Flipperzy w natarciu. W dwóch miastach Polski zagrażają stabilności rynku [WYKRES DNIA]

Mikołaj Fidziński
Aktywność flipperów w polskich miastach w ostatnich latach wzrosła. Transakcje flippingowe, czyli nastawione na szybki zysk z nieruchomości, stanowią już blisko 6 proc. wszystkich transakcji sprzedaży na rynku mieszkaniowym. W Katowicach czy Bydgoszczy flipperzy "opanowali" już ok. 10 procent rynku. Jak piszą autorzy analizy "Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym", opublikowanej w kwartalniku "Studia BAS", są to poziomy uznane w badaniach za zagrażające stabilności rynku mieszkaniowego.
Zobacz wideo Bańka cenowa na rynku nieruchomości? „Ryzyko jest wysokie"

Intuicyjnie można było od kilku lat podejrzewać, że flipping jest w Polsce coraz bardziej popularny, ale dopiero najnowsze badania pokazują skalę zjawiska.

Jak wynika z raportu "Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym", który ukazał się w kwartalniku "Studia BAS", aktywność flipperów w Polsce rośnie i na niektórych rynkach liczba transakcji flipingowych przekracza już 10 proc. Autorami analizy są: dr Adam Czerniak z SGH, Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów oraz Tomasz Bojęć, wiceprezes Fundacji Rynku Najmu.

Czym jest flipping?

Flipping to sposób inwestycji w nieruchomości zakładający szybki zwrot. W najpowszechniejszej metodzie chodzi o nabycie mieszkania, jej remont czy przebudowę oraz sprzedaż po kilku tygodniach czy miesiącach po dużej wyższej cenie.

Ale bywają też inne sposoby działania - np. zakup mieszkania z trudną sytuacją prawną (np. na licytacjach komorniczych) i sprzedaż z zyskiem po uporządkowaniu stanu prawnego nieruchomości.

Flipper, czyli osoba fizyczna lub prawna obracająca nieruchomościami, ma na celu zakup lokalu po cenie niższej niż wartość rynkowa tej nieruchomości, jej uatrakcyjnienie dla potencjalnego nabywcy i szybką sprzedaż (idealnie w terminie 6–18 tygodni od daty nabycia) po jak najwyższej cenie. Ze względu na charakter głównej działalności flippera można podzielić jego transakcje (tzw. flipy) na trzy kategorie: 1) remont i przebudowa lokalu, 2) poprawa atrakcyjności wizualnej lokalu, 3) uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości

- tłumaczą autorzy analizy. W swoim raporcie opisują m.in. techniki marketingowe i socjotechniczne flipperów czy inne "tajniki" ich pracy. Chodzi np. o bardzo aktywne poszukiwanie potencjalnych sprzedawców mieszkań np. wśród "ludzi starszych, słabo znających rynek nieruchomości, osób znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej czy będących w trakcie podziału majątku, które są zmuszone do szybkiego upłynnienia mieszkania".

Autorzy analizy wskazują też na stosunkowo wysoką w Polsce, na tle innych rynków, dochodowość flippingu polegającego na "porządkowaniu" stanu prawnego nieruchomości.

Wynika to prawdopodobnie z niskiej jakości rozwiązań prawnych krajowego rynku mieszkaniowego (np. kwestie reprywatyzacyjne, długotrwałe sprawy spadkowe, trudności z eksmisją lokatorów, obciążenia lokali służebnością) oraz relatywnie niższych kosztów postępowań sądowych

- czytamy w raporcie.

Polski Ład. Możliwa olbrzymia zmiana dla wynajmujących mieszkaniaPolski Ład. Możliwa olbrzymia zmiana dla wynajmujących mieszkania

Flipping w Polsce coraz popularniejszy

Flipping w Polsce jeszcze kilka lat temu mocno raczkował, ale w ostatnim czasie - mniej więcej od 2017 roku - nabiera jednak na znaczeniu.

Na podstawie analizy danych z ośmiu miast Polski (Bydgoszcz, Gdynia, Katowice, Kraków, Olsztyn, Poznań, Warszawa i Wrocław) autorzy wyliczają, że udział transakcji flippingowych wynosi już na polskim rynku nieruchomości ok. 6 proc. Najwyższy poziom osiągnął w 2019 r., potem po wybuchu pandemii nieco spadł, jednak w drugiej połowie 2020 r. zaczął rosnąć i w ostatnim kwartał ubiegłego roku znów doszedł do blisko 6 proc.

embed

Co jednak bardzo ważne, w części miast odsetek transakcji flippingowych w ostatnich latach rósł szczególnie szybko i zaczął już przekraczać 10 proc. Spośród analizowanych lokalizacji wyróżniają się Katowice (14,5 proc. w 2019 r., ok. 13 proc. w 2020 r.) i Bydgoszcz (rekordowe 11,2 proc. w 2018 r., w kolejnych latach ok. 8 proc.). Jak wskazują eksperci, to miasta charakteryzują się stosunkowo płytkim rynkiem pierwotnym. Jako, że flipperzy funkcjonują przede wszystkim na rynku wtórnym, w tych miastach ich aktywność podbija statystyki.

embed

Ile zysku daje flipping? 20 proc. w skali roku możliwe

Jak wynika z analizy dra Czerniaka, Milewskiej-Wilk i Bojęcia, przeciętna liczba tygodni, które upływają między zakupem a sprzedażą flippowanej nieruchomości, to ok. 20-25 tygodni. Mniej więcej co czwarta transakcja to tzw. krótki flip, tj. taki, gdy pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości nie mija 12 tygodni. Znów jednak wyróżniają się tu Katowice i Bydgoszcz z ok. 30-40 proc. udziałem krótkich flipów, co jest kolejnym dowodem na szczególną aktywność flipperów na tym rynku. 

W zdecydowanej większości przypadków - ok. 80 proc. - flipperami są osoby fizyczne, nie firmy. Ile można zarobić na flippingu? Oczywiście wiele zależy od konkretnych inwestycji. Jak piszą autorzy analizy, można spotkać się z informacjami o zwykle ok. 15-20-procentowych zyskach, choć prawdziwe mogą być też opowieści o zyskach rzędu 100-200 proc. w niektórych sytuacjach.

Z badania wynika, że mediana różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu w ramach transakcji flippingowych przeprowadzonych w latach 2017–2020 wynosiła aż 32 proc. ceny zakupu. W przypadku blisko jednej czwartej transakcji tę różnicę można oszacować na więcej niż połowę, a co dziesiąta transakcja sprzedaży flipa odbywała się po cenie o dwie trzecie wyższej od ceny zakupu. Kiedy zestawimy te informacje ze średnią długością flipa, wynoszącą około pięciu miesięcy, i przyjmiemy założenie, że koszty remontu i urządzenia lokalu zamykają się zwykle w 20–25 proc. jego wartości, otrzymujemy typowy zysk z jednej transakcji flippingowej w wysokości 20 proc. w skali roku

- czytamy w analizie.

Flipping w Polsce. "Wyniki budzą niepokój"

Co z punktu widzenia flipperów jest korzystne, niekoniecznie musi być dobre dla całego rynku nieruchomości w Polsce. "Wyniki przeprowadzonego badania budzą niepokój" - autorzy raportu stawiają sprawę jasno.

Zwracają uwagę, że nadmierny udział flipperów wśród podmiotów obracających mieszkaniami może prowadzić do pogłębiania nierównowagi i nadmiernego wzrostu cen nieruchomości.

Według badań pojawienie się flipperów na początku XXI w. w USA było jedną z przyczyn powiększania się bańki cenowej na tamtejszym rynku mieszkaniowym w latach 2003–2005

- czytamy w analizie. Jako stabilny, długookresowy udział transakcji flippingowych określają poziom 2-4 proc. Powyżej niego może dochodzić do "samonapędzającego się wzrostu cen mieszkań powyżej ich wartości fundamentalnej", zaś dwucyfrowe wyniki notowane np. w Katowicach czy Bydgoszczy "to poziomy uznane w badaniach prowadzonych dla USA za zagrażające stabilności rynku mieszkaniowego".

Autorzy wskazują, że "dynamiczna działalność flipperów sprawia, że zwiększają się oczekiwania cenowe pozostałych sprzedawców, co prowadzi do przewartościowania nieruchomości". Zwracają uwagę, że to na rynkach katowickim i bydgoskim, najmocniej opanowanych przez flipperów, w latach 2017-2020 wzrost cen transakcyjnych mieszkań był najwyższy spośród ośmiu miast badanych w opracowaniu (według danych NBP).

Wzmożona działalność flipperów może być papierkiem lakmusowym stanu rynku mieszkaniowego. Wynika ona bowiem z narastającej asymetrii informacji, które posiadają profesjonaliści i amatorzy na rynku nieruchomości, a także z szybkiego wzrostu cen zwiększającego krótkookresowe zyski z flipów

- komentują eksperci.

Zdjęcie ilustracyjneToaleta w kuchni, pokój na balkonie. Pytamy prawniczkę, czy patodeweloperka jest legalna [ZDJĘCIA]

Więcej o: