Przez lata wynajem mieszkań na doby rozwijał się szybciej niż regulacje. Brak jednolitych zasad powodował chaos, różne interpretacje i napięcia między właścicielami a mieszkańcami. Teraz sytuacja się zmienia. Unijne przepisy mają uporządkować rynek, ale nie wprowadzają wszystkich zasad wprost. Wiele zależy od tego, jak wdroży je Polska.
Unia wprowadza wspólne zasady dla całego rynku. Kluczowe zmiany zaczną obowiązywać w maju 2026
Od 20 maja 2026 roku zacznie obowiązywać Rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczące najmu krótkoterminowego. Przepisy wprowadzają jednolite zasady zbierania i udostępniania danych o wynajmie w całej Unii Europejskiej. Regulacja obejmuje zarówno właścicieli mieszkań, jak i platformy rezerwacyjne. Jej głównym celem jest zwiększenie przejrzystości rynku oraz umożliwienie władzom lepszego monitorowania skali najmu. Warto podkreślić, że rozporządzenie nie reguluje bezpośrednio podatków ani nie zakazuje najmu, skupia się głównie na danych i systemie rejestracji.
Nowe regulacje wprowadzają obowiązek wpisania lokalu do systemu rejestracji. Każdy właściciel będzie musiał uzyskać numer identyfikacyjny, który będzie wymagany przy oferowaniu najmu krótkoterminowego. Numer będzie trzeba podawać w ogłoszeniach oraz na platformach, które zostaną zobowiązane do jego weryfikacji. W praktyce może to oznaczać brak możliwości publikacji ofert bez spełnienia wymogów, choć szczegółowe rozwiązania będą zależały od wdrożenia przepisów w Polsce.
Granica między najmem prywatnym a biznesem się przesuwa. Wiele zależy od interpretacji przepisów
Nowe regulacje nie definiują wprost działalności gospodarczej, ale wpływają na sposób kwalifikowania najmu. W wielu przypadkach regularny najem krótkoterminowy może zostać uznany za działalność gospodarczą, co wiąże się z dodatkowymi obowiązkami. W praktyce może to oznaczać konieczność prowadzenia ewidencji, rozliczeń podatkowych oraz stosowania VAT właściwego dla usług zakwaterowania, zazwyczaj na poziomie 8 proc., choć zależy to od konkretnej sytuacji. Obowiązek korzystania z systemu KSeF (Krajowy System e-Faktur) również będzie dotyczył głównie tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą.
Nowe przepisy przewidują wprowadzenie sankcji za brak zgodności z regulacjami. Rozporządzenie UE nie określa konkretnych kwot kar, pozostawiając ich ustalenie państwom członkowskim, w tym Polsce. W praktyce oznacza to, że kary mogą być wysokie i sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, choć ostateczne stawki będą wynikały z krajowych przepisów. Najczęstsze problemy mogą dotyczyć braku rejestracji, nieprawidłowych danych czy niedostosowania się do nowych obowiązków. Najważniejsze do zapamiętania jest jedno: najem krótkoterminowy od maja 2026 roku będzie znacznie bardziej sformalizowany i pod większą kontrolą niż dotychczas.
