1. Maria Mazurek, Next.gazeta.pl: Minister Waldemar Buda ogłosił w tym tygodniu koniec programu Mieszkanie Plus. Będzie za czym płakać?
Adam Czerniak, ekonomista, think tank Polityka Insight: Podstawowym pytaniem jest, jak ten program zostanie zakończony. Miał on oczywiście swoje słabości, natomiast dobrze by było, żeby nie zamknął się jeszcze większą słabością. Zapowiedź, która wypłynęła od ministra Budy, że te mieszkania zostaną sprzedane uczestnikom programu za relatywnie niską cenę, to moim zdaniem jedno z najgorszych możliwych zakończeń. Sama idea najmu długoterminowego, budowanego przez kapitał polski, będącego pewną przeciwwagą dla najmu instytucjonalnego funduszy zagranicznych, była jak najbardziej słuszna. Wyprzedaż tych mieszkań oznaczałaby, że wykreślona zostałaby największa zaleta tego programu.
[Redakcja: Już po naszej rozmowie z Adamem Czerniakiem, Waldemar Buda w RMF FM dodał, że mówiąc o zamknięciu programu, miał na myśli umożliwienie wykupu lokali dla tych, którzy z programu obecnie korzystają. Co nie zmienia oceny wcześniejszych słów ministra, jakiej dokonał ekspert.]
2. Minister w rozmowie z "Rzeczpospolitą" mówił też tak: "[w 2016 roku - red.] Nie mogliśmy proponować, żeby wzmocnić klientów nabywających mieszkania, tylko musieliśmy wzmocnić podaż, czyli budowanie, i to wtedy było istotne, źle było wykonane. Natomiast dzisiaj mamy rekordową ilość budowy mieszkań i domów, w związku z tym możemy zaproponować propozycję popytową. Dlatego kredyt bezpieczny 2 proc., konto mieszkaniowe, które doprowadza nas do zakupu mieszkania". Wiemy także z niedawnego raportu współtworzonego przez Polityka Insight, że po mieszkania na kredyt 2 proc. już ustawiły się u deweloperów kolejki chętnych - chociaż program jeszcze nie ruszył. Czy to dobry kierunek - i poprawna diagnoza ministra?
Pobudzanie popytu poprzez dopłaty do kredytów zdecydowanie nie jest moim ulubionym pomysłem, ale podobne w wielu innych krajach są wdrażane. Tylko że tego typu programy muszą iść w parze z mechanizmami uelastyczniania podaży. I to nie jest tak, że mamy rekordową podaż, tej podaży nie ma, jeśli spojrzymy na dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę, a rekordy dotyczyły mieszkań oddanych do użytku, które zostały de facto sprzedane dwa-trzy lata wcześniej. W takiej sytuacji wzrost popytu będzie generował dość mocną presję na wzrost cen, co już widać.
)
Największą słabością tych wszystkich pomysłów, które rząd zgłasza, jest to, że brakuje im jednej spójnej wizji polityki mieszkaniowej i w ogóle rozwoju mieszkalnictwa w Polsce. Ja mam poczucie, że to są luźno ze sobą powiązane - o ile w ogóle - pomysły punktowych rozwiązań, które stosunkowo łatwo wdrożyć i które politycznie są chwytliwe. Polityki mieszkaniowej w ten sposób nie da się prowadzić, jest tu zaangażowanych wielu interesariuszy: i sektor finansowy, i deweloperski, i samorządy, są różne rynki: najmu, najmu socjalnego, mieszkań na własność. Każde rozwiązanie wymaga obudowania go innymi pakietowymi rozwiązaniami.
3. Rząd ma jeszcze ogłosić coś więcej w tym temacie, kolejny "rzut" kampanijnych obietnic PiS spodziewany jest w połowie czerwca i/lub we wrześniu. Czego pan by się w tym zakresie spodziewał?
Zastanawiam się głęboko, co jest jeszcze do wdrożenia, co by było chwytliwe wyborczo i zarazem możliwe do wprowadzenia w miarę szybko. Mam trochę wrażenie, że te pomysły się wyczerpały. Jedyna opcja, którą widzę, to to, że rząd wyjdzie z jakimś programem dla najemców czy najemców o niskich dochodach, tyle że to kilka tygodni temu proponował Donald Tusk. Gdybym jednak miał spekulować, to tutaj jakiś pomysł mógłby się pojawić.
4. A co według pana należałoby w temacie polityki mieszkaniowej zrobić?
To, co bym chciał przede wszystkim zobaczyć, to spójny program. Nie interesują mnie punktowe rozwiązania. Każde z tego typu rozwiązań, bez względu na to, czy ogłaszałby je Jarosław Kaczyński, czy Donald Tusk, oceniałbym średnio albo źle. Czekam na wizję polityki mieszkaniowej, czyli określenie, jak chcemy budować mieszkania, gdzie chcemy je budować i w oparciu o jaki model mieszkalnictwa.
Tu pojawia się też kwestia zaangażowania samorządów, które odpowiadają de facto za zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludności. Tymczasem polityka mieszkaniowa, którą w tej chwili minister Buda realizuje, odbywa się na szczeblu centralnym, w zasadzie z pominięciem samorządów. Między tymi podmiotami nie ma żadnej współpracy. Wyjątkiem są SIM-y [społeczne inicjatywy mieszkaniowe - red.], czyli TBS-y po nowemu. W 2021 r. rząd przeznaczył na dofinansowanie ich budowy 1,5 mld zł. Środki rozeszły się na pniu, dlatego w marcu br. rząd wznowił nabór, dorzucając do puli kilkaset milionów złotych. To w mojej ocenie najbardziej efektywny - to nie to samo co efektowny - sposób wydawania środków publicznych na politykę mieszkaniową. Dlatego sądzę, że tych pieniędzy też będzie mało i bardzo szybko zostaną wykorzystane na budowę nowych mieszkań.
)
5. Co z cenami mieszkań w tym roku?
Na początku zaznaczę, że bardzo trudno jest prognozować, zwłaszcza przy obecnej niepewności, co do sytuacji makroekonomicznej. Natomiast mój scenariusz bazowy jest taki, że ceny na razie będą rosnąć - tak było w pierwszym kwartale, czekamy tylko na potwierdzenie tych danych przez GUS, tak będzie też w drugim kwartale. W trzecim ceny się ustabilizują. W czwartym spodziewam się za to korekty - oczekiwania rynkowe na efekt programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. są moim zdaniem wygórowane, nadmiernie optymistyczne. Uważam, że ten program nie da 40 tys. nowych kredytów hipotecznych, to będzie poziom bliżej 10 tys.
Problem z tym programem jest taki, że żeby załapać się na maksymalne pułapy, trzeba mieć dochody wielkomiejskie. Natomiast żeby kupić coś sensownego za ten maksymalny limit 700-800 tys. zł, trzeba by w zasadzie szukać w mniejszych miejscowościach. Rodzina w dużym mieście musiałaby szukać mieszkania w odległych od centrum dzielnicach i niekoniecznie w świetnym standardzie, albo po prostu decydować na mieszkanie małe, takie "na kilka lat".
Jaka będzie skala tej korekty, cofnie nas z cenami do początku roku czy dalej?
Myślę, że to będzie powrót do poziomów gdzieś z końca 2022 roku. To oznacza, że górka się nieco wypłaszczy. Będzie to zatem korekta kilkuprocentowa, do 5 proc.
