NBP sprawdził, jak wygląda sytuacja na rynku mieszkań. Wnioski? Mamy jeden rekord

Narodowy Bank Polski opublikował raport dotyczący sytuacji na rynku nieruchomości. Pierwszy wniosek jest taki: w czwartym kwartale 2021 roku aktywność na rynku mieszkaniowym była wysoka. Jeśli chodzi o ceny mieszkań, sytuacja, zgodnie z danymi NBP, jest złożona.

NBP publikuje regularnie raporty na temat rynku nieruchomości. Właśnie poznaliśmy najnowszy, dotyczący ostatniego kwartału ubiegłego roku. Co z niego wynika?

NBP o mieszkaniach w Polsce: wysoka aktywność na rynku 

Przede wszystkim, polski bank centralny podkreśla, że na naszym rynku mieszkaniowym wciąż panowało ożywienie. Pandemia załamała go tylko na moment, w drugim kwartale ubiegłego roku, a już latem sytuacja odbiła.

Nie przeszkadzały koronawirusowe restrykcje. Ceny mieszkań wciąż rosły, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, choć już nieco wolniej. Rosły również koszty budowy (zarówno materiałów, jak i robocizny), choć także w wolniejszym tempie niż wcześniej w minionym roku. Do tego drożała ziemia - NBP zauważa, że to efekt uzupełniania tzw. banków ziemi przez deweloperów. Ci pozbyli się lokali budowanych w ramach inwestycji z ostatnich lat, podbijając statystykę - w całym ubiegłym roku oddano do użytkowania rekordowo dużo mieszkań. 

Ceny mieszkań nie wszędzie rosły 

Jeśli chodzi o same ceny zakupu, to sytuacja jest zróżnicowana, nie tylko geograficznie. Ogółem, w porównaniu z trzecim kwartałem, mieszkania wciąż drożały, choć już wolniej. Na rynku pierwotnym ceny ofertowe wzrosły ogółem w całej grupie sześciu i 10 badanych przez NBP (największych) polskich miast, o odpowiednio 1,2 i 2,2 proc. kwartał do kwartału. Rosły też ceny transakcyjne w obu tych grupach ogółem - o 1,1 i 3,1 proc. Te wzrosty napędzała sprzedaż mieszkań położonych w lepszych lokalizacjach, zatem droższych. 

Ceny mieszkań w czwartym kwartale 2020 r. Zmiana kwartał do kwartału Źródło: NBP

NBP zauważa, że te droższe mieszkania od deweloperów zachęcały Polaków do szukania okazji na rynku wtórnym. Ceny ofertowe i w tym przypadku w czwartym kwartale rosły, ale już te transakcyjne w kilku dużych miastach, w tym w Łodzi i w Warszawie, były niższe niż kwartał wcześniej. W stolicy o 2,2 proc. (tam też zresztą mieszkania z rynku wtórnego taniały kolejny kwartał z rzędu). 

W porównaniu z trzecim kwartałem lekko drożał koszt wynajmu mieszkania (bez opłat za media i eksploatacyjnych), za to w ujęciu rocznym, czyli w odniesieniu do ostatniego kwartału 2019 roku, NBP zauważył już spadek. Trudno się mu dziwić, zważywszy na to, że w największych miastach istotną grupę wynajmujących stanowią studenci i - krótkoterminowo - turyści, a obie te grupy w czasie pandemii koronawirusa nie są już tak na rynku najmu obecne (druga zapewne niemal wcale). "Nadal w badanych dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert internetowych mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości" - piszą eksperci w raporcie.

Z publikacji wynika, że nadal opłaca się inwestować w mieszkanie pod najem - bardziej niż inne rodzaje inwestowania kapitału (lokaty bankowe, 10-letnie obligacje skarbowe, nieruchomości komercyjne) - i wygląda na to, że nawet wtedy, gdy uwzględni się kredyt. 

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem wciąż się opłaca - wynika z raportu NBP. Źródło: NBP

Run na kredyty hipoteczne 

Dostępność mieszkań utrzymała się na podobnym poziomie - to znaczy przeciętna pensja wystarcza na kupienie średnio 0,76 metrów kwadratowych mieszkania. Wzrósł za to wskaźnik dostępności kredytowej mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego - to efekt przede wszystkim niższych stóp procentowych. Wartość wypłaconych kredytów mieszkaniowych (w złotych) wzrosła do poziomu 16,2 mld zł, co oznacza, że było wyższa o 16,8 proc. kwartał do kwartału i o 26,7 proc. rok do roku. NBP podaje też, że z przeprowadzonej przez niego ankiety w bankach wynika, że w czwartym kwartale nieznacznie złagodziły one kryteria udzielania hipotek i jednocześnie zaostrzyły warunki ich udzielania. 

Duże zainteresowanie kupowaniem nieruchomości na kredyt widać też w danych zbieranych przez Biuro Informacji Kredytowej. Opracowywany przez BIK indeks popytu na takie kredyty wzrósł w marcu o rekordowe 36,8 proc. rok do roku.

 

To, jak wyjaśnia BIK, oznacza, że banki przesłały do Biura zapytania o hipoteki na kwotę wyższą o blisko 37 proc. w porównaniu z marcem 2020 roku. W ubiegłym miesiącu było też najwięcej zapytań kredytowych w ciągu ostatnich 10 lat, więcej ostatnio było w 2011 roku. 

- W marcu br. popyt na kredyty mieszkaniowe "odpalił" i jest wyższy od szczytu trendu wzrostowego z lutego 2020 r. (ostatniego miesiąca sprzed pandemii). Po serii ujemnych odczytów z okresu marzec - sierpień 2020 r. oraz listopada 2020 r. mamy bardzo wysoki dodatni odczyt w tym roku. Wartość Indeksu w porównaniu do odczytu z lutego 2021 r. wzrosła aż o 19,7 p.p. - mówi, cytowany w komunikacie prasowym BIK, Waldemar Rogowski, główny Analityk Biura.