lub przeniesienie zadłużenia do konkurencji – w celu obniżenia marży kredytowej. Pytanie jaka będzie sytuacja na rynku za kilka lat, czy marże wówczas będą niższe niż te dziś. Pewną szansą jest też raczkujące, ale jednak powoli rosnące w Polsce zainteresowanie, zarówno ze strony banków jak i klientów, udzielaniem i zaciąganiem kredytów o stałym oprocentowaniu. Uniezależniają one przynajmniej na kilka lat wysokość raty od wahań stóp na rynku.
***
