Maria Mazurek, Next.gazeta.pl: Jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, to główne pytanie zawsze jest jedno: jak będą wyglądać ceny. Zatem, czy spodziewa się pan, że mieszkania będą nadal drożeć w przyszłym roku? A jeśli tak, to w jakim tempie?
Jarosław Szanajca, prezes Dom Development: Oczywiście tego, co będzie się działo, nikt nie wie. Natomiast nie wygląda na to, by fundamentalne czynniki, które wpływają na rynek mieszkaniowy i go napędzają, się zmieniły - mówimy tu o niskich stopach procentowych, wzroście wynagrodzeń, niskim bezrobociu, wzroście oszczędności gospodarstw domowych. Może być ciężko z podażą, na przykład w Warszawie, co mogłoby wpłynąć na wzrost cen.
A już konkretniej, jaki jest pana scenariusz bazowy dotyczący cen?
W tym roku nasze ceny wzrosły o około 14 procent, na rynku zresztą podobnie, ale cały czas, na kraj tej wielkości co Polska, nie jest to duży wzrost. Zdarzają się wzrosty na poziomie 30-40 procent, jak niedawno w Niemczech, a u nas po okresie, kiedy ceny stały, mamy stabilnie rosnące ceny, bez gwałtownych skoków. W przyszły rok patrzymy pod tym kątem z optymizmem.
Mieszkania będą dalej drożeć w tempie dwucyfrowym?
Tego bym nie obstawiał.
Zatem wysoki jednocyfrowy wzrost?
Tak mi się wydaje. Ja myślę, że wzrost cen w przyszłym roku może być na poziomie dość wysokim jednocyfrowym. Tak byłoby najzdrowiej dla rynku mieszkaniowego.
Związane z tym pytanie, które wiele osób zapewne sobie zadaje, to kiedy ceny zaczną spadać, kiedy będzie taniej. Poziomem cen już zrównaliśmy się do sytuacji sprzed ostatniego kryzysu.
Zależy, jak liczyć. Po skorygowaniu o inflację, ceny wciąż są niższe o około 20 proc. licząc na koniec trzeciego kwartału. Dopóki popyt będzie się utrzymywać, ceny nie spadną.
A jak teraz wygląda ten popyt?
Na razie dobrze. Cały czas jest wysoki, nie obserwujemy jakiegoś zmniejszenia zainteresowania mieszkaniami.
Czy jakoś się przesunął? Jakie mieszkania teraz najchętniej ludzie kupują? Przez ostatnie lata najlepiej sprzedawały się te małe.
Dalej jest to podstawowy trop, ale jednocześnie od jakiegoś czasu dużo więcej jest tych, którzy kupują większe mieszkania. Ale "hitem" inwestycyjnym są 50-metrowe, dwupokojowe mieszkania. Kawalerki straciły na znaczeniu, choć my ich zresztą mało robimy, bo są drogie w produkcji i dla naszych klientów mniej atrakcyjne. Jesteśmy w nieco wyższym segmencie, średnia cena sprzedawanego przez nas mieszkania to 500 tys. zł. Dlatego jesteśmy zazwyczaj drożsi niż konkurencja i mamy trochę inny rodzaj klientów.
Jaki odsetek mieszkań w Dom Development jest kupowanych za gotówkę?
Około 40 proc. klientów nie korzysta z kredytu. Ale też trzeba pamiętać, że w dużych miastach, w których, działamy, czyli we Wrocławiu, Trójmieście, a przede wszystkim w Warszawie, zdolność kredytowa ludzi jest wysoka.
Czy widzicie państwo u was zakupy inwestycyjne na większą skalę, kupujących po kilka mieszkań na raz?
Tak, ale to jest nieduża część sprzedaży. Mamy też trochę klientów, którzy są z nami od lat, kupują na przykład co dwa lata jedno mieszkanie. A dla instytucjonalnych nabywców, którzy kupują całe budynki, jesteśmy być może zbyt drodzy.
A sytuacje cesji umowy na zakup mieszkania, jeszcze zanim zostanie ono oddane albo wręcz wybudowane?
W sytuacji szybkiego wzrostu cen to się zdarza, aczkolwiek u nas bardzo marginalnie. My jednak pilnujemy, żeby te ceny były takie, jakie naprawdę możemy maksymalnie uzyskać.
Pytam o to dlatego, że pojawiają się głosy obawy - choć nie płyną one z instytucji, takich jak NBP - że w Polsce mamy warunki do powstania bańki cenowej na rynku nieruchomości. Tak uważa na przykład ekonomista Adam Czerniak, który wskazuje na duży udział mieszkań kupowanych za gotówkę w sprzedaży ogółem oraz ma podejrzenia, że część tych inwestorów to inwestorzy spekulacyjni - czyli tacy, którzy chcą zarobić na obrocie mieszkaniami w bardzo krótkim czasie.
Bańka cenowa łączy się zazwyczaj z bardzo szybkim wzrostem cen. A nawet 14-procentowy wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych w roku to, wydaje mi się, jest za mało, żeby jeszcze mówić o bańce. My nie podzielamy tych obaw także dlatego, że analizujemy strukturę i motywacje naszych klientów, szczególnie interesując się tymi, którzy kupują tak zwane mieszkania inwestycyjne. I z tego wynika, że są to po prostu tacy klienci, którzy szukają miejsca na ulokowanie oszczędności i nie bardzo mają gdzie ich ulokować poza rynkiem nieruchomości. Do tego u nas nie ma tanich mieszkań, których mogliby szukać agresywni spekulanci.
Liczy pan na zmiany w programie Mieszkanie plus? Jak na razie program idzie średnio, powstało zaledwie około tysiąca mieszkań. Ale minister Jadwiga Emilewicz, do której niedawno trafił ten sektor, ma wprowadzić korektę. Deweloperzy mają móc taniej kupować ziemię od państwa, a w zamian część inwestycji przeznaczać na lokale pod Mieszkanie plus.
Na razie nic nie jestem w stanie na ten temat powiedzieć. Za mało wiemy, nie wiadomo na jakich warunkach miałoby się to odbywać, jest więc za wcześnie, by wyrabiać sobie jakąś opinię.
Czy na rynku mieszkaniowym szykują jakieś zmiany trendów związane na przykład z rosnącą świadomością ekologiczną czy nowymi technologiami?
Klienci w tej branży są, co może zaskakiwać, pod względem nowinek technologicznych bardzo konserwatywni. Ich oczekiwania pod tym względem jak na razie nie są wielkie, poza podstawowymi kwestiami, na przykład środowiskowymi, które zresztą już są wymagane przez prawo. Nie widzimy zainteresowania rozwiązaniami inteligentnych mieszkań.
Ale są kwestie oczywiste, które już wdrażamy - jak stacje ładowania samochodów elektrycznych. W zasadzie wszystkie nasze nowe inwestycje są już przystosowane do tego, że za chwilę takich samochodów przybędzie. Przygotowujemy też w nowych inwestycjach stacje obsługi samochodów carsharingowych, to się szybko rozwija i nasze osiedla nie mogą być wyspami pod tym względem, rozmawiamy więc z firmami z tej branży.
Mocno zwracamy też uwagę na rozwiązania, które podążają za zmianą stylu życia, kierunku do usocjalniania społeczności, wspólnych przestrzeni, coworkingu, innego podejścia do komunikacji. Szukamy inspiracji w miastach europejskich, które uznawane są za przecierające pewne tory, jak na przykład Berlin, patrzymy na miasta, które są wysoko w rankingach jakości życia.
Nie boi się pan spowolnienia w gospodarce?
Obawiam się na przykład dalszego pogarszania sytuacji administracyjno-planistycznej w miastach, szczególnie w Warszawie, gdzie ciężko uzyskiwać zgody i pozwolenia. Ale tak ogółem ryzyk w naszej branży jest tak dużo, że wszystkie musimy brać pod uwagę. Dlatego mamy wysoką marżę - powyżej 20 proc. - że musimy liczyć się, i robimy to, z bardzo wysokimi ryzykami. W ramach najlepszego możliwego zgadywania staramy się ułożyć biznes tak, by się zabezpieczać. Mamy na przykład bardzo niskie zadłużenie, czyli gdyby przyszło jakieś zagrożenie, to mamy możliwość pozyskania dodatkowej gotówki, gdyby była taka potrzeba.
Czynnikiem ryzyka w ostatnich latach byli pracownicy, a dokładniej problem z ich znalezieniem, szczególnie w branży budowlanej, oraz presja płacowa.
My jako firma fizycznie zatrudniamy kilkaset osób. To są pracownicy wyższego już szczebla, tu jest zawsze pewna presja płacowa i ona będzie, liczymy się z tym. Natomiast w branży budowlanej sytuacja się już uspokoiła pod względem kosztów budowy czy pracowniczych. Od dwóch lat mamy też własną firmę generalnego wykonawstwa - Dom Construction. Jako Grupa realizujemy już prawie 70 proc. inwestycji w ramach własnego Generalnego Wykonawstwa.
Problem z pracownikami, nie tylko w branży budowlanej zresztą, częściowo rozwiązali w Polsce przybysze z Ukrainy. Teraz pojawiają się sygnały, że ten napływ może spowolnić. W Dom Development może to być problem? Jak firma zamierza ich zatrzymać?
Ukraińców rzeczywiście jest w branży bardzo dużo, u naszych podwykonawców też. Nie podzielamy obaw, że wyjadą, podobnie jak nie boimy się, że odejdą od nas polscy pracownicy. Postępujemy lojalnie z podwykonawcami, dajemy im ciągłość pracy, co dla nich jest bardzo ważne, więc z nami zostają, choć nie płacimy więcej niż rynek.
