Rynek nieruchomości to bańka? Prezes Budimeksu: Nie ma podstaw, by ceny mieszkań spadały

Maria Mazurek
Mieszkania w Polsce drożeją od kilku lat, co czasem budzi obawy o to, czy nie jest to przypadkiem bańka, która pęknie, a rynek się załamie i ceny gwałtownie spadną. - Nie ma podstaw, by tak się stało - uważa prezes Budimeksu i wylicza, co sprawia, że mieszkanie kosztuje tak dużo.

Maria Mazurek, Next.gazeta.pl: Branża budowlana to nie tylko wielkie inwestycje w infrastrukturę związaną z transportem, ale także mieszkania. Ich ceny od lat rosną, zgodnie z niedawnym komunikatem NBP tempo tego wzrostu przypomina już to sprzed kryzysu z 2008 roku, co może budzić niepokojące skojarzenia. Czy rynek nieruchomości to, jak się obawiają niektórzy, bańka, która musi niedługo pęknąć?

Dariusz Blocher, prezes Budimeksu: Budownictwo mieszkaniowe jest zwykle cykliczne i globalne kryzysy maja na niego wpływ, wiec teoretycznie ceny mogłyby lekko spaść. Tyle że nie ma podstaw, by tak się stało. Po pierwsze, na początku tego roku dopiero wróciliśmy do średniego poziomu cen sprzed kryzysu nieruchomościowego sprzed 10 lat, a po drodze mieliśmy jeszcze inflację

Do tego ceny wykonawstwa rosną i będą rosnąć, bo ludzie chcą więcej zarabiać, materiały więcej kosztują, podobnie jak ochrona środowiska. Dzisiaj nie da się zbudować mieszkania w miarę dobrym standardzie za mniej niż 5 tys. zł netto za metr - i to jest tylko koszt wykonawcy - a my budujemy już za więcej. Cena gruntu to średnio teraz 1,5 tys.-1,7 tys. zł do metra kwadratowego mieszkania, to już razem daje 6,7 tys. zł netto. Do tego dochodzi 500-600 zł kosztu dewelopera, 8 proc. VAT i jeszcze marża. Ten przykład pokazuje, dlaczego ceny mieszkań nie będą strategicznie malały, choć jakieś obniżki mogą się pojawić.

Pod koniec ubiegłego roku pisał Pan w komentarzu do wyników kwartalnych spółki, że ceny wzrosły tak bardzo, że popyt ze strony klientów może się obniżyć - nie będą chcieli kupować tak drogo.

Dużo zależy od tego, jak to, co się dzieje na rynku, będą pokazywać media. Jeśli będą alarmować, że to jest banka i ceny runą, to każdy, kto nie musi kupić mieszkania, będzie się z tym zakupem wstrzymywał. Ale nie podstaw, dla których te ceny miałyby spadać. Do tego mamy przecież 2 miliony mieszkań, których w Polsce brakuje, by zaspokoić potrzeby ludności. Mieszkania kupowane inwestycyjnie to u nas - w Budimeksie Nieruchomości - około 25-30 proc. Rynek najmu prawdopodobnie nie będzie już tak bardzo atrakcyjny, ale to nie jest większość. Ci, którzy potrzebują kupić mieszkanie na własne potrzeby, będą to robić.

W jakim tempie mogą rosnąć średnie ceny mieszkań w tym roku?

Jednocyfrowo - bo ustabilizowały się ceny gruntu i wykonawstwa. Patrząc na to, a także na inflację, która w tym roku ma sięgnąć 3 proc., ten wzrost może wynieść 7-8 proc.

A dłuższym terminie, w przyszłym roku?

Trudno powiedzieć. Tutaj istotne jest to, co będzie się działo w całej branży budowlanej, nie tylko w mieszkaniówce, a więc także w drogach. A tutaj mamy pewien kryzys pracy.

Nie ma pracy dla budowlanki na drogach?

W pierwszym półroczu 2019 r. w Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad rozstrzygnięto kontrakty za 1,9 mld zł, czekają jeszcze umowy na 2,3 mld zł. A plany na ten rok mówią o 19 mld zł.

Czytaj też: Co z przekopem Mierzei Wiślanej? Prezes Budimeksu: 800 mln zł dla takiego państwa jak nasze to nie jest aż tak dużo

Z czego to wynika?

My tego tak naprawdę nie wiemy, ale wiemy, że to wpływa na cały rynek budowlany. Brakuje mi w Polsce trochę takiego master planu. Czyli ustaleń, co i gdzie chcemy budować, niezależnych od tego, kto akurat rządzi.

A jeśli chodzi o dalszą przyszłość, to czy przygotowujecie się w branży na zmiany klimatyczne?

Jesteśmy bardzo zaangażowani w ochronę środowiska na budowach czy zakup zielonych certyfikatów, ale na działanie długoterminowe nie mamy naprawdę czasu. To, co niosą za sobą zmiany klimatyczne, jest tak naprawdę wyzwaniem na etapie projektowania - kwestie gwałtownych opadów czy wichrów, i tak dalej. Pytanie, czy powinno się projektować na najbardziej ekstremalne warunki, czyli budować drożej, czy godzić się z tym, że zbudujemy coś zaprojektowanego na warunki przeciętne, ale być może raz na jakiś czas coś z tym obiektem się stanie.

Zobacz wideo

Brakuje wytycznych dla projektantów. Działamy w oparciu o standardu sprzed lat, normy są relatywnie stare, brakuje nowoczesnych materiałów, nowych technologii, jesteśmy zamknięci na innowacyjność w zamówieniach publicznych. To zapewne dlatego, że zamawiający nie chce wziąć na siebie ryzyka związanego ze stosowaniem takich nowych rozwiązań. Prowadzi to do tego, że dziś nie myślimy na przykład o tym, skąd brać wodę, a Polska ma bardzo słabą retencję wody. Albo o rozwiązaniach, dzięki którym emitujemy mniej CO2.

Są jeszcze większe wyzwania, jak pytanie, czy za 30 lat będziemy jeszcze w ogóle jeździć samochodami po drogach? Ja bym się nie założył, że tak będzie, a drogi buduje się na 100 lat. Widzimy, że taki klasyczny sposób napędzania samochodów prawdopodobnie się skończył, musimy myśleć o nowych rozwiązaniach.

Czego boi się prezes największej firmy budowlanej w Polsce?

Żeby jakoś przetrwać. Mi te wyzwania długoterminowe się podobają, chciałbym się z nimi zmagać. Ale jesteśmy na tyle dużą firmą, że wystarczy chwila nieuwagi i nie mówimy o 50 mln zł strat, tylko o miliardach. Nie możemy sobie pozwolić na błąd.

Obawiam się tak naprawdę tego, że w dalszym ciągu nie pracujemy nad unormowaniem relacji miedzy zamawiającymi a wykonawcami, są wprawdzie rozmowy i spotkania, ale nie przynoszą dobrego efektu. Martwię się o pracowników, o ich zmęczenie, o brak kadry, a także o nową generację zatrudnianych, którymi nie mam pojęcia jak zarządzać. Mają inne wartości, a budownictwo tak bardzo się nie zmieniło - trzeba jeździć na inwestycje nieraz bardzo odległe, ci młodzi pracownicy są do tego coraz mniej chętni, kiedyś mobilność w branży to był standard. A krótkoterminowo martwią mnie niektóre inwestycje, które mamy jeszcze w portfelu i nie pozwalają nam inwestować. Czy one przewrócą Budimex? Pewnie nie, ale utrudniają robienie czegoś nowego.

Więcej o: