Bańka na rynku nieruchomości? Sprawdzamy, czy warto jeszcze kupić mieszkanie na wynajem

Co kwartał na rynku mieszkaniowym bite są kolejne rekordy. Deweloperzy budują jak opętani, mieszkania często kupowane są pod wynajem. Czy to jeszcze dobry czas, by dokonać podobnej inwestycji?

Najnowsze dane GUS jasno mówią, że polski rynek mieszkaniowy pędzi. Według wstępnych danych naszych statystyków w okresie styczeń-kwiecień 2018 r. oddano do użytkowania 58095 mieszkań, czyli. o 12,2 proc. więcej niż przed rokiem (wtedy odnotowano wzrost o 1,3 proc.). To wynik najlepszy od początków transformacji ustrojowej.

Deweloperzy oddali w tym do użytkowania 32714 mieszkań (o 15,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku), a inwestorzy indywidualni 23869 mieszkań, czyli o 6,1 proc. więcej.

Gdyby tempo, w którym deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczęli ten rok utrzymało się do jego końca, powstałoby nawet ponad 200 tys. nowych mieszkań.

Do tego fantastyczny wynik z pierwszych czterech miesięcy roku osiągnięto na rynku, na którym już wcześniej były bite rekordy. W ubiegłym roku zbudowano 178 tys. mieszkań – więcej niż w rekordowym dotąd 2008 roku, kiedy to trafiło na rynek 165 tysięcy lokali.

Poza tym liczba mieszkań oddanych do użytku to nie wszystko. Rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń na budowę jest jeszcze więcej. W pierwszym kwartale rozpoczęto budowę niemal 48 tysięcy mieszkań, z czego 64 procent przypada na deweloperów. A pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym wydano od początku stycznia do końca marca aż 66,8 tysięcy. Tutaj deweloperzy odpowiadają za 66 procent planowanych inwestycji.

Ten rynek nie jest napędzany przez przeciętnego Kowalskiego 

Jesienią ubiegłego roku pojawił się raport Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Można było w nim przeczytać, że 60 proc. mieszkań we Wrocławiu w ubiegłym roku kupowanych było za gotówkę. I Wrocław nie jest tu wyjątkiem – podobny procent lub nawet większy jest w innych miastach.

- Wydaje mi się, że rynek się przegrzewa, bo popyt jest generowany sztucznie. Nie przez prawdziwe zapotrzebowanie na mieszkania, ale z przyczyn inwestycyjnych – mówił niedawno w wywiadzie dla „Gazety Wyborczej” Zbigniew Maćków, architekt z biura Maćków Pracownia Projektowa.

Dowody? – Niektórzy moi znajomi, choć nie są deweloperami, mają po 20-30 mieszkań i żyją z najmu. Z kolei jako architekt pracujący z deweloperami widzę, że coraz mniej mieszkań sprzedaje się pojedynczo. Przychodzi klient z gotówką, którą dziesięć lat temu zainwestowałby w restaurację czy rowerową firmę kurierską. Dziś prosi o dziesięć mieszkań w jednej klatce schodowej – mówi w tym samym wywiadzie Zbigniew Maćków.

Jego opinia nie jest odosobniona. – Wiele było takich tygodni ostatnio, kiedy dwóch na trzech naszych klientów szukało i kupowało mieszkania pod wynajem. Niemal wszyscy za gotówkę. Interesowały ich najczęściej mieszkania dobrze położone, blisko centrum lub dobrze z nim skomunikowane, często wykończone, do natychmiastowego zamieszkania – mówi Pan Michał z jednego z krakowskich biur nieruchomości.

Główny powód, dla którego wielu inwestuje teraz w nieruchomości jest dość oczywisty. Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce powodują, że oprocentowanie lokat bankowych jest śmiesznie niskie – trzymając pieniądze na nich po prostu tracimy. Kto ma więc jakieś oszczędności, szuka innych form ich ulokowania i często są to właśnie nieruchomości.

Czytaj więcej: IKEA ma pomysły dla wynajmujących mieszkania. I już je testuje. 

Wyraźne hamowanie i Mieszkanie Plus

Silny popyt inwestycyjny zaczyna wpływać na ceny. Już w ubiegłym roku zaczęły gwałtownie drożeć np. działki pod budowę bloków. Niektóre grunty były kupowane z dwu, trzy na nawet czterokrotnym przebiciem.

Wysokie ceny ziemi powodują, że by cały projekt deweloperski był rentowny, mieszkania muszą kosztować co najmniej 12-14 tys. zł za metr. Zaczyna być groźnie… Zwłaszcza, że rosnące ceny gruntów to nie jedyny problem deweloperów – drożeją materiały budowlane i jeszcze silniej robocizna.

Widać już pewne oznaki przegrzania na rynku. Jeden z najbardziej cenionych polskich analityków rynku mieszkaniowego Marcin Krasoń z Home Broker zwraca uwagę np. na fakt, że dynamika sprzedaży mieszkań już spadła. Widać to w danych zebranych przez portal RynekPierwotny.pl. Liczba sprzedanych w pierwszym kwartale mieszkań wzrosła rok do roku o 4,5 proc. To mało – jeszcze niedawno rosła o 10 albo 20 proc.

Znacząco na rynek mieszkaniowy może też wpłynąć rządowy program Mieszkanie Plus, który ma wrócić w odnowionej formie po tym, jak wcześniejsza jego wizja okazała się nierealna – jego twórcom wydawało się, że można w Polsce budować mieszkania dużo taniej od deweloperów.

Program ma mieć postać dopłat do wynajmu dla osób, które jako pierwsi najemcy będą zasiedlać nowo wybudowane mieszkanie. - Pomysł może namieszać na rynku mieszkaniowym i wpłynąć na zyskowność inwestycji w mieszkanie na wynajem – zauważa jeden z bardziej cenionych polskich analityków rynku mieszkaniowego Marcin Krasoń z Home Broker.

Czytaj więcej: Będą dopłaty do czynszu. Nawet kilkaset złotych miesięcznie

W praktyce może to wyglądać tak, że tam, gdzie powstanie blok, czy nawet osiedle w ramach nowego programu rządowego, ceny czynszów w okolicy mogą wyraźnie spaść.

Kupując mieszkanie na wynajem, trzeba też pamiętać, że podobne zjawisko może pojawić się również w tych miejscach, gdzie mieszkań pod wynajem jest po prostu sporo. Zwykle drożej wynajmiemy mieszkanie w klatce czy w bloku, gdzie jest takie jedno, niż gdy dookoła niemal wszyscy wynajmują.

Tekst pochodzi z blogu „Giełda i gospodarka.pl”.

Maciej Panek: Byłem na dnie, gdy otworzyłem firmę posiadającą obecnie 3 tys. samochodów [NEXT TIME]