W czwartek Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło pierwsze szczegóły programu Mieszkanie na start. Miałby on ruszyć w połowie roku i polegać - podobnie jak Bezpieczny Kredyt 2 procent - na dopłatach do rat nowych kredytów mieszkaniowych. To budzi kontrowersje nie tylko wśród wielu ekspertów rynku mieszkaniowego, ale też polityków koalicji rządzącej z klubu Lewicy.
Mieszkanie na start to kredyt nawet na 0 proc. Ekspert: po co?
Jak wynika ze szczegółów programu, maksymalna kwota kredytu nie będzie limitowana, ale tylko część z niego będzie objęta dopłatami. W przypadku singli będzie to bazowo 200 tys. zł, w przypadku gospodarstw dwuosobowych (np. pary albo rodzic z dzieckiem) 400 tys. zł, dla gospodarstwa trzyosobowego 450 tys. zł, dla czteroosobowego 500 tys. zł, a przy każdym kolejnym domowniku o 100 tys. zł więcej.
Ale tu ważny szczegół, na który na początku nie wszyscy zwrócili uwagę. Wspomniana kwota kredytu, do której przysługiwałaby dopłata, może być większa w miastach wojewódzkich nawet o 20 proc. Dlatego przykładowo w Warszawie dopłaty do kredytu rodziny 2+3 byłyby liczone dla kwoty aż 720 tys. zł.
Wspomniany poziom dopłat też będzie zależeć od liczby osób w gospodarstwie domowym. Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do 1,5 proc. singlom i gospodarstwom dwuosobowym, a każdy następny domownik oznacza oprocentowanie jeszcze o 0,5 punktu procentowego niższe aż do 0 proc. w przypadku pięcioosobowego i większego gospodarstwa domowego (oraz w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej). Takie warunki miałyby obowiązywać przez 10 lat, czyli podobnie jak przy Bezpiecznym Kredycie 2 procent. Potem kredyt byłby spłacany na rynkowych zasadach.
Innymi słowy, przykładowa rodzina 2+3 w Warszawie będzie mogła liczyć na nieoprocentowany przez dekadę kredyt aż do wysokości 720 tys. zł (będzie mogła zaciągnąć wyższy, ale od nadwyżki ponad 720 tys. zł będzie już płacić odsetki na rynkowych zasadach).
Tak niski poziom oprocentowania dziwi Krzysztofa Bontala, eksperta kredytowego z Proferto. Zwraca uwagę, że już 2 proc. w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc. to było bardzo mało (mniej nawet niż rekordowo niskich stóp w latach 2020-2021). Projekt nowego rządu wygląda na dziwną licytację.
Po co robić nawet zero procent? Czy dwa to nie jest wystarczająco mało? Gdyby PiS zrobił kredyt na trzy procent, to też byłoby świetnie. Już rząd PiS pojechał za bardzo po bandzie. Rozumiem promowanie rodzin z dziećmi, ale to zero procent jest niepotrzebne
- mówi Bontal. Dziś oprocentowanie standardowego kredytu mieszkaniowego to około 7-7,5 procent.
Mieszkanie na start. Rata o ponad połowę niższa niż standardowa
Powiedzieć, że kredyt w programie będzie bardzo atrakcyjny, to jak nic nie powiedzieć. Już w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 procent pierwsza rata przykładowego kredytu na 500 tys. zł na 25 lat wynosiła około 2,5 tys. zł (acz mechanizm wyliczania dopłat, a więc i raty płaconej przez klienta, był dość skomplikowany). Przy Mieszkaniu na start, para płaciłaby ratę około 2,3 tys. zł, a czteroosobowa rodzina około 1,9 zł. Dla porównania, pierwsza rata takiego kredytu na obecnych rynkowych warunkach to okolice 4,5 tys. zł. To przy tzw. ratach malejących (na ich zasadzie działał Bezpieczny Kredyt 2 proc.), przy ratach równych pierwsza rata wynosiłaby dziś około 3,5 tys. zł. Raty malejące są początkowo wyższe od równych, natomiast z czasem stają się coraz niższe i w ostatecznym rozrachunku są atrakcyjniejsze dla klienta (ale ceną są wyższe raty na początku).
Ważnym szczegółem programu - który nie był podany od razu przez ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Hetmana, a interesował wiele osób szczególnie z mniejszych miejscowości i wsi - jest to, że programem będą objęte nie tylko mieszkania (z rynku pierwotnego i wtórnego), ale także domy, w tym ich budowa.
W programie ma funkcjonować także kryterium dochodowe, ale de facto niemal jasny go nie było. Będzie ono bowiem na tyle wysokie - od 10 tys. zł brutto miesięcznie dla singla do nawet 33 tys. zł dla rodziny pięcioosobowej - że odsieje wyłącznie garstkę ewidentnie najlepiej zarabiających osób. Poza tym przekroczenie tych limitów nie będzie oznaczało wykluczenia z grona potencjalnych beneficjentów programu, a wyłącznie proporcjonalne obniżenie dopłat.
Preferencja dla rodzin z minimum trojgiem dzieci będzie też polegała na tym, że takie osoby będą mogły zaciągnąć preferencyjny kredyt nawet gdy będą już miały mieszkanie. Dla reszty program będzie dostępny tylko pod warunkiem zakupu pierwszego mieszkania w życiu. Limit wiekowy w programie będzie obowiązywał tylko dla singli i będzie wynosił 35 lat.
Co ze zdolnością kredytową?
Bez odpowiedzi pozostaje na razie też pytanie o sposób liczenia zdolności kredytowej, a to kluczowe dla dostępu do dopłat. Krzysztof Bontal z Proferto zwraca uwagę, że Bezpieczny Kredyt 2 procent nie byłby takim hitem, gdyby tuż przed jego startem Komisja Nadzoru Finansowego nie poluzowała reguł dla liczenia zdolności kredytowej przy tym kredycie.
To ważny, może nawet ważniejszy od niższej raty, aspekt, dzięki któremu Bezpieczny Kredyt 2 procent był tak popularny
- pisze na X Bontal. Dla większej rodziny lub gdy kwota kredytu będzie mieściła się w limicie objętym dopłatami, warunki kredytu będą nawet lepsze niż Bezpieczny Kredyt 2 procent. Ale w niektórych przypadkach - dotyczy to np. singli czy par i gdy kwota kredytu będzie wyraźnie wyższa od limitu objętego dopłatami - może się okazać, że rata równa standardowego kredytu będzie konkurencyjna wobec raty kredytu w ramach Mieszkania na start. A to, jak zwraca uwagę Bontal, może oznaczać też, że w takim przypadku przy preferencyjnej ofercie wymagana będzie podobna zdolność kredytowa co w przypadku "normalnego" kredytu.
Weźmy przykład singla, który w średnim mieście chciałby kupić mieszkanie za 400 tys. zł. Kredyt chciałby na 25 lat. Rata Bezpiecznego Kredytu 2 proc. z oprocentowaniem 2 proc.: 2000 zł. Rata standardowego kredytu hipotecznego w ratach równych z dobrym dziś oprocentowaniem 7 proc.: 2827 zł. Widać, że na pierwszy kredyt będzie wymagana dużo niższa zdolność kredytowa. Teraz ten sam przypadek wg nowych założeń: 200 tys. kredytu preferencyjnego z oprocentowaniem 1,5 proc. da ratę 916,67 zł. Kolejne 200 tys. oprocentowane 7 proc. to dodatkowe 1833,33 zł Łącznie daje nam to 2750 zł. Na taki kredyt wymagana będzie podobna zdolność kredytowa jak na zwykły kredyt bez dopłat
- wyjaśnia Bontal na X.
Pytanie o to, jak liczona będzie zdolność kredytowa w przypadku nowego programu, w próźnię rzucała już w rozmowie z portalem Interia.pl, wiceprezeska Związku Banków Polskich Agnieszka Wachnicka.
Jeśli dopłatą miałaby być objęta tylko część kredytu do określonego ustawą limitu, a kredytobiorca potrzebowałby wyższej kwoty, to - jak rozumiem - musiałby ją zaciągnąć na warunkach rynkowych. Pytanie, jak bank miałby oceniać zdolność kredytową takiego klienta? Czy powinny zostać zawarte dwie odrębne umowy kredytowe, czy jedna?
- zastanawiała się.
Mieszkanie na start na półtora roku. "Sensowny program powinien być przede wszystkim długofalowy"
Część ekspertów krytykując całą ideę kolejnych dopłat do kredytów zwraca też uwagę, że jeśli już jakiś propopytowy program miałby funkcjonować, to Ministerstwo Rozwoju i Technologii powinno myśleć bardziej dalekosiężne niż tylko do końca 2025 r. - a taki jest zaplanowany horyzont czasowy Mieszkania na start. Chodzi o to, że deweloperzy zaczną śmielej budować mieszkania, dopiero gdy zobaczą, że zainteresowanie ich zakupem jest stałe i bezpieczne.
Resort jest zdania, że do tego czasu inflacja i stopy procentowe spadną na tyle, że rządowe wspieranie popytu nie będzie już potrzebne. Ale np. Marcin Krasoń, analityk Otodom Analytics, zwracał uwagę w rozmowie z next.gazeta.pl, że sensowny program mieszkaniowy powinien być przede wszystkim długofalowy.
U nas coś się pojawia i znika. To jest niepojęte, to powoduje duży bałagan na rynku! Kupujący najpierw czekają, a potem rzucają się na mieszkania. Budowa mieszkania zajmuje 2-2,5 roku. To jak można program mieszkaniowy rozpisywać na tak krótki czas? To jest przecież bez sensu. Deweloper planuje swoje działania na wiele lat
- mówił Krasoń.
Zgadza się z tym Krzysztof Bontal z Proferto. Przekonuje, że gdyby ten ruch cen mieszkań w górę przy Bezpiecznym Kredycie 2 procent rozłożył się na dłużej, to pewnie nie zwracalibyśmy na niego takiej uwagi.
Ale to wszystko stało się w pół roku. Tutaj będzie dość podobnie - zastrzyk pieniędzy w postaci Mieszkania na start będzie w krótkim czasie, półtora roku. Trzeba będzie relatywnie szybko kupić to mieszkanie. To o jakiej budowie dodatkowej podaży mówimy?
- kończy.
- Więcej o gospodarce przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl
***
Zapraszamy do wysłuchania rozmów ze "Studia Biznes" Gazeta.pl w dużych serwisach streamingowych, np. tu:
