Ceny mieszkań nie przestają rosnąć. Pomimo pandemii i kryzysu. A będzie jeszcze drożej

Po wybuchu pandemii koronawiursa i pierwszych lockdownach pojawiały się opinie, że kryzys gospodarczy może uderzyć w rynek nieruchomości. Tak wydawało się tylko przez chwilę, wiosną, a potem nastąpił powrót do trendu z ostatnich lat. I to wcale nie koniec, czemu sprzyja m.in polityka banków, a dorzucić się mogą także zmiany w prawie.
Zobacz wideo Trzecia fala wirusa. Na jaką pomoc mogą liczyć firmy?

Jak wynika z danych NBP, w czwartym kwartale 2020 roku ceny nowych mieszkań wzrosły o 7,5 proc., mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 5,6 proc. Pandemia, jak widać, nie zaszkodziła wcale rynkowi nieruchomości.

Rok pandemii i kryzysu, a mieszkania wciąż drożały

Wprawdzie wzrosty cen przyhamowały, ale spadków próżno szukać, a według niektórych ekonomistów, znów przyspieszą - tak uważają na przykład eksperci mBanku.

Widać, że w minionym roku wolniej drożały nieruchomości w największych miastach, a znacznie szybciej w tych mniejszych. Jak zauważa Expander, najmocniej rosły ceny w Lublinie - o 15 proc. rok do roku, Zielonej Górze - o 14 proc. i Kielcach - o 12 proc. Na 17 badanych przez tę firmę miast nie było żadnego, w którym nowe mieszkania by taniały, a w 11 z nich średnie ceny sięgnęły rekordowych poziomów. W przypadku rynku wtórnego wzrosty były mniejsze, ale też gdzieniegdzie dwucyfrowe, a spadek, i to niewielki, zaobserwowano jedynie w Opolu. 

Transakcyjne ceny mieszkań w IV kwartale 2020 r.Transakcyjne ceny mieszkań w IV kwartale 2020 r. Expander

Składowych takiej sytuacji jest kilka. Po pierwsze, niskie stopy procentowe, które  Rada Polityki Pieniężnej wiosną ubiegłego roku ścięła trzy razy - to sprawiło, że z jednej strony kredyty stały się tańsze, a z drugiej, trzymanie gotówki w banku stało się bardzo mało opłacalne, o ile w ogóle. To zachęcało do kupowania mieszkań - czy to po prostu "dla siebie", czy też w ramach zainwestowania oszczędności. Do tego sytuacja na rynku pracy w kontekście koronakryzysu była niezła (oczywiście poza branżami najmocniej dotkniętymi pandemicznymi restrykcjami), bezrobocie nie wzrosło drastycznie. 

Jakie jeszcze zmiany można zaobserwować na rynku nieruchomości? Wśród szukających lokali do zamieszkania trendy raczej się nie zmieniają, ale pewne dostosowania do sytuacji można zaobserwować w przypadku deweloperów i inwestujących w mieszkania.

- Widać, że poszukiwane są rynki, które nie są jeszcze nasycone. Na niektórych wzrosty wynikają z tego, że część deweloperów zaczyna budować tam, gdzie wcześniej nowe mieszkania nie były budowane. Do tego tak zwani fliperzy, którzy inwestują w remonty mieszkań, by sprzedawać je z zyskiem, też przenoszą się tam, gdzie łatwiej jest im zarabiać. Największe miasta, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, to też te, w których rynek najmu najbardziej ucierpiał w pandemii, kiedy odpłynęli z nich studenci i turyści. Ale też te małe rynki nasycą się dużo szybciej niż te w największych miastach - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Gospodarka, banki i zmiany w prawie. Szykujcie się na dalsze wzrosty cen mieszkań

Początek tego roku pokazał kontynuację trendu. Eksperci Expandera i Rentier.io przyjrzeli się cenom ofertowym (ważne zastrzeżenie - NBP brał pod uwagę ceny transakcyjne, które są zwykle średnio nieco niższe od ofertowych) w 16 miastach. Mieszkania w styczniu zdrożały w nich średnio o 1,7 proc. w porównaniu z grudniem i o 8,2 proc. w porównaniu ze styczniem 2020 roku. I wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie się to nie zmieni. 

- Oprócz tego, że stopy procentowe w najbliższych miesiącach pozostaną na niezmienionym poziomie, banki łagodzą podejście do udzielania kredytów. Można uzyskać bez problemu kredyt z 10-procentowym wkładem własnym, niemal powszechnie akceptowane są działalności gospodarcze i umowy cywilnoprawne, z wyłączeniem oczywiście branż objętych restrykcjami, które mają teraz poważne problemy. Przypomnijmy bowiem, że wiosną ubiegłego roku widzieliśmy znaczące zaostrzenie warunków uzyskania kredytów hipotecznych - zauważa Jarosław Sadowski.

W przywoływanym powyżej raporcie eksperci podkreślają, że kredyty hipoteczne są teraz rekordowo tanie. Średnie oprocentowanie w przypadku 10 proc. wkładu własnego spadło do 3,11 proc. - tak nisko jeszcze nigdy nie było. To zachęca do zakupów i podnoszenia cen przez sprzedających. Jak będzie dalej? Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa, bo na sytuację na rynku nieruchomości wpływa wiele różnych czynników, szczególnie teraz, w czasie pandemii koronawirusa. 

- Dużo będzie zależało od tego, jak na jakim poziomie utrzyma się popyt. Jak będzie wyglądać sytuacja na rynku pracy. Niektórzy eksperci obawiają się już, że bezrobocie może jednak wzrosnąć, wraz z kończeniem się rządowych programów pomocowych, do tego mamy obawy o trzecią falę koronawirusa, a z drugiej strony oczekiwania wyraźnego ożywienia gospodarczego w tym roku. Wiele zależy też od tego, jak będą rosły wynagrodzenia. Zmiennych i scenariuszy jest dużo, trudno więc stanowczo prognozować kierunek zmiany cen mieszkań - mówi główny analityk Expandera. 

Jesteśmy w bardzo trudnym okresie do prognozowania. Wszystko wskazuje na to, że wzrost cen nadal będziemy obserwować, ale nie będzie on bardzo mocny. Według mnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest wzrost rzędu 5 proc., choć, podkreślam, bardzo trudno jest teraz prognozować

- dodaje. 

Jaka będzie płaca minimalna w 2020 roku? (zdjęcie ilustracyjne)Pierwszy raz od 2004 r. mamy miesięczny spadek zatrudnienia w styczniu

Ogólnie oczekiwania na ten rok zakładają jednak wyraźne odbicie w gospodarce, co powinno napędzać rynek mieszkaniowy. O tym, że ceny nieruchomości zaraz zaczną znów szybciej rosnąć, piszą w swoim porannym komentarzu ekonomiści mBanku. "Sprzyjać będą temu niskie stopy procentowe, wysokie oszczędności i zgromadzona gotówka, rozpędzenie się gospodarki i poprawa nastrojów konsumenckich, a także polityka kredytowa banków: już teraz obserwujemy poluzowanie kryteriów kredytowania hipotecznego" - stwierdzają. 

Są jeszcze czynniki, które można określić jako administracyjne. Pojawiają się zmiany w prawie lub pomysły takich zmian, które mogą dodatkowo dorzucić się do wzrostów cen mieszkań. Chodzi na przykład o nową ustawę deweloperską. Projekt, przygotowany przez prezesa UOKiK (na razie został zatwierdzony przez rząd) zakłada między innymi powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W największym skrócie: chodzi o większą ochronę klientów w sytuacji upadku firmy deweloperskiej. Środki w tym funduszu mają pochodzić ze składek płaconych przez deweloperów z pieniędzy wpłacanych przez kupujących na Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze. Maksymalnie ma to być 2 proc. w przypadku rachunków otwartych (znacznie bardziej popularnych) i do 0,2 proc. w przypadku zamkniętych. 

Przy ul. Wrocławskiej ma powstać ponad 300 mieszkań.Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zmniejszyć ryzyko przy kupnie mieszkania

To z punktu widzenia klientów bardzo dobry pomysł, a zwiększenie zaufania do rynku pierwotnego może się przysłużyć i deweloperom. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (przypominamy, to jeszcze nie jest obowiązujące prawo, a projekt ustawy) może lekko dorzucić się do wzrostu cen - uważa główny analityk Expandera, choć jednocześnie dodaje, że ważniejsze są korzyści. 

Może wiązać się z wyższymi kosztami, ale to jest na tyle poważna sprawa, że warto to wprowadzić. Wiele było historii o tym, że po upadku dewelopera jego klienci tracili i mieszkanie i oszczędności lub popadali w długi. W długim okresie spowoduje to, że będziemy czuć się bezpieczniej, kupując mieszkanie, to w końcu jedna z ważniejszych decyzji w życiu, w grę wchodzą olbrzymie pieniądze. Te przepisy raczej będą wpływały na zwiększenie cen. Do tego mamy jeszcze nowe regulacje dotyczące termoizolacji budynków. Weszły one w życie od początku roku. Deweloperzy porobili sobie "zapasy" pozwoleń na budowę z łagodniejszymi przepisami, w grudniu było ich bardzo dużo. Projekty z wydanymi w ubiegłym roku pozwoleniami w końcu się jednak skończą

- dodaje Jarosław Sadowski.