Mieszkania w Polsce drożeją pomimo pandemii. Niemal najszybciej w UE

Kiedy wybuchała epidemia koronawirusa, rynek nieruchomości wstrzymał oddech. Część analityków i konsumentów spodziewała się bowiem solidnego spadku cen. Dane, którymi już dysponują analitycy, pokazały jednak, że obawy kompletnie się nie sprawdziły. Biorąc pod uwagę kilkuletnią perspektywę, wzrost cen sięga kilkudziesięciu procent. O jakie nieruchomości chodzi?

Eurostat opublikował dane na temat sytuacji na rynku nieruchomości w III kw. 2020. Według nich epidemia koronawirusa nie wywróciła sytuacji do góry nogami. Ceny mieszkań w Polsce - wbrew obawom części ekspertów i konsumentów - rosły niemal najszybciej w UE.

W porównaniu z IV kw. 2019 zdrożały o 7,9 proc. Pod tym względem wyprzedził nas jedynie malutki Luksemburg (11 proc.). Expander zwraca uwagę, że za nasz wynik odpowiada przede wszystkim bardzo silny wzrost (+10,6 proc.) na rynku wtórnym. Nowe lokale zdrożały natomiast jedynie o 4,2 proc. W analizowanych krajach spadki stawek były rzadkością. Niewielkie odnotowano jedynie na Cyprze (-2,2 proc.), na Malcie (-1,1 proc.) oraz w Irlandii (-0,6 proc.).

Pandemia istotnie pogorszyła sytuację finansową wielu Polaków. Znacząco zmniejszyła też popyt na mieszkania na wynajem. Istotny wzrost cen mieszkań w tym trudnym okresie wydaje się więc bardzo dziwny. Warto jednak pamiętać, że wynik dla Polski zawyżają styczeń i luty, czyli okres bezpośrednio przed pandemią. Wtedy w naszym kraju trwał szczyt boomu na rynku nieruchomości. W kolejnych miesiącach ceny wciąż rosły, choć już zdecydowanie wolniej. Na wynik 7,9 proc. składają się bowiem kwartalne zmiany wynoszące 3,6 proc. w I kwartale oraz po 2 proc. w II i III kwartale (suma nie daje 7,9 proc. ze względu na procent składany).

Oprocentowanie kredytów spadło z 4,39 proc. do 2,95 proc.

Na sytuację duży wpływ miało obniżenie stóp procentowych, które sprawiło, że kredyty hipoteczne stały się najtańsze w historii. Średnie oprocentowanie spadło z 4,39 proc. (w grudniu 2019) do 2,95 proc. (w listopadzie 2020). Rata kredytu na 300 tys. zł na 25 lat spadła więc z 1649 zł do 1415 zł. Znacznie niższe raty kredytowe skusiły do zakupów tych, którzy akurat nie ucierpieli finansowo z powodu pandemii. Co ciekawe podobne zjawisko miało miejsce w Norwegii, gdzie oprocentowania spadło z 3,08 proc. do 1,9 proc. i gdzie ceny mieszkań również wyraźnie wzrosły (o 6,6 proc.). Tymczasem w większości krajów UE oprocentowanie kredytów hipotecznych w omawianym okresie niemal się nie zmieniło.

Niższe stopy procentowe sprawiły również, że jeszcze trudniej jest uzyskać atrakcyjne oprocentowanie oszczędności. To również mogło zachęcić do inwestowania w mieszkania. Przed pandemią zakup lokalu i jego późniejszy wynajem przynosił atrakcyjne stopy zwrotu, znacznie wyższe niż na lokatach bankowych. Pandemia oczywiście znacząco zmniejszyła zainteresowanie najmem, ale inwestorzy zapewne stwierdzili, że jest to tylko sytuacja przejściowa i najemcy niedługo powrócą na rynek.

Czytaj też: Prezes NBP mówił o inflacji. I zaskoczył słowami ws. cen wywozu śmieci. "Zjawisko skandaliczne"

W ciągu pięciu lat mieszkania podrożały o kilkadziesiąt procent

Analitycy wzięli też na warsztat dane Eurostatu uwzględniające nieco szerszą perspektywę. Od 2015 roku ceny nieruchomości w Polsce wyraźnie wzrosły - średnio o 37 proc. "Średnio" ma w tym wypadku gigantyczne znaczenie, bo nowe lokale zdrożały o 25 proc., ale używane aż o 47 proc.

Może się wydawać, że to dużo, ale do liderów wzrostu nam daleko. W omawianym okresie najmocniej mieszkania zdrożały na Węgrzech, aż o 80 proc. Na kolejnych miejscach znalazły się Islandia (59 proc.) i Czechy (55 proc.). Nasz wynik jest jednak wyższy od średniego wzrostu w całej UE, który wyniósł 27 proc.

Jak zmieniły się ceny mieszkań w Polsce od 2015 roku Źródło: Expander

Jarosław Sadowski, Główny analityk Expander Advisors