Paradoks rynku nieruchomości. Nowe mieszkania drożeją mimo pandemii. "Najwyższy poziom w historii"

Trzeci kwartał mijającego roku był rekordowy dla rynku nieruchomości. Przynajmniej jeśli chodzi o mieszkania, które - pomimo epidemii koronawirusa - drożeją. W jakich miastach? Na co mogą liczyć ci, którzy jednak liczyli na zatrzymanie wzrostów.

NBP opublikował dane na temat cen, po jakich dokonywane były transakcje zakupu mieszkań w III kwartale 2020 r. Expandera zwraca uwagę, że wynika z nich, że aż w 11 z 17 badanych miast ceny nowych nieruchomości osiągnęły najwyższy poziom w historii.

Zdjęcie ilustracyjneExpander: NBP zapewnił kredytobiorcom dwie raty gratis.

Dla przykładu w Warszawie po raz pierwszy średnia cena przekroczyła 10 000 zł za m2, a w Gdańsku 9000 zł za m2. Należy jednak dodać, że III kwartał to był okres jeszcze przed rozpoczęciem drugiej fali epidemii, kiedy wielu osobom wydawało się, że wszystko wraca do normy. Poza tym tak dużego optymizmu nie było na rynku wtórnym. Tam aż 9 z 17 badanych miast ceny były niższe niż w II kwartale, a więc mniej więcej w połowie z nich wzrosły, a w połowie spadły.

Miasta, w których transakcyjne ceny nowych mieszkań ustanowiły nowy rekord to: Bydgoszcz, Gdańsk, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Rzeszów, Szczecin, Warszawa i Zielona Góra. Na pocieszenie dla osób planujących zakup mieszkania możemy jednak dodać, że te wzrosty cen częściowo są złudzeniem wynikającym z tego, że spadło zainteresowanie mieszkaniami tańszymi.

Zobacz wideo "Rząd zderzył się z polską branżą budowlaną. Mieszkanie Plus okazało się porażką"

Na zakupy w omawianym okresie mogli sobie bowiem pozwolić głównie ci, którzy mieli bardzo dobrą sytuację finansową. Tymczasem osoby, które planowały zakup np. pierwszego w życiu mieszkania, często wstrzymywały się z dokonaniem transakcji, ponieważ bank odmawiał im udzielenia kredytu, albo sami odkładali, to na przyszłość, obawiając się utraty pracy. Należy też dodać, że większość banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10 do 20 proc. Wiele osób zapewne musiało więc odłożyć swoje plany, aby zebrać dodatkowe oszczędności. Prawdopodobnie to właśnie mniejsza sprzedaż w segmencie tańszych mieszkań wywindowała średnie ceny do rekordowych poziomów.

Warto pamiętać też, że omawiany okres (III kwartał) to czas jeszcze przed pojawieniem się drugiej fali pandemii. Wtedy powoli życie wracało do normy. Niektórym wydawało się, że najgorsze mamy już za sobą. Niestety druga fala w naszym kraju okazała się bardziej niebezpieczna od pierwszej i nastroje ponownie się pogorszyły. Kupując obecnie, można więc zdecydowanie łatwiej wynegocjować dobrą cenę niż jeszcze kilka miesięcy temu.

W Krakowie aż o 13,5 proc. drożej niż przed rokiem

Jeśli chodzi o to, w których miastach ceny w III kwartale wzrosły najmocniej, to szczególnie wyróżnia się Kraków, w którym średnia cena jest aż o 13,5 proc. wyższa niż przed rokiem. Duże zmiany odnotowaliśmy również w Zielonej Górze (+12,6 proc. r/r), Warszawie (+10,8 proc. r/r) oraz w Kielcach (+9,7 proc. r/r). Spadek w ujęciu rocznym pojawił się jedynie w Gdyni (-1 proc.  r/r). Średnio w badanych miastach ceny są o 6 proc. wyższe niż przed rokiem.

Ceny na rynku pierwotnymCeny na rynku pierwotnym Expander

Szczepionka amerykańskiej firmy Moderna.Szczepionka firmy Moderna na COVID-19 wykazuje 95 proc. skuteczności

Rynek wtórny zawsze spóźniony

Mimo że sytuacja pandemiczna i nastoje w III kwartale były zdecydowanie lepsze niż w II kwartale, to ceny na rynku wtórnym spadły w porównaniu z II kwartałem aż w 9 z 17 badanych miast. Wynika to z faktu, że tu sprzedawcami w większości nie są profesjonaliści, lecz zwykli ludzie, którzy z pewnym opóźnieniem reagują na zmiany sytuacji. Przypomnijmy, że w II kwartale, gdy ceny nowych mieszkań spadały, to na rynku wtórnym wciąż rosły. Wtedy sprzedający używane mieszkania jeszcze nie zdali sobie sprawę, że muszą zmniejszyć oczekiwania cenowe. Wielu z nich nie doczekało się więc na kupców i w związku z tym dopiero w III kwartale obniżyli ceny. Tymczasem deweloperzy obniżali je już wiosną, a gdy nadeszła poprawa sytuacji w III kwartale, to od razu zareagowali podwyżkami.

Czytaj też: Adam Niedzielski komentuje zarzuty ws. małej liczby testów i "odgórnej regulacji" danych: To absurdalne

W Łodzi używane mieszkania zdrożały o 19 proc.

Warto też zwrócić uwagę, że mimo wspomnianych spadków cen w porównaniu do II kwartału, to stawki wciąż są zdecydowanie wyższe niż przed rokiem. Rekordzistami pod tym względem jest Łódź (+19,2 proc. r/r), Szczecin (+14,3 proc.) oraz Rzeszów (+14,2 proc.). Na drugim biegunie jest Zielona Góra, w której stawka jest tylko o 1,7 proc. wyższa niż rok temu. Ciekawostką jest też Warszawa, która na rynku wtórnym ma drugi najgorszy wynik, czyli roczny wzrost średniej ceny wynosi tylko 5,3 proc. Przypomnijmy, że nowe mieszkania w stolicy są o prawie 11 proc. wyższe niż przed rokiem, co jest trzecim najlepszym wynikiem.

Jarosław Sadowski, Główny analityk Expander Advisors