Szczegóły programu mieszkaniowego "Klucz do mieszkania" ujawniane są stopniowo. Minister Krzysztof Paszyk w swoich wystąpieniach przemyca co rusz nowe informacje. Ostatnio na antenie Radia Zet odtajnił dwa nowe warunki przystąpienia do tego programu. Mianowicie: będzie w nim kryterium dochodowe na poziomie 6,5 tys. zł netto dla gospodarstwa jednoosobowego, a dla dwuosobowego gospodarstwa - 9,5 tys. zł. Z kolei dla rodzin wieloosobowych ten próg wzrośnie do 15,5 tys. złotych. Dowiedzieliśmy się także o limitach zgód na skorzystanie z programu. Ma to być 10 tys. wniosków kwartalnie.
Wyścigi klientów i kolejki do banków. Limity za małe?
Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy z Proferto w rozmowie z Next.gazeta.pl zauważa, że to "jeszcze większe ograniczenie". W stosunku do projektu "Kredytu na start" limit kwartalnych wniosków został obniżony. I to znacznie. Wcześniej wynosił średnio 15 000 na kwartał, z wyjątkiem pierwszego (25 tys.) i drugiego (20 tys.) kwartału. - Pojawia się pytanie, jak wpłynie to na rynek? Z jednej strony mniejsza liczba wniosków oznacza mniej udzielonych kredytów, a to może wpłynąć na spadek popytu i ograniczenie wzrostu cen. Obecnie można szacować, że będzie to średnio 3-3,5 tys. wniosków miesięcznie. Trudno przewidzieć, jak to będzie wyglądało w praktyce. Być może klienci będą "ścigać się" na początku każdego kwartału, by załapać się na limit - spekuluje ekspert.
Według niego rzeczone 10 tys. to naprawdę niewielka liczba. W praktyce może to oznaczać, że wnioski będą składane masowo już w pierwszym miesiącu kwartału, a potem nastąpi dwumiesięczna przerwa. - Widzieliśmy podobną sytuację w lipcu i grudniu przy "Bezpiecznym Kredycie". W efekcie może dojść do tworzenia się kolejek w bankach, a osoby planujące zakup mieszkania będą musiały brać pod uwagę ryzyko niezałapania się na limit - mówi nam Krzysztof Bontal. - Jeśli program będzie popularny, nie ma wątpliwości, że 10 tys. wniosków rozchodzić się będzie w ciągu miesiąca. Warto pamiętać, że nie będą to jedynie dodatkowe wnioski od osób, które wcześniej nie kwalifikowały się na kredyt, ale także od tych, które i tak by go wzięły, ale korzystają z okazji na lepsze warunki - dodaje. Taki zapis może też wpłynąć na umowy przedwstępne. Klienci będą chcieli się zabezpieczyć, podpisując je na dłuższy okres, np. pół roku, by mieć szansę na skorzystanie z programu w kolejnym kwartale.
Zabraknie mieszkań w Warszawie? Wystarczy spojrzeć na ceny
Limity dochodowe także są niższe niż w przypadku "Kredytu na start". Przypomnijmy, że w zapowiedziach tamtego programu była mowa o 7 tys. zł dla gospodarstwa jednoosobowego, a dla gospodarstw dwuosobowych 11 tys. zł. - To zmniejszy liczbę uprawnionych klientów. Nie wiadomo jednak, w jakim stopniu. Ważne jest, że przekroczenie limitu dochodowego nie zamyka całkowicie drogi do programu - dopłata po prostu się zmniejsza. Dla singli jest to 50 groszy za każdą przekroczoną złotówkę, a dla dwuosobowych gospodarstw domowych - 25 groszy - uzupełnia Krzysztof Bontal. Przykładowo, osoba przekraczająca limit o 2000 zł przy dwuosobowym gospodarstwie domowym straci 500 zł dopłaty. - W niektórych przypadkach nadal będzie to opłacalne. Nawet jeśli dopłaty zostaną skorygowane i rata kredytu preferencyjnego zrówna się ze standardową, to wciąż będzie on korzystniejszy m.in. ze względu na raty malejące i niższy całkowity koszt kredytu - dodaje ekspert.
Wciąż pozostaje jednak wiele niewiadomych. - Paradoksalnie największą zagadką jest to, jak będzie wyglądał ten program w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań. Kluczowe będzie to, jakie decyzje podejmą tam gminy. Jeśli nie podniosą limitów i pozostawią je na poziomie 10-11 tys. zł za m2, to w tych miastach dostępność mieszkań w ramach programu będzie bardzo ograniczona. Przynajmniej na ten moment, w obecnych realiach rynkowych - mówi Krzysztof Bontal. Gdyby większość wniosków z tego programu trafiła do dużych miast, mogłoby się okazać, że mieszkania spełniające kryteria wyprzedałyby się w moment. Przypomnijmy, że program dotyczy wyłącznie mieszkań z rynku wtórnego z limitem cen za metr kwadratowy (10-11 tys. zł w zależności od wielkości miasta).
Ceny pójdą w górę? Jest takie zagrożenie
Namieszać może furtka, którą zostawiono gminom. Mianowicie mogą one potraktować te limity jako wyjściowe i ustalić nowe na poziomie niezależnym od rządowych wytycznych. - Moim zdaniem gminy będą ingerować w limity cenowe. Nie wszystkie, ale na pewno znajdą się takie, które zdecydują się na korektę. Może się więc zdarzyć, że w niektórych regionach mieszkania zostaną wykupione bardzo szybko, podczas gdy w innych pozostanie duża liczba wniosków bez możliwości realizacji - przewiduje Krzysztof Bontal. Przy obecnych cenach program ten może nie zafunkcjonować np. w Warszawie, gdzie praktycznie nie ma mieszkań spełniających kryteria. - Nie wydaje mi się prawdopodobne, że ceny w Warszawie nagle dostosują się do limitów. Nie sądzę, by mogły spaść z 15 tys. zł za m2 do 11 tys. zł z m2 tak po prostu. Oczywiście teoria mówi, że jeśli ceny nie spadają, to popyt maleje, ale w praktyce rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami. Jestem realistą i nie widzę tak gwałtownych korekt cenowych w tak krótkim czasie - tłumaczy nam ekspert.
Tak naprawdę zapowiedź rządowego programu może zadziałać wręcz odwrotnie. - Jeśli ktoś nie może sprzedać mieszkania, bo rynek jest słaby z perspektywy sprzedających, to naturalnie zacznie dostosowywać cenę, czyli obniżać ją, jeśli naprawdę zależy mu na sprzedaży. Jednak jeśli ma świadomość, że w perspektywie pół roku lub roku wejdzie nowy program, który bazując na doświadczeniach z "Bezpiecznym Kredytem", może wywołać nową falę zainteresowania i wzrost cen, to może uznać, że lepiej wstrzymać się ze sprzedażą - tłumaczy nam Krzysztof Bontal. - W efekcie program faktycznie może spowodować, że sprzedający nie będą chętnie obniżać cen, licząc na większy popyt w przyszłości. To oznacza, że zamiast spadku cen, będziemy mieli ich stabilizację na wysokim poziomie lub nawet ponowne wzrosty - dodaje.
Ceny działek też wystrzelą? Nie jest to pewne
Inaczej może być w przypadku działek, do których dofinansowanie również ma być dostępne w ramach rządowego programu. - Nie wiem, jak to będzie wyglądało w nowym programie, ale w "Bezpiecznym Kredycie" można było wziąć kredyt na zakup działki i budowę domu na tej działce w ramach jednego kredytu. Proces zawsze odbywał się dwuetapowo - wyjaśnia nam ekspert. Najpierw klient zawierał umowę przedwstępną na zakup działki - bez pozwolenia na budowę, ale z gotowym projektem domu, który zamierzał wybudować. Bank udzielał kredytu na całą nieruchomość, przy czym najpierw wypłacał środki na zakup działki. Następnie, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, kredytobiorca mógł otrzymać kolejne transze przeznaczone na samą budowę.
- Nie wydaje mi się, żeby ten mechanizm znacząco wpłynął na ceny działek. Nie zauważyłem takiego efektu w przypadku "Bezpiecznego Kredytu". Nie spodziewam się, że spowoduje to nagły boom na rynku działek. To raczej marginalna część programu. Osobiście uczestniczyłem przy BK2 proc. w zaledwie dwóch takich transakcjach, co pokazuje, że to rozwiązanie nie było szczególnie popularne - dodaje Krzysztof Bontal.
