Jest najgorzej od lat. Z danych dostarczanych przez firmy zajmujące się analizą rynku nieruchomości wynika, że w trzecim kwartale sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w największych polskich miastach spadła wyraźnie poniżej 10 tysięcy. Takiej sytuacji nie mieliśmy od dawna, z wyłączeniem jednego kwartału - drugiego kwartału 2020 - kiedy z pełną siłą uderzyła pandemia koronawirusa, a kraj był zamknięty w lockdownie.
Sprzedaż mieszkań od deweloperów się załamała
Według wstępnych danych, udostępnionych Next.gazeta.pl przez Otodom Analytics, w trzecim kwartale 2022 r. na sześciu rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) deweloperzy sprzedali 8849 mieszkań. To o 33,5 proc. mniej niż jeszcze w drugim kwartale i spadek o 35,8 proc. rok do roku. Na wspomnianych rynkach z dodatkiem aglomeracji sprzedano 11 220 mieszkań - i w tym przypadku to zmiana w dół o ponad 35 proc. w ujęciu rocznym. Jeszcze kwartał wcześniej było to odpowiednio 13 310 (sześć największych rynków) i 15 832 (sześć miast + aglomeracje).
Podobnie - chodzi o trend - wygląda to w innych zestawieniach. W ubiegłym tygodniu pojawiła się analiza firmy JLL. Zgodnie z nią w trzecim kwartale w sześciu głównych aglomeracjach nabywcom indywidualnym sprzedano około 7 tys. mieszkań. Był to drugi kwartał z rzędu ze sprzedażą poniżej 10 tys. "Tak niska sprzedaż była jedynie w 2Q'20 gdy Polska przez pół kwartału była w pełnym lockdownie. Średnia kwartalna sprzedaż od 2014 to 15,1 tysięcy" - zauważali analitycy Biura Maklerskiego Pekao na Twitterze.
- Tak duży spadek sprzedaży przekłada się na zmniejszenie skali rozpoczynanych inwestycji. W kilku dużych miastach w sierpniu rozpoczęto budowy zaledwie 150–250 lokali, czyli w praktyce jednej, dwóch inwestycji - mówiła "Parkietowi", który opublikował wstępne dane, Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.
Potwierdza to nam Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego obido i Otodom.
Obok tego, że jest coraz mniej transakcji, widać wyraźnie spadek liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów - rynek niejako zwija się z obu stron. Najbliższe miesiące raczej nie przyniosą zmiany obrazu rynku mieszkaniowego. Stopy procentowe nie spadną, KNF z rekomendacji S się nie wycofa, a ceny spektakularnie nie spadną. Rynek mieszkaniowy nadal będzie opierał się na klientach gotówkowych i tych z bardzo dobrymi zarobkami
- mówi w rozmowie z Next.gazeta.pl.
Jeśli chodzi o pierwszy z elementów wymienionych przez analityka, to stopy procentowe nie tylko nie spadną, a mogą wręcz jeszcze wzrosnąć. Na ostatnim, ubiegłotygodniowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej zostawiła je wprawdzie bez zmian, ale podczas konferencji prezes NBP Adam Glapiński zaznaczył, że to nie oznacza jeszcze definitywnego końca cyklu podwyżek. -To klasyczna sytuacja wait-and-see. Zatrzymujemy wzrost stóp i przyglądamy się sytuacji - mówił. Główna stopa procentowa wynosi obecnie 6,75 proc. - równo rok temu mieliśmy za sobą pierwszą podwyżkę i poziom 0,5 proc.
Wyższe stopy ograniczają dostępność kredytów hipotecznych, tak też działa obowiązująca od wiosny tego roku nowa rekomendacja KNF, która zaleca bankom uwzględnianie bardziej restrykcyjnych kryteriów wyliczania zdolności kredytowej. A jeśli na to nałożyć silny wzrost cen nieruchomości, trudno dziwić się spadkom sprzedaży.
Marcin Krasoń argumentuje, że badania obido.pl na użytkownikach portalu wskazują, że spora część tego niezrealizowanego popytu odkłada się w czasie.
Obserwujemy kumulowanie się popytu - ludzie, którzy dziś nie mogą kupić mieszkania (np. przez problemy ze zdolnością kredytową) lub też wstrzymują się z decyzją zakupową w obawie kryzysu gospodarczego, nie rezygnują z zakupu na zawsze. Ich potrzeba mieszkaniowa nie znika. Te osoby albo czekają na bezpieczniejszy moment (pod kątem potencjalnego ryzyka wynikającego z sytuacji gospodarczej), albo nie mają dziś zdolności kredytowej. Popyt na mieszkania cały czas na rynku jest, nie ma tylko transakcji
- mówi nam ekspert rynku mieszkaniowego obido i Otodom.
