Wynajem mieszkania to dla wielu osób dodatkowe źródło dochodu, ale także ryzyko związane z nierzetelnymi lokatorami. Nic więc dziwnego, że właściciele starają się zabezpieczyć swoje interesy jeszcze przed podpisaniem umowy. Problem pojawia się wtedy, gdy zabezpieczenia opierają się na przekonaniach lub gotowych wzorach znalezionych w internecie, a nie na obowiązujących przepisach. W praktyce może się okazać, że konkretny dokument nie daje niemal żadnych dodatkowych uprawnień.
Co to jest najem okazjonalny i jakie daje korzyści? Nie każda umowa spełnia ustawowe wymagania
Najem okazjonalny to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego uregulowana w art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Mogą z niej korzystać osoby fizyczne wynajmujące mieszkania prywatnie, poza działalnością gospodarczą. Umowę można zawrzeć na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Samo wpisanie do umowy hasła "najem okazjonalny" nie oznacza jednak, że właściciel może korzystać ze wszystkich przywilejów przewidzianych przez przepisy. O skuteczności tej formy najmu decydują dodatkowe dokumenty wymagane ustawą. Jeżeli ich zabraknie, strony pozostają związane zwykłą umową najmu, a nie najmem okazjonalnym zapewniającym uproszczone procedury odzyskania lokalu.
Najem okazjonalny - notariusz. Bez aktu nie ma uproszczonej procedury
Jak zwraca uwagę portal Bezprawnik, kluczowym elementem najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego. W dokumencie tym najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po spełnieniu warunków określonych w ustawie oraz poddaje się egzekucji. Bez tego właściciel traci najważniejsze przywileje najmu okazjonalnego i nie może skorzystać z uproszczonej procedury odzyskania mieszkania. Aktu nie zastąpią żadne dodatkowe klauzule wpisane do umowy. Dotyczy to również zapisów, w których najemca deklaruje, że posiada inne miejsce zamieszkania lub zobowiązuje się do wyprowadzki po zakończeniu najmu. Takie oświadczenia mogą mieć znaczenie informacyjne lub dowodowe, ale same w sobie nie uruchamiają mechanizmów przewidzianych dla najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny umowa. Lokal zastępczy dla najemcy musi być wskazany prawidłowo
Jednym z wymogów ustawowych jest również wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić w przypadku wykonania obowiązku opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Nie może to być wyłącznie ogólne zapewnienie wpisane do umowy. Najemca powinien wskazać konkretny lokal, a osoba posiadająca do niego tytuł prawny musi wyrazić zgodę na jego zamieszkanie. Dopiero spełnienie tych warunków pozwala uznać, że wymogi dotyczące lokalu zastępczego zostały prawidłowo wykonane. W praktyce często spotyka się sytuacje, w których najemca deklaruje możliwość zamieszkania u rodziców lub znajomych. Bez odpowiednich dokumentów takie oświadczenia nie zapewniają właścicielowi dodatkowej ochrony.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Wielu właścicieli o tym zapomina
Po zawarciu umowy właściciel ma obowiązek zgłoszenia najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku może uniemożliwić właścicielowi skuteczne korzystanie z rozwiązań przewidzianych dla najmu okazjonalnego. To jeden z najczęściej pomijanych elementów całej procedury, mimo że ma istotne znaczenie dla ochrony interesów wynajmującego.
Warto również pamiętać, że nawet w przypadku konfliktu właściciel nie może samodzielnie wymieniać zamków, odcinać mediów ani utrudniać lokatorowi korzystania z mieszkania. Takie działania mogą naruszać przepisy prawa. Odzyskanie lokalu powinno odbywać się wyłącznie z wykorzystaniem procedur przewidzianych przez ustawę.
